成都買房，這些“雷區”板塊，請慎重！

成都邊緣化板塊，都需要慎重購買！

這篇文章主要講兩點：

1、為什么邊緣化的板塊要謹慎購買？

2、哪些屬于我們認為的邊緣化板塊？

一、為什么邊緣化的板塊要謹慎購買？

邊緣化板塊，基本集中在近郊和遠郊。

成都所有近郊、遠郊都面臨同樣的問題，資源有限，面積卻很大。

它們不像五城區和高新區，面積小，資源投入多，可以全面發展（5+1區有些區域目前可能發展緩慢，但5+1區受限于面積，發展起來只是時間問題。）

近郊、遠郊城區，只能挑幾個條件好的板塊重點發展，普通板塊適當發展，而邊緣板塊投入會非常有限。（后面的文章我會用各區的規劃來說明這一點。）

可能以前高速城鎮化，城市大規模擴張，邊緣板塊還能看到希望。

但早在幾年前，成都城市發展思路就已經開始轉變。

“外延擴張式向內涵提升式轉變”、“改變攤大餅的發展模式”

雖然不意味著，邊緣板塊不會再發展了，但發展相比以前放緩是在所難免，發展的資源投入會遠低于其他城區，讓本就發展滯后的邊緣板塊，雪上加霜。

邊緣化板塊，本身資源投入少，發展慢，往往所處的位置又比較差不具備交通優勢，很難吸收其他強勢板塊的外溢人口。

對于購房者而言，買房無非是自住、投資，或者是二者皆有。

我一直都說，沒有不能買的房子，只有不能買的價格，只要是價格到位了，任何房子都可以買。

但邊緣化板塊，配套起不來，人口跟不上，無論是投資還是自住，表現都不好。

除非你工作生活就在這里，不然即使再便宜，我也建議你們慎重。

便宜的東西可以買，但不代表值得買！

二、哪些屬于我們認為的邊緣化板塊？

（只列舉近郊和遠郊購房熱度高的八個城區）

天府新區：雅居樂、興隆湖以南

首先，我們要了解一個概念，不是所有空地都能發展打造的。

其實整個天府新區，我都不太推薦購買距離蓉遵高速過近的盤。

因為蓉遵高速以東，屬于成都的通風走廊，同時分布著大量永久基本農田，這些區域基本上是不會開發打造的。

可以把蓉遵高速看成一個隔斷，如果購買距離蓉遵高速太近的區域，基本上就是買到了一個相對邊緣的板塊。

雅居樂是一個特殊的存在，它就屬于蓉遵高速以東，區域被蓉遵高速隔斷，周邊又幾乎沒辦法發展打造，屬于一個“孤島”。

至于興隆湖以南，雖然屬于興隆湖板塊，但投入一般，整體位置也比較差。

興隆湖作為天府新區的核心板塊，理論上資源投入會更多，但興隆湖主要的投入在興隆湖北和東。

興隆湖以南的位置，其實在天府新區并沒有什么優勢。

與此同時比興隆湖南更不推薦的，是興隆湖南上加南，科學城中路以南的區域。

這些區域同樣分布了大量永久基本農田，區域被嚴重割裂，位置又過于偏遠。

龍泉驛區：西河、洛帶、陽光城，龍泉驛老城、東山

在整個龍泉驛目前的規劃看，像西河、洛帶、陽光城等板塊，本身并不在核心的重點規劃區域中。

像西河，前幾年轟轟烈烈還是出了不少新盤。

當時大家考慮的是地鐵五期，地鐵4號線會繼續向西延長，配合上曾經“東進”的熱度，還是吸引了不少人。

但目前，靠近三環有地鐵的十陵，都還需要很長時間去打造，更別說往后的西河、洛帶、陽光城了。

至于四號線更是遙遙無期，看不到希望。

而龍泉驛老城、東山也會在不推薦板塊里面，因為目前龍泉驛真正有競爭力的板塊，要么位置好，要么規劃好。

位置好就是繞城以內，可以很好的享受主城區外溢。

定位好就是東安湖，整個龍泉驛區主要投入基本都在東安湖。

相比之下，老城和東山，一方面位置太靠外，另一方面資源也的確有限。

特別提醒購房者，東山板塊這幾年有不少新房供應，區域的確很一般，能買到這里新房預算的購房者，其實完全有條件考慮其他更優質的板塊。

雙流區：目前直線距離3公里內沒有已建或在建地鐵的區域，以及牧馬山、黃龍溪。

雙流區有非常明顯的地鐵優勢，是所有近郊里面地鐵線路最豐富的區域。

但從目前的情況看，地鐵四期結束，后期基本上很難再有新地鐵了。

最多就是地鐵五期規劃，看5號線三線到生物城這片能不能批。

以現在的地鐵進度，雙流其他沒有地鐵的區域，要想再等到地鐵，不知道猴年馬月了。

對于近郊而言，因為位置不像核心城區那么具備優勢，所以地鐵對板塊的影響是很重要的。

雙流目前直線范圍3公里內都沒有地鐵的區域，未來會很惱火。

至于牧馬山和黃龍溪這些，以前的文章說過很多次了，不重復，就十個字“自住不方便，投資沒潛力。”

溫江區：金馬、永寧、國色天香

其實溫江區最新的十四五規劃，主要就把溫江分了兩個大片。

成名高速為界限，以北是“北林”，以南是“南城”。

“南城”：為城市集中發展區。

“北林”：為生態涵養區。

所以你們自然能理解為什么要說永寧和國色天香。

至于金馬，主要還是區域太邊緣，以溫江目前的情況看，我們并不看好金馬的未來。

郫都區：紅光北，團結、安德、友愛、三道堰

和溫江一樣，郫都區最新的十四五規劃，也是把郫縣分成了兩個部分。

中優區域和西控區域。

不過雖然是西控區域，但郫都老城區無論是商業配套還是生活氛圍都不錯，以目前的規模來說，老城這一片，居住沒有太大問題，只是目前部分小區價格還有點高，有下降的空間。

反而是郫都中優區域里面，紅光板塊偏北的區域，包括團結，以目前的情況，要提升難度還是比較大。

至于安德、友愛、三道堰，基本上可以說是毫無競爭力。

新都區：新繁、龍橋、斑竹園、新都老城區

其實新都最大的問題，還是產業。

物流倉儲對區域居住的影響太大了。

新都區部分物流倉儲產業影響比較大的區域，以及過于靠北的區域，都不是特別推薦考慮。

主要就是新繁、龍橋、斑竹園。

至于新都的老城為什么會在其中，一方面老化過于嚴重，另一方面配套也不足，且打造的空間極其有限。

相比起來，新城整體競爭力要大得多，無論是舒適度，還是發展。

新津區：非地鐵10號線沿線1.5公里以內。

青白江：非北部主城區以內及鳳凰新城邊緣區域。

對于新津和青白江，其實只要不是在這里生活工作的，不管什么位置，我都不推薦。

可能以前限購，相比起其他遠郊城區，新津和青白江會更有優勢，也更值得推薦一些，但現在不限購了，你買近郊也不買遠郊啊。

如果你的確是在這邊生活工作，就我剛剛說的兩條。

新津作為遠郊，地鐵沿線必然是發展的核心區域，因為一條地鐵投入這么多，只有把地鐵沿線打造出來，利用地鐵優勢，才能更好的輻射全域，最好只考慮地鐵沿線。

至于青白江，主要就是北部主城區，同時鳳凰新城邊緣位置的區域也不建議考慮。