10月18日起施行，瀘州商品房預售資金監(jiān)管新規(guī)來了！

為加強商品房預售資金監(jiān)督管理，確保商品房預售資金專款專用，順利推進房地產(chǎn)開發(fā)項目建設，保障房地產(chǎn)項目竣工交付，維護購房人合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市商品房預售管理辦法》《住房和城鄉(xiāng)建設部 人民銀行 銀保監(jiān)會關于規(guī)范商品房預售資金監(jiān)管的意見》（建房〔2022〕16號）《最高人民法院 住房和城鄉(xiāng)建設部關于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施確保商品房預售資金用于項目建設的通知》（法〔2022〕12號）等有關規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

第一章 總 則

第一條商品房預售資金監(jiān)管遵循“政府主導、多方監(jiān)督、專戶專存、專款專用”的原則。

第二條本辦法適用于本市中心城區(qū)建設用地范圍內(nèi)商品房預售資金的存入、使用及其監(jiān)督管理。

第三條本辦法所稱的商品房預售資金，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)（以下簡稱“開發(fā)企業(yè)”）將依法取得《商品房預售許可證》的商品房出售時，由購房人按《商品房買賣合同（預售）》約定支付的全部房價款，包括定金、一次性付款、分期付款、首付款、按揭貸款（包括商業(yè)按揭貸款、住房公積金按揭貸款，下同）等購房款。

商品房預售資金以《商品房預售許可證》為單位進行監(jiān)管，一個監(jiān)管項目是指一個《商品房預售許可證》批準預售的所有商品房。

第四條瀘州市住房和城鄉(xiāng)建設局（以下簡稱“市住房城鄉(xiāng)建設局”）負責指導區(qū)縣開展房屋預售資金管理相關工作，具體負責制定相關政策措施。

市住房城鄉(xiāng)建設局負責江陽區(qū)和龍馬潭區(qū)中心城區(qū)建設用地范圍內(nèi)商品房預售資金的監(jiān)督管理工作，委托瀘州市住房保障和房地產(chǎn)發(fā)展中心具體承擔對區(qū)縣商品房預售資金管理的指導工作，具體承擔江陽區(qū)和龍馬潭區(qū)中心城區(qū)建設用地范圍內(nèi)商品房預售資金的收存、使用管理工作。

江陽區(qū)、龍馬潭區(qū)住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門和中國（四川）自由貿(mào)易試驗區(qū)川南臨港片區(qū)管委會建設行政主管部門按照商品房預售許可審批權(quán)限負責本轄區(qū)范圍內(nèi)商品房預售資金的收存、使用和監(jiān)督管理工作。

納溪區(qū)住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門負責本轄區(qū)范圍內(nèi)商品房預售資金的收存、使用和監(jiān)督管理工作。

第五條市住房城鄉(xiāng)建設局會同中國人民銀行瀘州市分行（以下簡稱“人民銀行瀘州市分行”）、國家金融監(jiān)督管理總局瀘州監(jiān)管分局（以下簡稱“瀘州金融監(jiān)管分局”），通過公開招標方式，綜合商業(yè)銀行資信狀況、業(yè)務能力、服務水平等因素，確定能夠承接商品房預售資金監(jiān)管業(yè)務的商業(yè)銀行。中標的商業(yè)銀行應當通過市住房城鄉(xiāng)建設局門戶網(wǎng)站進行公示。開發(fā)企業(yè)應當自行在中標銀行中選擇一家銀行作為商品房預售資金監(jiān)管銀行（以下簡稱“監(jiān)管銀行”）。

第六條人民銀行瀘州市分行履行對商業(yè)銀行結(jié)算賬戶的監(jiān)督管理職責，負責指導商業(yè)銀行做好監(jiān)管賬戶管理工作。

第七條瀘州金融監(jiān)管分局負責對商業(yè)銀行預售資金監(jiān)管的操作風險和合規(guī)性進行監(jiān)督檢查。

第二章 監(jiān)管協(xié)議簽訂和專戶設立

第八條開發(fā)項目辦理商品房預售許可應達到以下形象進度條件：中高層（即九層及以下）建筑主體施工形象進度不低于地面總層數(shù)的二分之一；高層（十層及以上，100米以下）建筑主體施工形象進度不低于地面總層數(shù)的四分之一；超高層（建筑高度100米及以上）建筑主體施工形象進度不低于地面十層。

開發(fā)企業(yè)原則上按照一個預售許可申請對應一個賬戶的原則開設商品房預售資金監(jiān)管賬戶（以下簡稱“監(jiān)管賬戶”），監(jiān)管賬戶名稱為“‘開發(fā)企業(yè)名稱’加‘預售資金監(jiān)管專戶’”字樣。

第九條開發(fā)企業(yè)與住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門（以下簡稱“監(jiān)管機構(gòu)”）和監(jiān)管銀行簽訂《瀘州市商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議》（以下簡稱“《監(jiān)管協(xié)議》”）。《監(jiān)管協(xié)議》應當包括開發(fā)企業(yè)名稱、監(jiān)管項目名稱和坐落、監(jiān)管賬戶名稱、賬號和開戶銀行信息、監(jiān)管項目范圍、預售資金收存和使用方式、監(jiān)管額度、各方權(quán)利義務、違約責任、爭議解決方式和其他相關事項等內(nèi)容。

第十條開發(fā)企業(yè)應在商品房銷售現(xiàn)場顯著位置公示監(jiān)管賬戶信息，監(jiān)管機構(gòu)在《商品房預售許可證》上載明并同步在門戶網(wǎng)站對監(jiān)管賬戶信息進行公示。《商品房買賣合同（預售）》中載明預售資金監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶等信息。

第十一條監(jiān)管項目原則上不得變更預售資金監(jiān)管銀行。確需變更監(jiān)管銀行的，開發(fā)企業(yè)需與監(jiān)管機構(gòu)和監(jiān)管銀行協(xié)商一致。原《監(jiān)管協(xié)議》終止并簽訂新的《監(jiān)管協(xié)議》后，原監(jiān)管賬戶的結(jié)余資金全部轉(zhuǎn)入新的監(jiān)管賬戶。

第三章 預售資金存入

第十二條監(jiān)管項目預售資金分監(jiān)管額度資金和超出監(jiān)管額度資金。監(jiān)管額度資金總額按照《商品房預售許可證》載明總建筑面積計算核定，具體計算標準為：3000元/平方米。此外為超出監(jiān)管額度資金。

第十三條開發(fā)企業(yè)取得《商品房預售許可證》后，應當按本辦法第十四條、第十五條、第十六條規(guī)定將商品房預售資金全部直接存入監(jiān)管賬戶；監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金達到監(jiān)管額度后，超出監(jiān)管額度的資金可由開發(fā)企業(yè)提取使用。

第十四條開發(fā)企業(yè)應當引導購房人通過POS機等方式將商品房預售資金全部直接存入監(jiān)管賬戶。開發(fā)企業(yè)及其委托機構(gòu)不得將預售資金存入除監(jiān)管賬戶外的其他賬戶。

第十五條購房人將預售資金存入監(jiān)管賬戶后，監(jiān)管銀行應當將入賬信息實時上傳至商品房預售資金監(jiān)管系統(tǒng)。通過按揭貸款方式購買的，按揭貸款銀行應審核首付款入賬金額不得低于人民銀行規(guī)定的首付款比例；通過一次性付款購房或分期付款購房的，按照合同約定的時間節(jié)點存入。每套房屋入賬金額與《商品房買賣合同（預售）》約定入賬金額相匹配時，方能辦理該套房屋《商品房買賣合同（預售）》網(wǎng)簽備案。

第十六條監(jiān)管項目按揭貸款合作銀行和公積金管理中心應將按揭貸款直接發(fā)放至對應的監(jiān)管賬戶，應當把網(wǎng)簽備案合同作為受理購房人申請按揭貸款的依據(jù)。

第十七條對監(jiān)管賬戶出現(xiàn)不明資金入賬的，監(jiān)管銀行應于5個工作日內(nèi)完成查實工作。對查實后應進入監(jiān)管賬戶的資金，監(jiān)管銀行應及時將信息關聯(lián)至對應房屋；對查實后不應進入監(jiān)管賬戶的資金，可由開發(fā)企業(yè)申請原路退回或劃轉(zhuǎn)至指定賬戶。

第四章 監(jiān)管額度內(nèi)的資金使用

第十八條監(jiān)管賬戶中監(jiān)管額度內(nèi)的資金不同于開發(fā)企業(yè)自有資金，應當專款專用，必須用于項目有關的工程建設，包括項目建設必須的建筑材料、設備和施工進度款等相關支出。在商品房完成房屋所有權(quán)首次登記前，商業(yè)銀行不得擅自劃扣；設立子公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，集團公司不得抽調(diào)。

第十九條監(jiān)管項目工程建設形象進度達到撥付節(jié)點后，開發(fā)企業(yè)按照本辦法第二十條、第二十一條相關規(guī)定向監(jiān)管機構(gòu)申請撥付使用。

第二十條開發(fā)企業(yè)根據(jù)監(jiān)管項目工程進度向監(jiān)管機構(gòu)申請撥付監(jiān)管額度內(nèi)資金。具體撥付節(jié)點和撥付標準如下：

（一）主體工程按每四層樓為一個節(jié)點，每個節(jié)點按比例平均撥付，至封頂節(jié)點可累計撥付監(jiān)管額度總額的60%；

（二）主體結(jié)構(gòu)分部工程驗收完成后，可撥付監(jiān)管額度總額的10%；

（三）建筑節(jié)能分部工程驗收完成后，可撥付監(jiān)管額度總額的15%；

（四）竣工驗收備案完成后，可撥付監(jiān)管額度總額的10%；

（五）房屋所有權(quán)首次登記完成后，可撥付監(jiān)管額度總額的5%。

在完成房屋所有權(quán)首次登記前，監(jiān)管項目累計撥付監(jiān)管額度內(nèi)資金不得超過監(jiān)管額度的95%。市住房城鄉(xiāng)建設局可根據(jù)實際情況對監(jiān)管項目監(jiān)管額度、撥付節(jié)點及比例進行動態(tài)調(diào)整。

第二十一條開發(fā)企業(yè)申請撥付預售監(jiān)管資金，應提交以下資料：

（一）申請主體工程至封頂節(jié)點撥付的，提供預測繪報告、施工單位、建設單位和監(jiān)理單位共同出具的工程進度表；

（二）申請主體結(jié)構(gòu)分部工程驗收和建筑節(jié)能分部工程驗收節(jié)點撥付的，提供施工單位、建設單位和監(jiān)理單位出具的工程進度表、相關質(zhì)量責任主體單位共同出具的驗收合格資料；

（三）申請竣工驗收備案完成節(jié)點撥付的，提供竣工驗收備案資料；

（四）完成房屋所有權(quán)首次登記的，提供不動產(chǎn)權(quán)登記資料；

（五）施工合同等需要提交的其他相關資料。

第二十二條監(jiān)管機構(gòu)自受理撥付申請之日起5個工作日內(nèi)完成審核手續(xù)。符合撥付條件的，監(jiān)管機構(gòu)應當在瀘州市商品房預售資金監(jiān)管系統(tǒng)中發(fā)出“預售資金撥付通知”指令，監(jiān)管銀行收到指令后，應當在1個工作日內(nèi)完成撥付。

第二十三條開發(fā)企業(yè)與購房人協(xié)商一致取消商品房交易的，由開發(fā)企業(yè)向監(jiān)管機構(gòu)提出退款申請。監(jiān)管機構(gòu)審核確認后，向監(jiān)管銀行發(fā)出退款指令，監(jiān)管銀行應當在1個工作日內(nèi)將相應預售資金退回到購房人銀行賬戶。

第二十四條開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)下列情形之一的，由監(jiān)管機構(gòu)責令其限期整改，在完成整改前暫停撥付監(jiān)管額度內(nèi)資金。

（一）未按本辦法規(guī)定存入或使用預售資金的；

（二）提交虛假材料騙取預售資金的；

（三）違反商品房預售資金監(jiān)管規(guī)定的其他行為。

對逾期未整改到位的，對開發(fā)企業(yè)予以信用扣分處理；情節(jié)嚴重的，暫停辦理開發(fā)項目商品房預售許可、暫停辦理網(wǎng)簽備案、暫停提取使用超出監(jiān)管額度的資金。

第五章 預售資金監(jiān)管

第二十五條監(jiān)管項目的監(jiān)管額度總額及撥付比例與開發(fā)企業(yè)信用等級掛鉤。

第二十六條市住房城鄉(xiāng)建設局、人民銀行瀘州市分行和瀘州金融監(jiān)管分局共同推動商品房網(wǎng)簽備案系統(tǒng)和商業(yè)銀行業(yè)務管理系統(tǒng)對接，加強房屋網(wǎng)簽備案、監(jiān)管賬戶資金、銀行按揭貸款數(shù)據(jù)信息共享。

第二十七條監(jiān)管銀行應建立健全商品房預售資金監(jiān)管信息臺賬，通過專有系統(tǒng)設立監(jiān)管項目分戶明細及收支賬，及時對帳，確保賬實相符。

監(jiān)管銀行嚴格按照《監(jiān)管協(xié)議》和有關規(guī)定做好監(jiān)管賬戶管理，對發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)存在違規(guī)挪用預售資金的，應當停止撥付，并立即書面告知監(jiān)管機構(gòu)。

監(jiān)管銀行違反《監(jiān)管協(xié)議》的，監(jiān)管機構(gòu)按照《監(jiān)管協(xié)議》和有關規(guī)定處理。對擅自撥付預售資金部分，由監(jiān)管銀行負責追回資金，無法追回的依法承擔相應責任。

第二十八條銀行業(yè)金融機構(gòu)有下列情形之一的，從違規(guī)事實確認之日起3年內(nèi)不得在本市開展預售資金監(jiān)管業(yè)務，監(jiān)管機構(gòu)不與其簽訂《瀘州市商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議》，同時將其違規(guī)行為抄送人民銀行瀘州市分行、瀘州金融監(jiān)管分局。

（一）按揭貸款銀行未按照本辦法規(guī)定將購房人的按揭貸款全部直接發(fā)放至監(jiān)管賬戶，且不配合整改的；

（二）商業(yè)銀行收到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收存的預售資金至該行非預售資金監(jiān)管賬戶后，不配合劃轉(zhuǎn)或追繳資金至預售資金監(jiān)管賬戶的。

第二十九條開發(fā)企業(yè)在監(jiān)管項目完成房屋所有權(quán)首次登記后，持相關材料向監(jiān)管機構(gòu)申請解除預售資金監(jiān)管。監(jiān)管機構(gòu)應當在受理后5個工作日內(nèi)解除對該監(jiān)管項目預售資金的監(jiān)管。

第三十條人民法院對商品房預售資金監(jiān)管賬戶采取凍結(jié)、保全、執(zhí)行等措施的，按《最高人民法院 住房和城鄉(xiāng)建設部 中國人民銀行 關于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施確保商品房預售資金用于項目建設的通知》（法〔2022〕12號）等有關文件規(guī)定執(zhí)行。

第三十一條購房人應將所支付的購房款存入《商品房預售許可證》上載明的預售資金監(jiān)管賬戶，并及時查看、比對監(jiān)管賬戶信息，確保個人購房款全部存入監(jiān)管賬戶。

第六章 法律責任

第三十二條監(jiān)管銀行未履行《監(jiān)管協(xié)議》、違反本辦法和其他商品房預售資金監(jiān)管有關規(guī)定的，按《監(jiān)管協(xié)議》約定和有關規(guī)定追究相關責任。

第三十三條相關部門及銀行工作人員在預售資金監(jiān)管工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法依規(guī)給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究責任。

第七章 附 則

第三十四條本辦法由瀘州市住房和城鄉(xiāng)建設局會同中國人民銀行瀘州市分行、國家金融監(jiān)督管理總局瀘州監(jiān)管分局進行解釋。

各縣可參照本辦法規(guī)定執(zhí)行商品房預售資金監(jiān)管，也可結(jié)合實際制定本縣的實施辦法。

第三十五條本辦法自2024年10月18日起施行，有效期5年。原《瀘州市商品房預售資金監(jiān)管辦法》（瀘住建發(fā)〔2023〕9號）同時廢止。本辦法施行前已取得《商品房預售許可證》的車位、車庫不執(zhí)行本辦法。本辦法施行前已簽訂《監(jiān)管協(xié)議》且尚未解除監(jiān)管的項目，《監(jiān)管協(xié)議》繼續(xù)有效，資金使用和監(jiān)管按本辦法執(zhí)行。國家、省、市有新規(guī)定的，按新規(guī)定執(zhí)行。

來源：酒城住建

編輯：楊大江

校對：劉莉

審核：許崗

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