新地直接劃片，新盤交房學校未建，福州樓市怎么看？

今天刷到群友聊天，看到福州土拍發布補充公告，對新地塊給出了劃片，這個補充也算是首次，結合最近中駿的劃片維權，有點意思，下面聊聊。

土拍內容

28號鼓樓華林路宅地劃片屏山小學
29號金山科創園宅地劃片金山實驗小學
30號金山大道北側宅地劃片金山小學
31號晉安上洋地鐵口地塊劃片鼓山苑小學

這里面最受關注的就兩個，一個就是劃片金山小的30號地塊，以及劃片鼓山苑的上洋地塊。

金山小這幅地塊，之前上架過最終取消，這次上架，樓面價下調，起拍是1.37W。

地塊前身是駕校+工業園區地塊，面對低迷的土拍市場，直接給出最強的殺招，劃片金山板塊最優質的金山小。

當然這樣的劃片，也不算沒有依據，項目南側的金山明星也劃片金山小。

對于金山小，這幾年話題不少，前幾年新蓋的金閩小，歸到金山小，變成金閩校區，劃片的幾個樓盤，都有一定價格上漲。

其中最典型就是網紅盤榕心映月，二手售價達到3.2-3.4W，成為少有沒有虧本的新盤。

甚至一度標榜劃片金山中最新的樓盤。

如今這幅純商地塊，樓面價1.37W，還是劃片金山小，對比金山小那些老舊樓盤，這個地塊才能稱得上是最新的金山小+金山中項目。

那面對這樣的劃片，地塊是否在土拍市場會得到高認可？

看到網友討論，覺得能賣的不錯，個人感受應該也不會有多好。

1.37W的樓面價，最終多少成交，以及最受售價多少，按目前劃片，最好就是打造剛需盤，賣個劃片溢價。

但是劃片溢價到底多少，在二手市場的定價一直不夠踏實，新盤開售之后的表現，反而沖擊更強烈。

盲猜：新盤3W以下，銷量一般！

屆時劃片金閩小的那些次新，不知道市場價值還有多少？

除此之外，晉安區也給了新地塊，樓面價僅9712元/㎡，劃片鼓山苑對口格鼓。

格鼓是晉安區真正的第一，這幾年數據依舊強勢。

這個地塊的起拍樓面價甚至不到1W，和金山這幅地塊一樣，面對劃片的老舊樓盤，這幅地塊也成了劃片最新的項目，屆時打造剛需盤+地鐵+學區，非常不錯。

關于東區的劃片，前幾年也是炒作比較激烈，就不說榕博小+晉三中，項目周邊的保利云上+建發美的君蘭和鳴，劃片紅光小學，冠名了榕博集團，也成了劃片優勢！

如今地塊更外圍，樓面價腰斬，直接劃片格鼓。

不知道這些新盤的業主作何感受！

綜上對于土拍低迷后，市場也變得越來越魔幻，未來還有什么操作，可以敬請期待。

新盤學校未建

看到土拍市場給出優質劃片，作為對比，前幾年的新盤，運氣就沒那么好了。

近期中駿世界城關于劃片過渡方案，出現維權。

由于配建學校龍津小，沒有動靜，給出的過渡是去東升小，業主要求去施程小學過渡，理由是施程小是新校的主辦單位。

至于實際情況，其實也不難發現，除了所謂的“接送距離”，真正的原因主要還是在于小學和對口的差異。

東升小對口四十中，施程小對口外國語，十六中剩余名額，給倉小及施程小搖號。

不管每個人對這兩所的劃片怎么看，個人感受，施程小優勢明顯強于東升小，所以業主的維權，主要還是希望劃片更好，當然從最終情況來看，大概率也是保持現狀。

對于中駿這個案例，其實也只是一個縮影，前幾年大家有印象，還記得很多新盤為了賣房，都把劃片的學校做了包裝。

比如上面提到的紅光小，只是目前君蘭也交房，那個冠名榕博的九年一貫新紅光，不知道開建了沒？

這樣的案例還有多少，沒有太多經歷去盤點了，反正感興趣，可以去搜索看看。

這樣對比一下，就能發現，前幾年的新盤和如今的新地塊，待遇可謂天差地別。

更好的公區規范，更好的得房率，更卷的戶型設計，以及更直接的劃片。

奈何這么多更好之下，迎來的是一片慘淡的去化。

盤點總結

福州新盤和劃片的關系持續了很多年，從最早交房給劃片，到后來新盤集資建配套學校，再到如今土拍給出劃片。

這些年出現了很多代表學校，比如清華附中、榕博集團等等。

當土拍給出周邊優質劃片后，要是還沒有好的反饋，屆時打擊的可不僅僅是土拍市場，而是整個板塊的二手。

當然這還只是第一步，畢竟也只是靠外圍的地塊，給出中等偏上的劃片，鼓樓的地塊，依靠斷供優勢，還在備受關注。

做個大膽想象，假如有一天，鼓樓的純商都賣不到好價格，是否考慮給它們也提前劃片一下？

屆時對于鼓樓的學區房，那沖擊有多大？

以前說打敗學區房的是人口，如今看來可能是土拍市場，更深一點可能是樓市行情，更深一點，確實是人口。