362億！歷城區(qū)的雄心壯志都藏在洪樓了....

其實這篇文章昨天就撰寫完畢了。

不過今天我又想了想，很多朋友對住宅比較了解，但是對純商業(yè)項目感知比較有限... 所以這篇文章的內(nèi)容我又增加了一些。

如果你對于濟南洪樓片區(qū)的城市更新很關(guān)注，可以好好看看。

昨天受邀參加了洪樓城市更新項目招商大會，這也是首次從領(lǐng)導的口中得到了洪樓更新的全貌。

看了看宣傳片還是感覺很震撼的，很多人把洪樓更新看作是傳統(tǒng)的商業(yè)綜合體，我認為這很明顯是小瞧了這個項目。

從個人角度講，能與洪樓更新相比對的應該是華山景區(qū)。

華山景區(qū)過去什么樣大家很清楚，經(jīng)過數(shù)年的投入規(guī)劃調(diào)整，成為了濟南全新的文旅地標。

其商業(yè)內(nèi)容承載能力超出了普羅大眾的最初想象。

比如半程馬拉松的舉辦，比如趕集風俗，再比如很多藝術(shù)方面的書畫寫生，比如諸多商業(yè)綜合體的環(huán)繞，等等等等，絕不僅僅是爬山。

所以說，洪樓更新項目，我大概總結(jié)三點。

一是規(guī)劃方面的國際性：

這點不但包括外立面建筑元素的構(gòu)造，還包括了對于街區(qū)對于圍合空間的前沿理解。

洪樓教堂是哥特式的，關(guān)于歐式建筑的把控，還得國際公司來。

二是商業(yè)內(nèi)容的承載力：

比如大型酒店入駐，最大的考量的是交通條件和商圈覆蓋人群。

更為高端的酒店，則可能對商業(yè)建筑的形態(tài)觀景有很高的要求， 不同朝向的房間，他們的價值是不同的..

比如旋轉(zhuǎn)餐廳，可能全濟南只有那幾個高樓能搞，因為對層高有要求。

三是場域想象力，不單單是商業(yè)：

理論就不多說了，比如無人機低空表演，現(xiàn)在國內(nèi)外很火爆， 這東西早就成產(chǎn)業(yè)鏈了。

其應用范圍極其廣泛，比如濟南成立了低空經(jīng)濟發(fā)展集團。

洪樓更新項目不但能給予表演場地支持，而且對于低空經(jīng)濟的發(fā)展有很深的作用。

再比如路演廣場、文化市集等等，可能有些地方搞不定，但是在洪樓這，大概率是如火如荼的。

所以，綜合三點看：

總投資額362億的洪樓更新項目，是有心氣在的，也承載了歷城的雄心壯志。

除了讓百年洪樓再度大放異彩之外，更為全濟南的城市更新項目打個樣。

情緒渲染完畢，結(jié)合現(xiàn)場發(fā)放的小冊子，給大家聊聊“國際性、承載力、想象力”的外在表現(xiàn)。

不過這小冊子有點反光，圖片拍出來有些糊..

01

洪樓更新項目，按照歷城區(qū)“4+8+N”城市更新體系，洪樓廣場片區(qū)是最早啟動的城市更新片區(qū)。

片區(qū)用地總面積4平方公里，總投資約362億元，總體量約51.2萬平方米。

將打造以洪樓教堂為核心的全福河特色景觀軸，以及傳承結(jié)合山東大學的文化和洪樓商圈的特色的國際化TOD商業(yè)街區(qū)。

建成后將輻射周邊3公里范圍內(nèi)的常住人群，并成為濟南重要的商業(yè)新地標和網(wǎng)紅打卡地。

它的整體規(guī)劃思路是： 環(huán)山大產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新圈“一廊、兩軸、三核”

一廊：沿全福河打道綠色生態(tài)長廊，濱水休閑連廊、城市科創(chuàng)走廊

兩軸：沿二環(huán)東路金融，科創(chuàng)、商務集聚軸；沿花園路承古配今、文旅商貿(mào)展示軸

三核：圍繞洪樓廣場站形成文旅商貿(mào)核；圈繞洪家樓站形成現(xiàn)代商務核；圍繞七里堡站形成智慧社區(qū)核

項目一共是3大地塊，分別是大潤發(fā)地塊、郵局地塊和全福河兩側(cè)地塊。

大潤發(fā)地塊，更新后命名為“洪樓1905”。

地塊建筑面積約7.7萬平方米，規(guī)劃地上5層，地下2層，規(guī)劃打造國際商業(yè)步行街。

這里面的亮點有幾個。

一是國際元素的設計運用，外立面的鏤空，給人更多閑暇休憩的視覺空間。

建筑上還巧妙運用對景設計，不管你是坐下休息，還是步行逛街，洪樓教堂都是絕佳的背景板。

再加上層層退臺和內(nèi)部的圍合設計，讓整個場地的互通更加便捷，而且有利于商業(yè)內(nèi)容的植入。

很多地方實際上更像公園，而不是單純的店鋪。

這類空間在設計界應該被稱之為“灰空間”，伴隨著商業(yè)內(nèi)容的不斷演化，它有可能變成這樣：

你坐在三樓品嘗咖啡，目光還能欣賞網(wǎng)紅表演，不得不說挺有意思。

用小冊子的話來說：

結(jié)合地鐵洪樓廣場站及洪家樓站，打造為地鐵上蓋TOD，形成人群步行的無障礙高效通達的融洽多元空間。

估計這里未來會成為比肩大明湖的濟南必逛網(wǎng)紅打卡地。

再來看郵局地塊，它位于洪樓廣場的正南側(cè)，建筑面積約7.8萬平方米，規(guī)劃地上15層，地下3層。

主要規(guī)劃為五星級酒店，目前五星級君瀾大飯店已簽約。它的商業(yè)部分將利用緊鄰軌道交通站的優(yōu)勢，與洪樓步行街、聚隆廣場形成互動，致力于打造區(qū)域性的文旅體驗中心。

它同樣也面向洪樓廣場做了層層退臺的設計，與大潤發(fā)地塊交相呼應，相得益彰。

這酒店我在網(wǎng)上搜了搜，主打中國文化，看起來的氛圍很不錯。

02

這三個地塊來說，我個人最喜歡的是全福河兩側(cè)地塊。

如果說濟南市打造酒吧一條街的話，可能沒有比這更合適的地方了...

規(guī)劃商業(yè)總建面約35.7萬平方米，整體以塑造開放活力的全天候街區(qū)為核心理念，圍繞豐富的濱水步道與景觀節(jié)點，規(guī)劃商業(yè)街區(qū)、酒店、公寓、辦公業(yè)態(tài)。

這個地塊明顯在建筑容量上進行了克制，而且在內(nèi)容承載上有獨特的想法， 絕對是經(jīng)過大量實踐調(diào)查的產(chǎn)物。

比如這個小地方，長得就有點像水會酒店的樣子。

在整體設計上還完美嵌入了“低空+”產(chǎn)業(yè)，特別注意，低空經(jīng)濟是寫在濟南政府工作報告里面的。

重視程度可見一斑。

從起飛到降落，再到產(chǎn)業(yè)孵化植入全都給安排的妥妥的，前面提到的無人機表演其實其中很小的一塊。

引用一段話，大家可以看看：

發(fā)展低空新業(yè)態(tài)，濟南有著高度符合自己實際的路數(shù)——將加快推進低空監(jiān)視服務系統(tǒng)研發(fā)，提升低空飛行器運行軌跡、行駛速度、高度等數(shù)據(jù)獲取處理能力；圍繞平陰榆山機場，打造濟南低空產(chǎn)業(yè)示范基地，推動低空監(jiān)視服務網(wǎng)在航空救援、航空護林巡查、無人物流、空中旅游觀光等領(lǐng)域示范應用；積極創(chuàng)建國家級民用無人駕駛航空試驗基地（試驗區(qū)）、城市空中交通管理試點，逐步完善覆蓋全市域的起降點，支持企業(yè)開展醫(yī)療救援、飛行培訓、低空旅游、物流運輸、航空運動等業(yè)務，打造“低空+”新業(yè)態(tài)，培育低空消費……

第二個亮點就是濱河親水設計

不管是水秀看臺、路演廣場、濱水活力公園，還是酒吧陽臺、游船碼頭，圍繞全福河和河上的橋梁打造的一連串親水活動空間，真正把濱河的資源給整活了。

有見識的朋友都知道，水景對于商業(yè)的加成價值有多大，這點不贅述了，只是說一句。

要知道在主城區(qū)能有如此國際范的濱水步行街區(qū)，這在濟南可是獨一份。

小亮點也很多，比如垂直動線設計，1-3F設置了各類主理人品牌等等。

其實大家從品牌圖上的感受不怎么清晰，現(xiàn)場放了段航拍視角的宣傳片，我只能說想象力太足了。

03

畢竟這文章也不是廣告，最后說一下品牌運作和簽約情況。

這項目是由歷城城發(fā)集團和中能建華東建設投資公司合資的濟南市歷城區(qū)全福河投資開發(fā)有限公司開發(fā)建設的。

除了前文提到的君瀾酒店外，現(xiàn)場還簽約了最美酒店的鐘書閣。

至于更多的我就不講了，畢竟大幕才剛剛拉開，大消息好消息以后會層出不窮的。

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