住建部劃重點,房地產(chǎn)明年這樣干;專家:若城改、收儲加快落地,2025年或可止跌

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作者 | 王澤紅

12月24日至25日，全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議在北京召開，對2024年4大板塊的重點任務進行了盤點，并指出了2025年要重點抓好的工作。

住房城鄉(xiāng)建設部表示，明年將持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，大力實施城市更新，打造“中國建造”升級版，建設安全、舒適、綠色、智慧的好房子。

其中，持續(xù)用力推進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)位居五大任務之首，會議明確了兩方面具體舉措發(fā)力穩(wěn)住樓市，具體來看：

一是著力釋放需求。把“四個取消、四個降低、兩個增加”各項存量政策和增量政策堅決落實到位，大力支持剛性和改善性住房需求。

有效發(fā)揮住房公積金支持作用。加力實施城中村和危舊房改造，推進貨幣化安置，在新增100萬套的基礎上繼續(xù)擴大城中村改造規(guī)模，消除安全隱患，改善居住條件。對群眾改造意愿強烈、條件比較成熟的項目重點支持。

二是著力改善供給。商品房建設要嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量。以需定購、以需定建，增加保障性住房供給，配售型保障房要加大力度，再幫助一大批新市民、青年人、農(nóng)民工等實現(xiàn)安居。

樓市開始觸底，2025是止跌回穩(wěn)關(guān)鍵期

回顧2024年，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，2024年政策力度和頻率是史無前例的，源于年初小陽春之后，市場急速下滑，特別是二手房恐慌式降價售房，市場量價循環(huán)下跌，超出管理層預期，甚至出現(xiàn)了市場失靈的狀態(tài)。

在他看來，2024年政策大概分三段：

第一段是517之前，仍舊以央行降低LPR（年初一次性下降25個基點），地方政府特別是一線城市集體收縮限購范圍、降低首二套首付比例等為主基調(diào)；

第二段是5.17，不僅將首付、利率降至歷史最低，而且提出了收購存量做保障房；

第三段是924政治局會議確立“止跌回穩(wěn)”，祭出一攬子增量政策，部門政策持續(xù)發(fā)力，形成政策組合拳。

第三段政策后，市場回穩(wěn)趨勢明顯，10-11月新房二手房交易量同比實現(xiàn)正增長，都比新政前增長50%左右，深圳、成都、北京、杭州等地增長幅度更大。即便12月份交易量環(huán)比有所下行，但比新政前也明顯增長，這與5.17及此前的政策相比，效應明顯延長了。

“12月份，由于減稅政策開始生效，中央經(jīng)濟工作會議明確了積極的財政政策、寬松的貨幣政策，對地產(chǎn)明確了繼續(xù)加力促進止跌回穩(wěn)，這對市場預期形成明顯的激勵效果，加上年底促銷，預計全年跌幅將明顯收窄，市場開始探底和觸底。” 李宇嘉說道。

展望2025年，李宇嘉認為將是止跌回穩(wěn)關(guān)鍵期，關(guān)鍵是前期部署的政策能否落地，一是嚴控增量，庫存大的城市能否暫停供地和開工；二是盤活存量土地和房源，特別是未開工和開工未售的，這部分對市場沖擊比較大；三是城中村改造貨幣化安置；四是過剩產(chǎn)能出清。

“在內(nèi)外困局下，形勢已經(jīng)形成了倒逼，如果這些增量政策能落地，25年市場探底和觸底的趨勢將更加明顯。” 李宇嘉強調(diào)稱。

城中村改造、收儲加快落地，2025年或可止跌

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)分析稱，此次城鄉(xiāng)建設工作會議把短期樓市“止跌回穩(wěn)”與長期構(gòu)建房地產(chǎn)新模式協(xié)同推進，體現(xiàn)了新的樓市改革思路，也決定了未來施政方向。

“從短期來看，樓市止跌回穩(wěn)仍然是重中之重，政策面強調(diào)會以存量政策和增量政策結(jié)合疊加的方式。未來還有新的進一步寬松政策出臺，這是修復市場信心和預期的重要基礎。”

在宋紅衛(wèi)看來，止跌回穩(wěn)是明年的樓市的工作重點，在需求端強調(diào)了住房雙軌制模式下的三個需求群體，第一是市場化需求下的剛需和改善，第二是保障類群體。以需定建的模式?jīng)Q定了供給模式的改變。

“在市場化需求方面，核心城市已經(jīng)進入改善需求主導階段，因此打造高品質(zhì)好房子成為核心，保障群體方面除了保障性租賃住房以外，還強調(diào)了配售型保障住房，這屬于新型產(chǎn)品，與新加坡的組屋有很大的共性，預計在2025年也是保障住房發(fā)展的重點。” 宋紅衛(wèi)說道。

58安居客研究院院長張波則認為，城中村改造將是2025年拉動內(nèi)需的重要抓手，預計2025年會結(jié)合貨幣化安置、房票制度等措施，抓好落地推進。同時以需定產(chǎn)將是重要趨勢，“人房地錢”的聯(lián)動機制重要性進一步提升，對于人口持續(xù)流入的城市將是利好。

從新模式來看“租購并舉”，進一步提升保障房覆蓋力度將是重點，具體來看商品房“收儲”將是保障房增量的重點，土地“收儲”將是商品房優(yōu)化供應結(jié)構(gòu)的重點。

“從制度完善層面來看，商品房銷售制度優(yōu)化，尤其是試點現(xiàn)房銷售的推進將是重點，房地產(chǎn)全生命周期管理，尤其是房屋養(yǎng)老金相關(guān)制度的推進將是重點。“張波分析道。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜分析稱，整體來看，本次會議明確了2025年全國住建工作的重點任務，其中持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)是重中之重。從市場變化上看，本次會議指出房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了積極變化，10-11月房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)勢頭。

此外，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，12月以來（12.1-12.22），重點30城新房成交面積環(huán)比、同比增長均超10%，重點20城二手房成交量環(huán)比、同比亦繼續(xù)增長。展望2025年，根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”測算，中性情形下，預計2025年全國商品房銷售面積同比小幅下降；樂觀情形下，若城中村改造及收儲存量房等加快落實，居民置業(yè)意愿提升，2025年全國商品房銷售面積或可實現(xiàn)止跌。