濟南CBD與張馬屯：讓居民撓頭的街區(qū)制..

仔細閱讀了CBD管委會的下發(fā)的倡議書，也算是借著官方的文檔，以8年后的目光，來審視和盤點濟南的街區(qū)制。

從各類消息以及實地感受看，濟南的街區(qū)制真讓往來的居民撓頭。

眾所周知，濟南實行街區(qū)制的區(qū)域有兩個地方，先講CBD，再講張馬屯，比較主觀，選擇性吸收吧

01

CBD片區(qū)給我兩個不良感受，個人感覺挺無解的..

一是停車日益尖銳。

這個停車難是規(guī)劃引導(dǎo)的，換句話說在規(guī)劃之初，大CBD片區(qū)就沒想讓車輛長時間停留。

現(xiàn)在CBD片區(qū)的停車現(xiàn)狀是這樣：

幾乎所有三車道的馬路兩排都是車，尤其是到了晚上，因為亂停車的現(xiàn)場，很多時候是看不到地面標(biāo)注的方向標(biāo)線的...

類似的亂停亂放也經(jīng)過了官方認證，有一說一，勸阻力度確實挺大的，路邊違停很快速就能收到交警方面的短信。

關(guān)鍵問題是，現(xiàn)階段CBD停車需求實在旺盛，這也導(dǎo)致因CBD停車難的各類新聞最近很多...

上月，相關(guān)部門表示未來的CBD可能停車需要預(yù)約....

本月初，CBD管委會還公布了濟南CBD7836個對外開放車位。(單小時的停車費確實高端)

在三天前，CBD管委會發(fā)布了這份倡議書....

歌詞大意就是說大家都不容易，停車難相關(guān)部門也知道了，但是因為建設(shè)等原因，類似的停車難現(xiàn)象還要持續(xù)一段時間...

按照這份倡議書來看，CBD片區(qū)即將進入停車最難的階段，護欄加速安裝規(guī)范路邊停車，但相應(yīng)的公共交通尚未完善。

而且在規(guī)劃配套之初，CBD片區(qū)車位配套僅有濟南商務(wù)平均水平的一半左右，

換句話說，不出意外的看，將來如果非要在CBD停車，不但價格會很貴，而且未必能找到。

而且，這里的停車難不單指的是機動車，以我實地的觀察看，電瓶車停車也挺困難。

某些位于CBD“豪宅”，為了維持豪宅屬性的純粹，電動車同樣人車分流，是禁止進入小區(qū)的。

因為街區(qū)制地塊相對較小，這些電瓶車停放和充電只能在本就不寬闊的步行道上，像什么萬科大都會樓下啊，電動車海并不鮮見。

不但影響高大上的調(diào)性，還阻塞了交通。

按照規(guī)劃看，未來私家車位都捉襟見肘，也不太可能未來統(tǒng)一在地下車庫停車...

只能期盼公共交通在未來真的能占到60%吧..

二是壓制高端居住。

CBD北片區(qū)會超過CBD片區(qū)，我一直認為這屬于置業(yè)說辭，但是實地走訪后才發(fā)現(xiàn)，僅就居住屬性而言，CBD北超過CBD片區(qū)，完全是有可能的。

現(xiàn)在改善盤豪宅都在內(nèi)卷，下沉?xí)蜕菔箝T幾乎成為標(biāo)配，拿尊御府來講，景觀上甚至可以做到內(nèi)外雙公園。

更為關(guān)鍵的是，CBD北片區(qū)距離CBD片區(qū)并不遠。

但是比較難過的是，現(xiàn)在市面豪宅的標(biāo)配，是CBD片區(qū)豪宅們可望而不可及的存在。

地塊小，環(huán)境嘈雜，而且樓層偏高（當(dāng)然這不是開發(fā)商的問題），對動輒大幾百萬的豪宅來說，無疑是個短板。

這類中高層住宅，而且斜對面是超高層商務(wù)辦公，社區(qū)內(nèi)配套近乎為零，伴隨著新產(chǎn)品的品質(zhì)家居，像這類產(chǎn)品未來到底能不能有競爭力？

單純依靠CBD片區(qū)的城市能級，是不是就能獲得不錯的不動產(chǎn)收益？

反正在我腦海里轉(zhuǎn)了半天，除了CBD仁恒憑借出眾的品質(zhì)（好像和CBD本身關(guān)聯(lián)不大）還能看到增值外，其他盤確實看不到太多。

（這一年房價啥樣大家都知道，沒流速的房主報價都沒啥價值，CBD片區(qū)賣的最好的兩個盤，一個仁恒，一個就是綠地，已經(jīng)夢回2016..）

除了地塊本身的點以外，像是石材地面已經(jīng)開始龜裂，像是CBD樓下大堆擺攤賣飯，很多商業(yè)裙樓招商困難，和升級版的經(jīng)緯路似的。

商務(wù)辦公，CBD挺有奮斗逼的感覺，沖勁挺足，看著外面一個比一個高大上的玻璃幕墻，確實有種改變世界的感覺。

但是住在這，就個人而言，感受不到太多改善的氣息，只有繁華的地段，原本可以更好，可是....

02

張馬屯的感受與之雷同，因為之前都寫過，在此簡單描述下：

奧體中路北延是濟南挨罵排名前三的道路，因為張馬屯又賣了不少地，各類大車渣土車少說要在折騰三五年，又增加了新癥狀。

因為某些開發(fā)商暴雷，張馬片區(qū)很多道路的路燈啊、護欄啊是缺失的，坐等移交市政同樣需要時間。

（張馬屯沒拍，還是CBD吧）

很多承諾的配套，遲遲沒有落地，基本都和建設(shè)進度相關(guān)。

像距離奧體中路通行BRT還不知道需要多少年....

像華山白泉廊道，自樓市出現(xiàn)張馬屯板塊開始就在渲染，現(xiàn)在依然未動工。

相關(guān)的商業(yè)綠地運動公園設(shè)施，前幾年的學(xué)校進度緩慢。

更多的也不說了，正好我在政務(wù)網(wǎng)上找到了相關(guān)回復(fù)，轉(zhuǎn)發(fā)給張馬屯的兄弟們看看得了。

問題如下

回復(fù)字比較多，放圖看不清，我粘貼過來了，刪減了一些不必要的內(nèi)容，分了分段

尊敬的網(wǎng)友： 您好！經(jīng)與您電話溝通后，對于您反映和增加的一系列問題，濟南軌道交通集團資源經(jīng)營管理有限公司進行了調(diào)查處理，現(xiàn)回復(fù)如下：

一、關(guān)于規(guī)劃問題一是張馬片區(qū)規(guī)劃，根據(jù)《濟南東站核心區(qū)城市設(shè)計》提出的“小街區(qū)、密路網(wǎng)”的“新城市主義”規(guī)劃理念，張馬屯片區(qū)定位為居住功能為主導(dǎo)的居住社區(qū)組團，近期圍繞提升片區(qū)居住環(huán)境品質(zhì)和降低開發(fā)強度，通過履行控規(guī)深化程序，調(diào)整部分街區(qū)用地規(guī)劃，調(diào)整后居住總建筑規(guī)模減少，規(guī)劃居住人口降低，同時根據(jù)《濟南市十五分鐘生活圈專項規(guī)劃》配套滿足居民需求的商業(yè)和服務(wù)設(shè)施用地；

二是BRT公交站臺規(guī)劃，奧體中路BRT站臺土建工程已按照規(guī)劃建設(shè)完成；

三是片區(qū)商業(yè)設(shè)施規(guī)劃，片區(qū)內(nèi)已規(guī)劃商業(yè)集聚區(qū)，主要集中于張馬屯北部大圓環(huán)商業(yè)，該商業(yè)地塊擬結(jié)合軌道交通9號線小清河?xùn)|站打造的TOD一體化綜合開發(fā)項目，未來將打造成為集商業(yè)、酒店、辦公等功能于一體的大型商業(yè)商務(wù)綜合體。目前，軌道交通9號線小清河?xùn)|站正在建設(shè)中，待地鐵車站建設(shè)完成，規(guī)劃商業(yè)用地將推進土地出讓工作；

四是關(guān)于片區(qū)綠地建設(shè)，已統(tǒng)籌開展片區(qū)內(nèi)綠地地塊方案設(shè)計研究工作，待方案確定，推進建設(shè)實施。白泉景觀廊道項目設(shè)計方案已呈報市相關(guān)部門審核，其中一期項目已完成勘察工作，預(yù)計明年第一季度啟動一期建設(shè)任務(wù)；

五是關(guān)于張馬體育設(shè)施，近期正在開展張馬河?xùn)|側(cè)體育設(shè)施建設(shè)工作。該項目根據(jù)土地出讓協(xié)議由濟南碧*置業(yè)有限公司代建，目前代建工作推進遲緩，已針對濟南碧*置業(yè)公司未履約行為向歷下區(qū)人民法院提起訴訟，目前正在進行訴訟流程。

二、關(guān)于道路、綠化等管理問題

一是關(guān)于道路管理情況，軌道交通集團負責(zé)建設(shè)的奧體中路、管鮑大街等道路已驗收移交，道路路況、交安、路燈運行良好，綠化及保潔正常；

二是關(guān)于奧體中路綠化帶樹木枯萎問題，該道路綠化已于2024年6月1日完成移交工作。

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