小道消息又來了

　　1，又開始有傳言，四月底會有樓市相關政策，如，LPR會降、稅費還會相應優化、限購政策繼續放松等。

　　這幾天我們陪跑的會員也在有些平臺上刷到了這類消息，問我該怎么看接下來的政策，及市場走勢，我簡單說下我的看法。

　　1）目前的房貸利率，已經是比較低的水平，繼續降的可能性還會有，但空間不大，即使出臺了降利率政策，單單這個政策對于樓市的提振效果也不會太大。

　　但好處是，購房者確實能拿到實惠，月供少還一點是一點。

　　為啥說這個政策對于樓市的提振效果不會太大呢？

　　首先是目前本身就是低利率狀態，3.15%的首套房利率，是史上最低的，貸款100萬，月供4300左右，這種利率狀態下，大家買房的積極性也沒有那么強；

　　其次是大家對于未來市場的預期，更多的是關注價格是否會跌或漲，漲跌才是大頭，降了利率后，雖然買房月供降低了，但如果樓市預期一般，那大家買房的積極性還是不行。

　　現在貸款比例最高的是剛需群體，改善群體的貸款比例不算高，很多都是全款買的。

　　2）稅費也有優化的空間，但是對于樓市的影響也馬馬虎虎，稅費優化后，會提高房產的流動性，比如北京的個稅減免政策，就會增加部分家庭置換的積極性。

　　3）放松限購政策，這是個主要因素，因為放松限購，會增加很大一部分的購買需求。以前不能買北京房子的，現在能買了，交易量會有短期的提升。從2024年的930政策就能看出來，但是，這種放限購政策，也是階段性提升市場熱度，等這一波需求被消化掉了，市場就會進入新的常態階段。

　　注意，大家綜合以上的這些分析，可以仔細想一想，如果北京房價漲，會有多大的后勁？

　　很多人買房焦慮的點，就在于，擔心房價漲，自己吃虧，這實際上是對市場的認識不足。

　　北京房價有可能漲，但是釋放購房需求的這種上漲，一般都是漲一點點，如果再沒有后勁，價格還會往下跌。（這就是930政策之后的市場描述）

　　2，小道消息細節越多，越精確，基本上可以判斷為假。

　　3，出政策的節點問題：根據過往經驗，以及一些基本的市場判斷，出政策的節點往往是市場最差的階段，北京三月份還在小陽春，四月的成交剛開始下滑，四月底就出政策的可能性不大。

　　4，現在北京的樓市特別復雜，新房降價的項目非常多，而且今年還會有大批的二手房入市，第一批限競房馬上就要掛出來了，所以市場的供需關系需要重新調整……房價漲跌趨勢，大家自行判斷一下

　　5，可以肯定的是，在今年接下來的時間里，肯定會有政策來讓市場止跌企穩，至于政策效果——市場不會有大的波動，小的情緒性波動是正常現象。基本就是這樣。

　　關于北京樓市，翻來覆去我的觀點很簡單，中短期來看，北京的房價其實沒啥上漲的可能，大漲可能性為零，小波動在任何階段都有，算是正常現象，大家買房的時候，按需購買，這個需不包含你想投資的這種需求，也不要把對于市場的恐懼疊加進來，影響決策，另外就是要理性消費，在自己能力范圍內買房，超出自己能力范圍內的房子，它再好，你住得都不踏實。賣房同樣如此，房子成了累贅就果斷賣掉（這部分人很多），房子自住無壓力，那就踏踏實實住，不要想太多，一旦想太多，人的精神就有負擔，徒增煩惱。