高盛唱多中國房地產，歷史性大底來了嗎

高盛打響第一炮

房地產回暖是今年以來一直被熱議的話題，但是也是頗具爭議的話題，因為體感差異巨大市場情緒上仍然低迷。但是當高盛的唱多報告開始曝光，市場又開始重新被注意到了，好像這次不一樣。

4月10日，高盛發布報告表示，上海和深圳可能引領中國房地產市場的復蘇，這兩座城市或將在今年底觸底，復蘇時間較其他一線和二線城市提前6個月至24個月。

據介紹，該行模型當前預計，上海和深圳的房價將在2025年底至2028年底期間上漲15%。高盛稱，自2024年以來土地投資效率提高，實力較強的國企開發商現金利潤率及凈資產收益率提升，推動其估值從本輪周期低點回升。

從房地產去年的財報來看多家房企開始盈利，似乎是這么回事，但是這更多債務重組造成的財報上的積極信號。

今年3月以來，上市房企2025年業績報告密集披露。佳兆業、碧桂園、旭輝控股、禹洲集團等一批出險房企，受益于債務重組收益入賬，集體交出扭虧為盈的成績單，其中，佳兆業2025年凈利潤更是超過500億元。

根據克而瑞深度咨詢普睿數智研究中心統計，2025年10家房企債務重組、企業重整收益合計超過5000億元，受此影響10家房企預計盈利超千億。

但如果完全說是財技也不對，因為只有債務重組才能真正為房企降低高額有息負債，而不是一直在過去的債務泥潭扯皮，否則各方都陷入實質性困局動彈不得。

為什么說這是個積極信號，這說明開始給房企們放開手腳，接下來無論是拿地還是別的經營計劃都會方便很多。如果只看這一方面，那確實還看不出太多積極變化，但今年年初開始“三道紅線”開始實質性松綁，這有助于房企實現信用修復，監管邏輯從“強力去杠桿”全面轉向“精準防風險、著力穩市場”。在此背景下，市場想要的各種助益都會到來，從“政策底”到“市場底”過渡。

為什么要從房企開始講起，而不是百城地產數據，或者各家中介機構發布的最新量價數據。因為數據是滯后的結果，甚至是相互矛盾的，很難從這些數據看出行情的原因是什么。而房企則是要在市場中真金白銀先行投資的參與方，他們如果一直被動保守市場就不太可能好起來。

小陽春來了但沒有超預期太多

復蘇歷來遵循“量在價先”邏輯，核心城市二手房成交量率先爆發。3月重點城市二手房成交規模，無論是單月同環比，還是一季度累計同比，均實現了正增長。

CRIC數據顯示，3月全國重點20城市二手房成交面積約1797萬平方米，環比倍增117%，同比增長6%。值得注意是的，剔除2月“春節月”影響，重點城市二手房成交規模已“四連升”，并創下近一年新高，展現出強勁的需求修復力。

具體城市來看，成都二手房成交面積排在20城首位，達到261萬平方米，環比增長140%，同比增26%，累計同比增21%。另外，來自克而瑞深度咨詢的數據顯示，3月大成都二手房累計成交23248套，時隔十個月再次沖上2萬套以上，并處于近一年來的高位。

成都熱門可能很多人并不奇怪，因為成都房價時常熱門，相較全國主要城市跌幅是最少的，為什么成都能這么抗跌原因也不外乎流入人口多，而成都也是房票安置力度最大的。當然最主要的是過去房地產大漲的時候，成都相對于一二線熱門城市漲的較少，目前的房收比也只有10倍左右，而深圳是28倍、上海是22倍、同一量級的選手杭州也有17倍，從成都歷史數據來看目前也是中位水平。所以成都大跌的時候跌的不多，漲的時候也比較積極。

另外，深圳二手房市場走出“V”型反彈，二手住宅網簽破5000套大關，環比大幅上升116%至5071套，二手房的活躍將有效帶動全市置換鏈條的良性運轉。

據克而瑞深度咨詢機構調研，3月中介渠道帶看量呈現“垂直式”增長，市場需求端正經歷從觀望向行動的實質性轉化。主流渠道成交量環比激增逾150%，率先釋放出市場底部反轉的強烈信號。但客觀來看深圳的行情目前仍處于“以價換量”階段，只有連續多個月二手房市場活躍，出現量價齊漲才是真正走出來。

從網上房地產公開的上海二手房網簽數據，3月份，全市二手房網簽31215套，創下5年來單月最高。上一次站上3萬套的活躍線，還是2021年3月份。結合普睿上海機構數據進一步聚焦二手住宅，3月全市二手住宅成交達到2.9萬套，同比去年增長7%。

新房方面，上海近郊和遠郊，出現了久違的開盤售罄：3月18日，中建東孚中環麓島官宣二批次開盤，所推房源全部售罄。嘉定南翔的華潤置地時代云境3月下旬開盤，110套房源共吸引了121組認購，這個均價約5.7萬元/平方米的項目，開盤當天去化超90%，次日即告售罄。

有媒體指出就在4.11日周六，上海的二手網簽量達到了1632套，這個量創造了上海5年來的單日新高，而上個月，也就是三月份，剛剛刷新5年來的紀錄，單日1585套。沒想到，間隔不到2周，紀錄再次被打破。

那么上海已經復蘇了嗎？筆者認為目前還是比較難說的，上海3月二手房成交面積約228萬平方米，環比增長164%，同比微增1%，累計同比降幅收窄3%至2%。簡單來說還是處在筑底過程中，反轉的“V”字還沒走完怎么能下判斷呢？

上海現在的二手房網簽參考線不應該是十年前的標準2萬套，而是3萬套，因為市場增量大了很多。上海的老破小占總成交量70%以上，在歷史上是偏高的，而老破小的吸引力來自于合適房租比，足夠低的“以價換量”。長達5年的下跌周期轉換為平穩周期在歷史上也是沒有經驗可以參考的。

北京樓市進入3月后行情升溫節奏進一步加快，截至3月30日，本月二手住宅網簽量已達18464套，較2月全月8130套實現大幅增長，同比漲幅達127.11%。北京也在小陽春出現了不錯的表現，但問題是北京過去幾年小陽春結束后都出現了20%左右的周成交回落幅度，隨后市場進入了震蕩。

中指研究院的數據更是指出了核心問題所在。2026年1月～2月，北京70平方米以下二手房成交占比提升至39%。同時隨著房價持續調整，市場房源整體向低總價段回落，1月～2月北京300萬元以下二手房成交套數占比較2025年分別提升5個百分點，成交套數同比增長13%。只有整體市場的改善需求開始穩定變多，北京樓市才有可能持續進入上行期。

接下來行情該樂觀還是悲觀

目前互聯網上最不缺的就是關于地產行情的爭論，樂觀派認為房價永遠漲，悲觀派認為房價永遠跌。我們屬于中間派，既不認為房價會永遠漲，也不認為房價會永遠跌。根據地產行業邏輯和事實邏輯才能看清當下的迷霧，而非先行立場帶入。

3月初，中金研報則認為，今年北京、上海樓市房價有望企穩。其給出的理由是，本次房地產周期調整的核心原因在于庫存，其中二手房庫存直接影響住房邊際定價。二手房庫存去化周期水平與房價走勢存在量化強關聯，得益于上海、北京二手房掛牌量持續下行，兩地去化周期已基本回到房價有望企穩的區間范圍內。

中金公司發現，兩地掛牌量下行并不來自于成交加速，而是來自可出售體量或出售意愿的下降，表現為新掛量下降、撤牌量增多，這與過往幾輪政策出臺、房價平穩的窗口期表現大不相同。這大概率是社會庫存自然觸底的體現，若兩地交易量表現能基本平穩，土地市場“控增量”能落到實處，供需條件的優化和房價的走穩就具有持續性。

真的會有這么簡單嗎？由于長達幾年的調整，如果沒有持續一年以上的需大于求，那就很難出現企穩表現。前期二手房價格的持續回調，讓更多房源進入低總價區間，疊加政策利好釋放，前期持觀望態度的剛需群體入市意愿顯著增強，帶動低總價房源成交放量。筆者認為，這更多是剛需托底的開始，并不是行情逆轉的信號。

我們認為2026年的關鍵在于房企是否能夠實現“真正的利潤修復”，實現債務重組只是技術性修復的第一步。有些人可能認為關鍵是房價還沒調整到位，但最重要的在于要讓房地產這個長鏈條真正的動起來，供需兩端也要看房企還沒有能力有資金去拿地，推動土拍市場復蘇，才有可能走出負面循環。2025年的房企巨額計提基本出清了歷史包袱，在2026年房價企穩的壓力就會又小一些。

今年行情節奏大概率還是前低后穩，上半年延續磨底，下半年核心城市率先企穩回升。格局上K型分化，一線及強二線城市核心區的“好房子”將走出獨立行情；而三四線及非核心區房產仍面臨去庫存壓力。一個城市只有改善客群大面積入場，才是真正回暖的標志。