保利、華潤、中海、招商拿地更謹慎了

21世紀經濟報道記者 吳抒穎

龍頭房企不輕易拿地了。

隨著房企陸續披露今年3月的銷售簡報，今年一季度房企的銷售和投資走勢已成定局。中指研究院統計顯示，今年前3個月，TOP100企業拿地總額1465.2億元，同比下降49.4%，降幅較上月收窄3.0個百分點。

在該機構的榜單上，拿地TOP1是越秀集團，這是因為越秀集團在今年2月以236億元總價拿下廣州馬場地塊；除此以外，保利、華潤分列二、三位，權益拿地金額分別為121億元和86億元。

去年同期，拿地超過100億元的房企有8家，今年則僅有越秀、保利兩家，房企拿地規模有明顯減少。這一方面是各地控增量優存量所帶來的結果，另一方面也是房企對布局城市更加聚焦、拿地策略更為審慎的結果。

從今年房企對外透露的投資計劃來看，未來房企追求的不再是規模的擴張，而是有質量的利潤和穩定的現金流，這將在一定程度上體現為拿地規模縮小，但如果從利潤表現來看，未來房企的利潤率或許將有更值得期待的表現。審慎克制地拿地，是房企保持競爭力的基礎。

審慎的龍頭

在中指研究院的投資排行榜上，今年前3個月的TOP10中，全國性布局的房企有越秀集團、越秀地產、保利發展、華潤置地、中國金茂、國貿地產與綠城中國。中海地產、招商蛇口這兩家目前銷售額排行前列的房企，并未出現在TOP10的行列。

其中，越秀集團是因為拿下了廣州巨無霸馬場地塊沖上榜首，但從總體的投資趨勢來看，保利發展的布局明顯更廣。

根據保利發展發布的數據，今年前3個月，其總共拿下6宗地塊，分別是杭州兩宗，上海、大連、石家莊和太原各一宗。從金額匡算，今年前3個月，保利發展拿地總額為121億元，是唯二拿地總額超過百億元的房企。

從布局的城市來看，保利發展拿地基本集中于一二線城市或省會城市，這也符合當前房企的投資思路。

保利發展回應上海、杭州拿地時表示，公司延續了在一二線核心城市的投資策略，尤其重倉長三角地區的上海與杭州，顯示出對重點市場未來發展的信心。新項目的獲取將有助于補充公司的優質土地儲備，為后續開發銷售提供資源支持。

保利發展是為數不多投資強度與去年同期保持一致的房企。去年同期，保利發展的權益拿地金額是121億元。除了保利發展之外，其他龍頭房企的投資規模則有明顯降低。

其中，今年一季度華潤置地的權益投資額是82億元，排行第三，但去年同期的權益投資額為244億元。除此以外，去年前3個月權益拿地額超過200億元的綠城中國，今年同期投資額也降低至38億元。

再以中海地產為例，今年前3個月，中海地產在中國內地僅入賬兩宗地塊，分別位于廈門和保定，兩宗地塊權益投資額逾22億元。去年同期，中海地產的權益投資額為273億元。

招商蛇口的投資規模更是克制，今年第一季度，招商蛇口僅在杭州和鄭州入賬兩宗地塊，其中杭州地塊權益比例為51%，權益地價為12.9億元；鄭州地塊權益比例為40%，需支付地價為0.68億元。而去年同期，招商蛇口拿地金額超過110億元。

捍衛利潤表

房企拿地規模下降，與市場環境有密切關系。

根據中指研究院統計，2026年第一季度，地方政府供地節奏相比去年同期總體有所放緩，土地出讓策略延續“縮量提質”導向，核心城市優質地塊仍維持較高溢價水平。根據中指數據，今年第一季度（截至3月28日），300城住宅用地推出規劃建面6472萬平方米，同比下降23.8%；成交5893萬平方米，同比下降25.9%；土地出讓金2154億元，同比下降45.7%；平均溢價率為5.0%，除廣州、上海、杭州等地核心地塊競拍出高溢價外，多地土拍情緒保持平淡。

從當前已披露供地計劃的城市來看，2026年住宅用地供應策略進一步聚焦“控增量、去庫存、優供給”導向。

在控增量方面，各地普遍調減年度供地規模，其中北京商品住宅用地供應計劃降至200~240公頃，較2025年減少40~60公頃，廈門則明確提出以近三年平均供應量及2025年實際銷售量作為測算依據，通過縮量供應適配當前市場去化節奏。

在當前的市場基調下，房企拿地轉向確定性更強的城市和地塊，也是修復利潤表最行之有效的方式。

中海地產董事會主席顏建國總結中海地產的2025年時曾表示，中海地產“賣了最多的樓，買了最多的地”。事實上，過去一年，中海地產的確把逆周期投資發揮到極致，但最終利潤表現卻十分平淡。

2025年，中海地產歸母凈利潤為126.9億元，同比減少18.8%；核心歸母凈利潤為130.1億元，同比下降17.2%，利潤已經連續兩年下滑。

對于2026年的投資計劃，中海地產管理層表示，需要采取積極的態勢進行投資，大概有三個方面：“一是聚焦核心城市的核心地段，深耕厚植一線和強二線城市，動態把握重點城市的結構性機會，精準投資；二是要充分發揮全業態、全產業鏈、資金充裕和城市更新經驗豐富的綜合競爭優勢，低溢價、多渠道地獲取優質的土地；三是，要堅守投資的刻度和投資的紀律，堅持以收定投，動態調整。”

招商蛇口此前也提到投資策略要“以銷定投”，招商蛇口管理層表示，2026年將繼續保持在重點區域和重點城市，保持以銷定投、精挑細選的投資原則。堅持內需化發展，對投資標的物優中選優，每個項目要達到“六好”投資標準，確保資源有效投放。

一位全國性頭部房企負責市場研究的人士對21世紀經濟報道記者分析稱，公司認為，今年的土地市場會比此前更加分化，點狀的機會有，但是整體還沒有走向回暖的周期。投資上，不僅會結合當地市場表現還會看能力拼圖。“現在只有輕車熟路、供應鏈完善的城市，我們才會去篤定地拿地，否則再好的地塊也會回避。如果放在之前，我們有些并非很熟悉城市的優質地塊，也會選擇沖一沖。”

隨著投資轉向，未來房企的利潤規模或許會隨之收縮，但利潤率的水平將更加確定，房企利潤表也將有望迎來修復。“土地市場的地價已經非常理性，房企的毛利率也相對確定，現在拿地的房企也基本保持較低的融資成本，如果能夠保證去化水平，未來結算出來的利潤也相對有質量，利潤率有望率先修復。”一位不愿具名的地產分析師告訴21世紀經濟報道記者。