高估值的AI，正在拯救過(guò)剩的商業(yè)地產(chǎn)？

來(lái)源：市場(chǎng)資訊

（來(lái)源：中國(guó)地產(chǎn)基金百人會(huì)）

2026年4月14日，一則公告在北京商業(yè)地產(chǎn)圈引發(fā)震動(dòng)。

“全球大模型第一股”智譜華章（02513.HK）宣布，擬以約3.6億元收購(gòu)北京海淀區(qū)鉆石大廈，用于辦公自用。同一天，智譜股價(jià)突破1000港元大關(guān)，市值沖破4000億港元。一家成立不到7年、年?duì)I收僅7.24億元、年凈虧損高達(dá)47.18億元的AI公司，上市僅三個(gè)月就豪擲數(shù)億買樓——這背后究竟意味著什么？是泡沫的又一個(gè)注腳，還是一種全新商業(yè)邏輯的開(kāi)端？

本文將從五個(gè)維度深度拆解這一事件，探尋AI新貴們與商業(yè)地產(chǎn)之間的隱秘關(guān)聯(lián)。

一、智譜買樓，說(shuō)明了什么？

首先，這說(shuō)明AI公司正在從“輕資產(chǎn)創(chuàng)業(yè)”走向“重資產(chǎn)扎根”。

智譜目前總部位于海淀區(qū)中關(guān)村東路搜狐網(wǎng)絡(luò)大廈10層，距離清華大學(xué)東門僅300米。此次收購(gòu)的鉆石大廈位于中關(guān)村軟件園一期，地處被譽(yù)為“中國(guó)新硅谷”的核心腹地，2.6平方公里范圍內(nèi)聚集了聯(lián)想、百度、騰訊、新浪等企業(yè)。

從“租一層樓”到“買一棟樓”，背后是智譜對(duì)長(zhǎng)期戰(zhàn)略的押注。智譜在公告中明確表示，此舉“可滿足公司日常行政及業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)需求，預(yù)計(jì)將提升運(yùn)營(yíng)效率及運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定性”，“優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力”。這意味著，智譜已不再滿足于做一個(gè)快速迭代的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)，而是開(kāi)始為未來(lái)數(shù)年的規(guī)模化擴(kuò)張搭建物理基礎(chǔ)設(shè)施。

其次，這說(shuō)明資本市場(chǎng)為AI公司提供了充足的“彈藥”。 智譜2026年1月8日登陸港交所，IPO募資43億港元。上市后股價(jià)一路飆升，兩個(gè)月內(nèi)漲幅超過(guò)200%，最高突破1000港元。高估值帶來(lái)的資本溢價(jià)，讓買樓成為一項(xiàng)在資產(chǎn)負(fù)債表上“合理”的決策——與其每年支付數(shù)千萬(wàn)租金，不如用資本市場(chǎng)賦予的溢價(jià)置換成固定資產(chǎn)。

第三，這說(shuō)明海淀仍然是AI企業(yè)不可動(dòng)搖的“根據(jù)地”。 智譜誕生于清華大學(xué)計(jì)算機(jī)系知識(shí)工程實(shí)驗(yàn)室，買樓選擇海淀絕非偶然。中關(guān)村區(qū)域已形成一片全新的AI創(chuàng)新集群——總面積僅5.28平方公里的中關(guān)村街道，就聚集了86家人工智能公司，進(jìn)駐在53棟重點(diǎn)商務(wù)樓宇中。DeepSeek在融科資訊中心，月之暗面在京東科技大廈，Manus在Epark——AI新貴們?cè)押５恚讶恍纬刹豢蓮?fù)制的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

二、3.6億買樓，到底貴不貴？

要回答這個(gè)問(wèn)題，需要從多個(gè)維度來(lái)算賬。

從單價(jià)看：約1.59萬(wàn)元/平方米。 鉆石大廈總建筑面積約2.27萬(wàn)平方米，總代價(jià)不超過(guò)3.61億元，折合單價(jià)約1.59萬(wàn)元/㎡。對(duì)比中關(guān)村區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)行情：目前同區(qū)域在售寫字樓單價(jià)區(qū)間約為2萬(wàn)至3.8萬(wàn)元/㎡，其中清華同方科技廣場(chǎng)約2.99萬(wàn)元/㎡，學(xué)院國(guó)際大廈約2.2萬(wàn)元/㎡，新中關(guān)大廈掛牌價(jià)約3.63萬(wàn)元/㎡。鉆石大廈1.59萬(wàn)/㎡的價(jià)格，顯著低于區(qū)域市場(chǎng)平均水平。一位從事大宗交易的業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)稱，該標(biāo)的“價(jià)格非常劃算”。

從交易結(jié)構(gòu)看：杠桿收購(gòu)特征明顯。 3.61億總代價(jià)中，智譜實(shí)際只支付約8162萬(wàn)元現(xiàn)金，其余約2.79億元是承接債務(wù)。這意味著智譜用不到1億現(xiàn)金就撬動(dòng)了價(jià)值3.6億的資產(chǎn)，資金效率極高。目標(biāo)物業(yè)賬面值僅約609萬(wàn)元，評(píng)估值卻高達(dá)3.61億元，增值率高達(dá)5821.95%——這反映的是土地價(jià)值的巨大升值，也意味著智譜買入的是一塊具有長(zhǎng)期保值增值潛力的核心資產(chǎn)。

從歷史交易看：價(jià)格已大幅回落。 鉆石大廈過(guò)去十余年幾經(jīng)轉(zhuǎn)手：2011年凱龍瑞基金以2.68億元收購(gòu)；2014年中銀集團(tuán)收購(gòu)價(jià)約4.2億元。智譜此次3.6億的成交價(jià)，相比2014年的高點(diǎn)已有所回落，恰逢商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整周期底部介入，具備較好的安全邊際。

從持有成本看：自用比租賃更劃算。 以智譜約4500億港元市值和快速增長(zhǎng)的業(yè)務(wù)規(guī)模，長(zhǎng)期來(lái)看自持物業(yè)的資產(chǎn)增值與租金節(jié)省，將顯著優(yōu)于租賃。況且，鉆石大廈的定位是“自用”，而非投資性房地產(chǎn)，這意味著智譜在意的是使用價(jià)值和長(zhǎng)期資產(chǎn)配置，而非短期交易溢價(jià)。

三、這是否說(shuō)明AI泡沫？

這是當(dāng)前最受爭(zhēng)議的問(wèn)題。智譜2025年?duì)I收7.24億元，凈虧損卻高達(dá)47.18億元。一家年虧近50億的公司，憑什么花3.6億買樓？難道不是泡沫的典型癥狀嗎？

正方觀點(diǎn)：這正是泡沫的信號(hào)。 智譜的高估值建立在尚未盈利的商業(yè)模型之上。IPO募資43億港元，買樓花3.6億，但公司2025年研發(fā)成本就高達(dá)31.8億元，全年凈虧損47.18億元。同時(shí)，智譜在港股上市僅兩個(gè)月后，就啟動(dòng)A股科創(chuàng)板輔導(dǎo)備案，擬實(shí)現(xiàn)“A+H”雙融資——港股剛?cè)ν赍X，A股又來(lái)募資，有市場(chǎng)人士直言“這操作，港股那邊剛割完一茬韭菜，A股這邊又來(lái)一茬”。高估值支撐下的買樓行為，本質(zhì)上是用資本市場(chǎng)的泡沫溢價(jià)置換固定資產(chǎn)，一旦泡沫破裂，這些資產(chǎn)可能成為沉重負(fù)擔(dān)。

反方觀點(diǎn)：這是科技公司成熟的必經(jīng)之路。 歷史上，亞馬遜、谷歌、Facebook在高速成長(zhǎng)期均處于虧損狀態(tài)，但并未妨礙它們購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)為長(zhǎng)期發(fā)展奠基。2025年智譜API業(yè)務(wù)年度經(jīng)常性收入實(shí)現(xiàn)17億元，過(guò)去一年提升60倍；截至2026年3月，API調(diào)用定價(jià)較去年底提升83%后仍供不應(yīng)求。這意味著市場(chǎng)對(duì)AI大模型的需求是真實(shí)且快速增長(zhǎng)的。買樓是企業(yè)從“燒錢研發(fā)”轉(zhuǎn)向“規(guī)模化運(yùn)營(yíng)”的標(biāo)志性動(dòng)作，而非泡沫本身的證據(jù)。更何況，鉆石大廈是自用而非投資，這屬于經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)配置，與投機(jī)性買樓有本質(zhì)區(qū)別。

一個(gè)更平衡的判斷是： 整個(gè)AI賽道確實(shí)存在估值泡沫——智譜上市首日市值就較B6輪融資時(shí)增長(zhǎng)近130%，股價(jià)三個(gè)月漲近8倍。但AI泡沫與2000年互聯(lián)網(wǎng)泡沫有一個(gè)關(guān)鍵區(qū)別：這次的泡沫中，頭部企業(yè)正在用高估值換取的資本，置換成具有長(zhǎng)期價(jià)值的實(shí)體資產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施。這種“資本→資產(chǎn)”的轉(zhuǎn)化路徑，客觀上形成了對(duì)泡沫的“硬著陸緩沖墊”——即使估值回調(diào)，固定資產(chǎn)仍然存在。

四、類似的買家還有誰(shuí)？

智譜并非孤例。AI新貴們正在成為北京商業(yè)地產(chǎn)大宗交易的重要買家。

字節(jié)跳動(dòng)：六年豪擲超300億。 字節(jié)是最激進(jìn)的買家之一。過(guò)去兩個(gè)月內(nèi)，字節(jié)在北京海淀連拿兩宗地塊，合計(jì)耗資約61億元。其中2月以28億元拿下藍(lán)景麗家地塊，3月底再以33.05億元斬獲雙泉堡地塊。據(jù)媒體不完全統(tǒng)計(jì)，自2020年以來(lái)，字節(jié)在全國(guó)買樓買地總投入超300億元，總建筑面積約157萬(wàn)平方米。字節(jié)跳動(dòng)的估值已被抬升至4800億美元，創(chuàng)始人張一鳴以5500億元身家蟬聯(lián)中國(guó)首富——高估值驅(qū)動(dòng)下的“建城”模式，已是字節(jié)的既定戰(zhàn)略。

偉仕佳杰：3億競(jìng)得國(guó)永融通大廈。 同在中關(guān)村軟件園一期，科技企業(yè)偉仕佳杰云創(chuàng)以2.94億元競(jìng)得國(guó)永融通大廈，更名為偉仕佳杰大廈。中關(guān)村區(qū)域內(nèi)稀缺優(yōu)質(zhì)標(biāo)的流轉(zhuǎn)一向搶手，且競(jìng)買成功者多為行業(yè)翹楚。

AI企業(yè)集中入駐中關(guān)村。 不僅是買樓，更多AI企業(yè)選擇租賃高端寫字樓。DeepSeek入駐融科資訊中心B座，與谷歌、蘋果、華為、英偉達(dá)同樓辦公。融科資訊中心是當(dāng)前中關(guān)村地段最貴的辦公樓，一個(gè)8平米工位月租金至少2500元。月之暗面則入駐京東科技大廈，與融科相距僅約1.1公里。

這一現(xiàn)象并非北京獨(dú)有。在深圳，2025年三季度科技類企業(yè)租賃面積占比接近30%；在上海，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)需求占比升至17%。AI企業(yè)已成為中國(guó)一線城市寫字樓需求增長(zhǎng)的核心引擎。

五、對(duì)商業(yè)地產(chǎn)圈來(lái)說(shuō)，這是否意味著一種變現(xiàn)的可能？

答案是肯定的——但這需要精準(zhǔn)的戰(zhàn)略定位。

2025年，北京大宗交易市場(chǎng)全年成交總額約180億元，辦公類資產(chǎn)交易以中小體量為主，企業(yè)買家是最主要的買方類型，且以自用需求為導(dǎo)向。2026年一季度，北京大宗交易市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)回暖，單季度成交額達(dá)122億元，同比大增184%。在這一輪回暖中，以AI企業(yè)為代表的科技公司買家扮演了關(guān)鍵角色。

與此同時(shí)，北京甲級(jí)辦公樓空置率雖有改善（2025年底降至15.2%），但2026-2027年將迎來(lái)供應(yīng)高峰，年均新增供應(yīng)約56萬(wàn)㎡。這意味著，大量存量物業(yè)仍面臨去化壓力，而AI企業(yè)恰好是當(dāng)前市場(chǎng)上最具支付意愿和支付能力的買家群體。

但“AI拯救商業(yè)地產(chǎn)”這個(gè)命題需要審慎理解。 AI企業(yè)對(duì)物業(yè)的需求高度集中在特定區(qū)域（如海淀中關(guān)村）、特定形態(tài)（低密度研發(fā)樓、科技園區(qū)），并非所有商業(yè)地產(chǎn)都能受益。數(shù)據(jù)顯示，中關(guān)村子市場(chǎng)空置率已率先降至全市最低水平，而CBD、金融街等傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)卻因金融和傳統(tǒng)TMT企業(yè)整合退租，去化壓力凸顯。

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方而言，需要做好以下準(zhǔn)備：

第一，定位調(diào)整。 從服務(wù)傳統(tǒng)金融、專業(yè)服務(wù)企業(yè)，轉(zhuǎn)向服務(wù)AI及硬科技企業(yè)。AI企業(yè)的需求特點(diǎn)不同：更看重人才密度（靠近高校）、電力配套（算力需求）、網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施，而非傳統(tǒng)商務(wù)配套。2026年政府工作報(bào)告明確提出深化拓展“人工智能+”，北京已發(fā)布首批人工智能創(chuàng)新街區(qū)建設(shè)計(jì)劃——政策紅利正在重塑產(chǎn)業(yè)空間布局。

第二，產(chǎn)品改造。 傳統(tǒng)甲級(jí)寫字樓未必適合AI企業(yè)。鉆石大廈之所以被智譜相中，很大程度上因?yàn)樗恰暗兔芏然▓@式研發(fā)大樓，獨(dú)門獨(dú)院，容積率僅0.6”。AI企業(yè)傾向于獨(dú)立空間、可改造性強(qiáng)、便于部署算力設(shè)備的物業(yè)形態(tài)。

第三，交易模式創(chuàng)新。 智譜的交易結(jié)構(gòu)值得關(guān)注：通過(guò)收購(gòu)持股公司股權(quán)而非直接購(gòu)買物業(yè)，以少量現(xiàn)金撬動(dòng)較大資產(chǎn)，同時(shí)承接債務(wù)。這類“承債式收購(gòu)”對(duì)買賣雙方均有利——賣家可以快速變現(xiàn)，買家可以降低現(xiàn)金門檻。

第四，生態(tài)聚合。 中關(guān)村模式表明，AI企業(yè)傾向于扎堆集聚。運(yùn)營(yíng)方不應(yīng)只做“房東”，而應(yīng)打造“AI產(chǎn)業(yè)社區(qū)”——引入產(chǎn)業(yè)基金、技術(shù)服務(wù)平臺(tái)、政策對(duì)接渠道，將物理空間升級(jí)為產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

結(jié)語(yǔ)

智譜3.6億買樓，表面上是一家AI新貴的固定資產(chǎn)購(gòu)置，深層卻是高估值A(chǔ)I產(chǎn)業(yè)與過(guò)剩商業(yè)地產(chǎn)之間的一場(chǎng)“雙向奔赴”。

一方手握資本市場(chǎng)的豐厚溢價(jià)，需要將虛擬估值轉(zhuǎn)化為實(shí)體資產(chǎn)；另一方身陷高空置率的困境，急需有支付能力的買家接盤。這種結(jié)構(gòu)性的供需匹配，正在催生商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的一條新變現(xiàn)通道。

但這并非萬(wàn)能解藥。AI企業(yè)高度集中在特定城市、特定區(qū)域、特定物業(yè)類型，能承接這波紅利的，注定只是少數(shù)“對(duì)的人、對(duì)的地方”。對(duì)大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言，AI的“拯救”仍然是遙遠(yuǎn)的奢望。真正能抓住這波機(jī)會(huì)的，是那些愿意從根本上重新定義自己“為誰(shuí)服務(wù)、如何服務(wù)”的運(yùn)營(yíng)者。

高估值的AI，或許正在拯救過(guò)剩的商業(yè)地產(chǎn)——但被拯救的，永遠(yuǎn)是那些已經(jīng)做好準(zhǔn)備的少數(shù)派。

（本文數(shù)據(jù)均來(lái)源于公開(kāi)公告及第三方機(jī)構(gòu)報(bào)告，僅供參考，不構(gòu)成投資建議。）