飲鴆止渴：越秀房產基金變賣核心資產，難掩經營基本面脆弱

在商業地產深度調整周期中，越秀房產基金試圖以出售核心資產、優化財務指標的方式扭轉經營困局，盡管融資成本降至三年新低，但這份看似亮眼的財務數據背后，是營收持續下滑、虧損不斷擴大、核心資產流失、運營壓力加劇的多重困境。靠資產處置換來的財務優化如同飲鴆止渴，難以掩蓋其經營基本面的脆弱性，未來發展仍面臨重重挑戰。

在商業地產深度調整周期中，越秀房產基金試圖以出售核心資產、優化財務指標的方式扭轉經營困局，盡管融資成本降至三年新低，但這份看似亮眼的財務數據背后，是營收持續下滑、虧損不斷擴大、核心資產流失、運營壓力加劇的多重困境。靠資產處置換來的財務優化如同飲鴆止渴，難以掩蓋其經營基本面的脆弱性，未來發展仍面臨重重挑戰。

2025年越秀房產基金交出的財報，并未給市場帶來預期中的轉機，反而暴露了更深層次的經營問題。全年實現營業收入18.56億元，看似保持一定規模，但營收增長乏力，物業收入凈額僅12.84億元，核心經營收入增長陷入停滯。更值得警惕的是，基金錄得除稅后虧損6.94億元，虧損規模同比大幅增加，即便管理層將虧損歸因于投資物業價值重估，也無法掩蓋其盈利能力持續惡化的事實。對于以穩定收益為核心的REITs產品而言，連續虧損不僅背離了產品設立初衷，更嚴重挫傷投資者信心，為長期發展埋下隱患。

為緩解財務壓力，越秀房產基金選擇出售核心資產斷臂求生，2025年9月將廣州越秀金融大廈全部權益出售，交易代價約34.33億元，同時搭配新銀行融資合計回籠53億元用于償債。這筆交易雖帶來融資成本下降的短期利好，卻讓基金承受1.65億元直接虧損，更喪失了優質穩定的租金來源。越秀金融大廈作為珠江新城核心商圈標桿物業，是基金重要的營收支柱，出售該資產無異于削弱長期盈利根基，導致資產規模縮水、收入結構失衡，未來營收增長缺乏核心支撐。

依賴資產處置實現的財務優化，本質是治標不治本的權宜之計。報告期內，越秀房產基金平均付息率降至3.77%，融資成本率降至3.61%，創三年新低，全年節省融資成本約1.5億元，同時外匯敞口、利率敞口均大幅優化。但這些改善并非源于運營能力提升、租金收入增長等內生動力，而是靠變賣資產、償還債務實現。這種被動式財務調整不具備可持續性，一旦無核心資產可售，融資成本上升、債務壓力反彈的風險將集中暴發，財務穩定性將面臨嚴峻考驗。

核心業態經營承壓、出租率與租金水平雙降，進一步凸顯運營困境。盡管基金整體期末出租率達82.1%，但這一數據背后是區域與物業間的嚴重分化，部分項目空置率居高不下，整體出租率仍遠低于行業健康水平。作為營收主力的寫字樓業態，雖貢獻9.86億元收入，但面臨市場供需失衡、租戶流失、租金下行的壓力，部分寫字樓項目出租率持續下滑，提前退租現象頻發。即便部分核心項目通過改造提升去化率，也難以扭轉整體業態的弱勢格局，租金增長乏力直接制約營收提升。

酒店公寓、零售物業等業態的增長，同樣難以抵消核心業務的下滑趨勢。酒店公寓依托入境游復蘇實現小幅增長，零售物業通過會員運營提升經營效率，但這些業態營收占比低、抗風險能力弱，難以成為業績增長的新引擎。廣州IFC國金天地、VT101維多利廣場等零售項目雖保持較高出租率與續租率，但消費市場復蘇緩慢，客流與銷售額增長受限，盈利空間被不斷壓縮，無法為基金業績提供有力支撐。

管理層對未來的樂觀預期，難以掩蓋市場的真實擔憂。盡管看好宏觀經濟向好、商業REITs政策開放帶來的機遇，但也坦言2026年寫字樓市場空置問題仍將持續影響業績，續租租金僅現止跌跡象，尚未實現實質性回升。在行業供過于求、競爭加劇的背景下，即便推進資產提質、優化運營，也難以快速扭轉經營頹勢，業績復蘇之路充滿不確定性。

更值得關注的是，越秀房產基金的操作已引發專業機構警示。花旗在研究報告中明確指出，出售資產、降低派息比率、去杠桿降成本的舉措，雖能緩解短期租金壓力，卻可能引發投資者疑慮。預計2026年每基金單位分派將受多重因素影響出現下降，投資者收益持續縮水，這對于依賴穩定分紅的REITs投資者而言，無疑是重大利空，或將引發基金單位價格波動、投資者撤離的連鎖反應。

目前越秀房產基金雖仍持有9個項目，覆蓋四大業態，但核心資產流失后，資產質量與盈利能力雙雙下滑，可出租面積63.38萬平方米的規模，難以支撐業績持續增長。借貸比率雖通過償債有所下降，但仍處于較高水平，債務壓力依舊存在，后續若經營現金流無法改善，償債能力將面臨考驗。

從行業發展角度看，商業地產正經歷深度調整，核心城市寫字樓市場空置率高企、租金下行成為常態，僅憑財務優化無法突破行業周期困境。越秀房產基金靠出售核心資產換來的融資成本新低，只是短期財務報表的修飾，無法解決營收增長乏力、盈利能力缺失、核心競爭力不足的根本問題。這種犧牲長期發展換取短期財務改善的模式，不僅難以實現可持續發展，反而會讓基金在行業競爭中逐漸失去優勢。

未來，隨著資產處置紅利消退、經營壓力持續顯現，越秀房產基金將面臨更大挑戰。若無法快速提升運營能力、培育新的盈利增長點、實現營收與利潤雙增長，僅靠財務調節維持的穩定將不堪一擊。對于投資者而言，需警惕其短期財務數據背后的長期經營風險，而越秀房產基金也需正視自身困境，擺脫對資產處置的依賴，回歸REITs產品專注運營、創造穩定收益的本質，否則持續虧損、投資者信心流失的困局將難以破解。