輕資產物企“棄輕投重”，領悅服務2025年利潤下滑，仍逆勢加碼地產開發

本報記者 李貝貝 上海報道

4月8日—12日，領悅服務集團有限公司（下稱“領悅服務”）（02165.HK）先后以約8877萬元代價介入成都雙流區房地產開發項目，擬斥資1.43億元參與四川西昌市一宗地塊招標。但2025年，公司全年收益增速放緩至1.8%、凈利潤同比下降9.6%，核心增值服務收益大幅縮水，逆勢布局引發市場廣泛關注。

4月13日，就拿地資金造成財務壓力、公司業務轉型等問題，《華夏時報》記者向領悅服務發出采訪提綱，但截至發稿未獲回復。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進向記者分析指出，小型上市物企逆勢拿地，核心驅動在于開發業務毛利率仍高于物業，且母公司或關聯方能提供低成本存量土地或代建資源，試圖“以開發反哺物業”實現規模突圍。不過，目前不少物企仍面臨資金鏈脆弱的風險，難以承受長周期、高周轉壓力。且由于缺乏開發與去化經驗，易陷入庫存積壓，一旦項目受阻，將拖垮原有穩健的物業基本盤。

一周兩筆重資產布局

根據公告，位于四川省西昌市南壇菜市場東側的地塊總面積為15444.39平米，指定作住宅及商業用途，出讓期限分別為住宅用途70年及商業用途40年，綜合容積率須介乎1.0至2.2之間。此次公開招標起拍價為人民幣1.43億元，不包括稅項。領悅服務需支付投標保證金人民幣2855萬元，土地收購的代價將由集團內部資源撥付。

“倘本公司于相關公開招標中成功中標，擬將該土地開發為商住用途，并于市場上出售物業。”領悅服務表示，這宗地塊位于四川省西昌市東區的優越地段，交通便利且配套設施完善，為目前西昌市東區土地供應中稀缺的地塊。

公司進一步補充說明，預計該項目開發將帶來潛在投資回報，并為本公司及股東創造更高的財務回報。不僅如此，領悅服務還認為，自身在西昌有物業管理客戶基礎，開發項目能實現“老帶新”銷售。公司在公告中強調，西昌房地產市場穩健、地塊在理想地段、自身累積了穩定的客戶群，“開發的優質住宅產品預計將吸引客戶再次置業，同時帶動新客戶，創造更高的財務回報。”

就在此次宣布擬直接投標西昌地塊之前，4月8日，領悅服務還公告稱，其旗下全資子公司匯宸景樾（下稱“匯宸景樾”）與成都興晟華商業管理有限公司（下稱“興晟華商”）及成都瑞浩置業有限公司（下稱“瑞浩置業”）訂立注資協議。

公告顯示，瑞浩置業由興晟華商全資控股。瑞浩置業持有一幅位于中國成都市雙流區東升街道葛陌社區3組的地塊，地盤面積為19134.49平米，規劃建筑面積為38268平米，土地使用性質指定為二類城鎮住宅用地。

該項目需要資金1.042億元。根據協議，匯宸景樾向瑞浩置業注資400萬元，股權占比25%，并按股權比例支付瑞浩置業已墊付的項目資金5873.21萬元，以及須為匯宸貸款出資2604.45萬元。

據悉，在訂立注資協議前，興晟華商已就項目墊付合共約2.35億元作為部分項目資金，其中主要包括投標保證金、土地出讓金及交易相關費用、基礎設施配套費及若干建造成本以及若干銷售及行政開支及稅項。為撥付項目所需余額約1.04億元（包括土地出讓金及契稅），匯宸景樾及興晟華商須以股東貸款方式分別向目標公司出資2604.45萬元（即匯宸貸款）及7813.35萬元。

連續2年凈利潤下滑、增值服務縮水

需要注意的是，領悅服務在地產開發領域大手筆投資的背后，公司正面臨營收增速放緩、凈利潤連續下滑的業績困境。

公開資料顯示，領悅服務為中小型物業服務企業，源自領地控股，深耕四川、布局西部，于2021年7月12日在港交所上市。截至2025年12月31日，領悅服務總簽約建筑面積約3406.2萬平米，較去年同期減少7.5%；管理235個物業，在管總建筑面積約3162.6萬平米，較去年同期增長0.2%。

2025年，領悅服務實現營業收入6.65億元，較2024年同期的6.53億元微增約1.8%，主要來自物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務三大業務。

其中，物業管理服務營收6.19億元，仍是公司最大的收益來源。由于在管建筑面積的增加，該主業營收同比增長約6.80%，占總收益的比重從2024年的88.8%進一步提升至93.2%。同期，公司非業主增值服務為1485.9萬元，同比減少33.6%，主要是由于銷售處管理服務收益下降；社區增值服務營收則從2024年同期約5090萬元下降40.1%至3048.4萬元，主要由于裝修及拎包入住服務及便利生活服務收益下降。

值得一提的是，2025年，來自關聯地產公司領地控股集團有限公司及其附屬公司（下稱“領地控股”）的收益貢獻約7342.70萬元，占總收益的11.1%（2024年為5605.70萬元，占總收益的18.6%）。然而，領地控股現已陷入經營困境，股票自2025年9月1日起停牌至今。2024年，領地控股凈虧損23.35億元，2025年業績至今尚未披露，經營狀況不容樂觀。而其停牌及虧損狀態，可能導致領悅服務關聯交易應收款無法及時收回、業務協同效應減弱，進一步加劇公司業績壓力。

營收增長緩慢的同時，領悅服務的盈利水平也在持續承壓。財報顯示，截至2025年12月31日，公司年內利潤為7792.7萬元，同比2024年（8620.3萬元）下降9.60%；同期，公司擁有人應占本期全面收益總額約8060萬元，較2024年同期的8080萬元減少約0.3%。

不過，2025年，領悅服務的毛利由2024年同期的約1.84億元上漲約10.9%至約2.04億元；毛利率由2024年同期的28.1%上漲約2.5個百分點至30.6%，主要是由于公司的成本管控措施，在收益增長的同時降低了成本，使得毛利率上升。

物企跨界重資產開發多數折戟

事實上，領悅服務并非首個跨界重資產開發的物企，此前已有多家同行嘗試此類布局。

例如，2025年12月，德商產投服務發布公告，其旗下四川德商智慧綠色置業有限公司（下稱“綠色置業”）擬為項目公司成都邦泰錦宸置業有限公司（下稱“錦宸置業”）的一筆土地開發貸款提供財務資助。根據協議，綠色置業同意就錦宸置業償還最高本金金額為1.5億元的貸款及其相關費用，向中國銀行提供連帶責任保證；將其持有的錦宸置業50%股權質押予中國銀行，作為該筆債務的擔保。

2024年4月29日，蘇新服務公告稱，已通過公開招標提交建議收購蘇州市自然資源和規劃局擬出售土地的土地使用權的標書，公司擬將該地塊開發為辦公樓宇。更早一些時候，還有銀城生活服務、奧園健康、第一服務、興業物聯等多家物企通過依托關聯房企、收購項目公司股權等多種形式涉足房地產開發。

不過，這些物企的跨界嘗試多數以失敗告終。例如，銀城生活服務依托關聯房企銀城國際跨界開發，后銀城國際因高杠桿違約退市，銀城生活服務受牽連，大量應收款無法收回，被迫重組更名，元氣大傷；第一服務因對關聯方當代置業的應收款計提1.48億元減值，導致由盈轉虧，市值縮水超80%。

對此，受訪業內人士普遍認為，近年來部分上市物企逆勢加碼重資產開發，既是尋求新增長點的嘗試，也暗藏資金鏈、項目去化等多重風險。在房地產市場調整期以及自身業績承壓的背景下，這種“棄輕投重”的布局能否突圍仍需時間和市場的檢驗。

“上市物企涉足土地開發，只是一些個別現象，可以理解為在行業調整期的試探性行為。”58安居客研究院院長張波向記者表示，從動因來看，一方面受自身物業管理的主業增長見頂，增值服務拓展受限，對于一些上市物企來說就需要尋找新的毛利增長點；另一方面，這類物企多深耕單一區域，具備本地資源、穩定現金流，并且企業自身的決策更為靈活，有利于積極打開新空間。

嚴躍進認為，物企的核心能力在于服務而非開發，跨界擴張往往導致管理分散、主業失焦。若不能快速實現項目去化和資金回籠，將陷入“開發拖累服務、服務拖累現金流”的負向循環，最終使原本穩健的輕資產模式承受不可逆的重資產風險。

“在房地產增量市場持續縮減的背景下，開發涉及投拓、融資、工程、營銷等全鏈條，物業穩定現金流也難以覆蓋開發大額投入。”但同時，張波也樂觀表示，對于資金儲備充足，并且母公司有一定開發經驗的上市物企來說，偶爾涉足開發，尤其是一些性價比高，并且未來銷售預期較好的項目也并非不可為。

而在4月8日的公告中，領悅服務也直言，中國房地產行業已公認不再是高增長行業。不過，國內宏觀經濟政策環境在逐步優化，若干結構性需求出現早期復蘇跡象：“在此背景下，董事會認為，定位清晰、規模可控及退出路徑明確的個別地產項目仍有可堪挑選的投資機會。”

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧