法院“紙上抹賬”、登記中心擅改記錄，債權(quán)人驚呼：聞所未聞

撰文| 劉虎 張夢(mèng)云

一樁被鹽城市中級(jí)法院認(rèn)為“認(rèn)定基本事實(shí)不清，發(fā)回重審”的東臺(tái)法院相關(guān)裁定，“誰(shuí)知東臺(tái)市不動(dòng)產(chǎn)登記中心竟然配合東臺(tái)法院把案涉抵押土地使用權(quán)的抵押權(quán)類(lèi)型登記信息改了，4月30日，東臺(tái)法院據(jù)此再次作出執(zhí)行裁定：駁回債權(quán)方的異議請(qǐng)求。”

鹽城中院裁定將本案發(fā)回重審。受訪(fǎng)者提供

債權(quán)方代表、南京啟多易企業(yè)服務(wù)合伙企業(yè)（下稱(chēng)啟多易）負(fù)責(zé)人徐先生直呼“聞所未聞，匪夷所思”。

3月15日，筆者發(fā)布《一紙告知書(shū)，3800萬(wàn)債權(quán)沒(méi)了｜江蘇一法院“以紙化債”》，披露江蘇省鹽城市東臺(tái)法院僅憑一張《執(zhí)行告知書(shū)》，就把經(jīng)該院主持和解、當(dāng)事雙方一致認(rèn)可的3800萬(wàn)元債權(quán)擅自抹掉的消息。債權(quán)方江蘇信保資產(chǎn)管理有限公司（下稱(chēng)信保資產(chǎn)）申請(qǐng)復(fù)議后，東臺(tái)法院卻做出了“騷操作”。

目前，本案?jìng)鶛?quán)人已再次向鹽城中院提出復(fù)議申請(qǐng)。

01

法院出爾反爾，抹掉3800萬(wàn)債權(quán)

本案?jìng)鶛?quán)來(lái)源于馬佐里（東臺(tái)）紡機(jī)有限公司（下稱(chēng)馬佐里公司）結(jié)欠中國(guó)銀行東臺(tái)支行的借款本息。2017年6月22日，鹽城中院作出的“（2017）蘇09民初85號(hào)”《民事調(diào)解書(shū)》（下稱(chēng)《85號(hào)調(diào)解書(shū)》）確認(rèn)，截至2017年3月31日，馬佐里公司結(jié)欠該行本金合計(jì)7998萬(wàn)元、利息合計(jì)2137萬(wàn)余元。

《85號(hào)調(diào)解書(shū)》還確認(rèn)，案涉?zhèn)鶛?quán)由東臺(tái)紡織機(jī)械有限責(zé)任公司、鹽城東飛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（下稱(chēng)東飛地產(chǎn)）提供抵押擔(dān)保。其中，東飛地產(chǎn)以自有住宅用地使用權(quán)提供抵押擔(dān)保，擔(dān)保債權(quán)最高本金余額為8000萬(wàn)元。由于債務(wù)人及擔(dān)保人未履行還款義務(wù)，鹽城中院2020年12月28日裁定本案由東臺(tái)法院執(zhí)行。

東飛地產(chǎn)和中國(guó)銀行簽訂的土地抵押合同。受訪(fǎng)者提供

后案涉?zhèn)鶛?quán)幾經(jīng)轉(zhuǎn)讓?zhuān)恍疟ＹY產(chǎn)收購(gòu)，最終由啟多易接盤(pán)。截至2023年1月5日，該筆債權(quán)的本息金額為1.71億余元。

徐先生稱(chēng)，2022年6月17日，東臺(tái)法院將東飛地產(chǎn)抵押的住宅用地使用權(quán)進(jìn)行了司法拍賣(mài)，賣(mài)了3.23億余元。同年11月8日，經(jīng)東臺(tái)法院主持調(diào)解，雙方一致同意東飛地產(chǎn)償還1.5億元后，信保資產(chǎn)不再追究其法律責(zé)任，剩余債權(quán)由該公司向其他擔(dān)保人追償。

“2023年1月4日，東臺(tái)法院僅向信保資產(chǎn)發(fā)放了東飛地產(chǎn)土地拍賣(mài)款8000萬(wàn)元，剩下的卻一直拖著不辦。”徐先生說(shuō)。2024年10月14日，信保資產(chǎn)、東飛地產(chǎn)在東臺(tái)法院主持下再次達(dá)成和解，雙方一致同意信保資產(chǎn)在受償1.18億元后，放棄追究東飛地產(chǎn)在本案中的抵押擔(dān)保責(zé)任。也就是說(shuō)，扣除前面已經(jīng)發(fā)放的8000萬(wàn)元拍賣(mài)分配款，信保資產(chǎn)還應(yīng)該拿到3800萬(wàn)元。

東飛地產(chǎn)。張夢(mèng)云攝

然而，2024年12月26日，東臺(tái)法院向信保資產(chǎn)、東飛地產(chǎn)作出的“（2021）蘇0981執(zhí)179號(hào)”《執(zhí)行告知書(shū)》（下稱(chēng)《179號(hào)告知書(shū)》），卻稱(chēng)：已在抵押登記范圍內(nèi)從拍賣(mài)款中向信保資產(chǎn)發(fā)放8000萬(wàn)元，至此，東飛地產(chǎn)應(yīng)承擔(dān)的擔(dān)保義務(wù)已全部執(zhí)行完畢。

02

上級(jí)法院裁定發(fā)回重審

“案涉?zhèn)鶛?quán)本息金額1.18億元是雙方都認(rèn)可的，而且還是東臺(tái)法院主持和解的。”對(duì)東臺(tái)法院抹掉3800萬(wàn)元債權(quán)的行為，債權(quán)人認(rèn)為很荒唐，向該院提出書(shū)面異議。

2025年2月8日，東臺(tái)法院作出“（2025）蘇0981執(zhí)異20號(hào)”《執(zhí)行裁定書(shū)》（下稱(chēng)《20號(hào)裁定書(shū)》），裁定駁回信保資產(chǎn)的異議請(qǐng)求。

經(jīng)東臺(tái)法院主持和解，東飛地產(chǎn)還應(yīng)支付信保資產(chǎn)3800萬(wàn)元。受訪(fǎng)者提供

東臺(tái)法院駁回的理由是，東飛地產(chǎn)抵押土地時(shí)登記的“東他項(xiàng)（2013）第1179號(hào)”《他項(xiàng)權(quán)證》（下稱(chēng)《1179號(hào)他項(xiàng)權(quán)證》）上，“他項(xiàng)權(quán)利種類(lèi)及范圍”一欄中載明土地抵押貸款金額為8000萬(wàn)元，故信保資產(chǎn)的優(yōu)先受償權(quán)范圍應(yīng)為8000萬(wàn)元，該院作出的《179號(hào)告知書(shū)》并無(wú)不當(dāng)。

“東臺(tái)法院主持和解時(shí)，雙方對(duì)擔(dān)保范圍并無(wú)爭(zhēng)議，該院無(wú)權(quán)在未經(jīng)債權(quán)人同意的情況下，擅自免除債務(wù)責(zé)任。”徐先生認(rèn)為，《1179號(hào)他項(xiàng)權(quán)證》登記的土地抵押貸款金額8000萬(wàn)元僅是本金，并不等于抵押擔(dān)保責(zé)任范圍，擔(dān)保范圍應(yīng)以東飛地產(chǎn)與中國(guó)銀行東臺(tái)支行簽訂的《抵押合同》約定為準(zhǔn)。“雙方在合同中約定，該合同所擔(dān)保債權(quán)最高本金余額為8000萬(wàn)元，所發(fā)生的利息和相關(guān)費(fèi)用也屬于被擔(dān)保債權(quán)。”

信保資產(chǎn)向鹽城中院提出復(fù)議申請(qǐng)，請(qǐng)求撤銷(xiāo)東臺(tái)法院作出的《179號(hào)告知書(shū)》和《20號(hào)裁定書(shū)》，確認(rèn)該公司對(duì)東飛地產(chǎn)抵押物拍賣(mài)價(jià)款在《抵押合同》約定的擔(dān)保范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)。

東臺(tái)法院。張夢(mèng)云攝

信保資產(chǎn)稱(chēng)，首先，《1179號(hào)他項(xiàng)權(quán)證》對(duì)應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)登記簿中記載的抵押類(lèi)型為一般抵押，主債權(quán)數(shù)額登記為8000萬(wàn)元。根據(jù)《民法典擔(dān)保制度司法解釋》第47條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于一般抵押的相關(guān)規(guī)定及合同約定，對(duì)擔(dān)保范圍進(jìn)行認(rèn)定。

其次，不同地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)設(shè)置及登記規(guī)則并不一致，《1179號(hào)他項(xiàng)權(quán)證》僅記載抵押貸款金額，未設(shè)置擔(dān)保范圍欄目，抵押貸款金額僅能填寫(xiě)本金數(shù)額，故抵押登記記載的事項(xiàng)與合同不一致不可歸責(zé)于抵押權(quán)人。根據(jù)《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第58條規(guī)定，此種情形下應(yīng)當(dāng)以合同約定認(rèn)定擔(dān)保范圍。最高法公報(bào)案例、江蘇高院相關(guān)生效文書(shū)也持此意見(jiàn)。

第三，東飛地產(chǎn)與輪候查封債權(quán)人對(duì)信保資產(chǎn)主張的抵押擔(dān)保范圍也沒(méi)有異議。

筆者披露該事件后，3月21日，鹽城中院作出（2025）蘇09執(zhí)復(fù)25號(hào)《執(zhí)行裁定書(shū)》，認(rèn)為東臺(tái)法院《20號(hào)裁定書(shū)》認(rèn)定基本事實(shí)不清，裁定撤銷(xiāo)該裁定書(shū)，發(fā)回重審。

03

不動(dòng)產(chǎn)登記簿中抵押登記信息竟被擅自修改

“本案被發(fā)回重審，讓我們看到了希望。誰(shuí)知東臺(tái)法院仍然拒不糾錯(cuò)！”徐先生稱(chēng)，發(fā)回重審期間，東臺(tái)法院和東臺(tái)市不動(dòng)產(chǎn)登記中心進(jìn)行了溝通。然后，不動(dòng)產(chǎn)登記中心竟然以數(shù)據(jù)整合錯(cuò)誤為由，擅自將《1179號(hào)他項(xiàng)權(quán)證》對(duì)應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)登記簿中登記的抵押權(quán)類(lèi)型從“一般抵押”修改為“最高額抵押”，然后東臺(tái)法院據(jù)此駁回了債權(quán)人的異議請(qǐng)求。

案涉土地抵押權(quán)類(lèi)型被擅自修改。受訪(fǎng)者提供

東臺(tái)市不動(dòng)產(chǎn)登記中心4月17日向東臺(tái)法院出具的《情況說(shuō)明》稱(chēng)，2016年5月9日，該市實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，在數(shù)據(jù)整合過(guò)程中誤將《1179號(hào)他項(xiàng)權(quán)證》的抵押權(quán)登記抵押方式錯(cuò)誤記載為一般抵押，應(yīng)為最高額抵押。

債權(quán)方啟多易看到該《情況說(shuō)明》后，認(rèn)為其中有貓膩，于4月23日向東臺(tái)市不動(dòng)產(chǎn)登記中心發(fā)函就如下問(wèn)題咨詢(xún)：

1、原東臺(tái)市國(guó)土資源局是否按照《土地登記辦法》規(guī)定，實(shí)際辦理“最高額抵押登記”？2、原土地抵押登記系統(tǒng)是否區(qū)分“一般抵押”、“最高額抵押”字段？3、抵押登記申請(qǐng)人雙方在申請(qǐng)書(shū)中，是否填寫(xiě)“最高額抵押登記”？4、抵押登記土地登記簿中是否存在抵押權(quán)類(lèi)型“一般抵押”“最高額抵押”？5、不動(dòng)產(chǎn)登記中心否可以未經(jīng)抵押登記申請(qǐng)人同意修改2013年的“土地登記信息表”和“不動(dòng)產(chǎn)登記簿”？

經(jīng)多次催促，4月29日，東臺(tái)市不動(dòng)產(chǎn)登記中心郵寄復(fù)函稱(chēng)，4月16日，東臺(tái)法院法官持該院介紹信到該中心調(diào)查。應(yīng)法院工作人員要求，該中心向東臺(tái)法院出具《情況說(shuō)明》，是司法協(xié)助行為。并表明“《情況說(shuō)明》僅為配合法院調(diào)查作為證據(jù)出具給法院，無(wú)獨(dú)立的法律效果。

東臺(tái)市不動(dòng)產(chǎn)登記中心出具的《情況說(shuō)明》

債權(quán)方收到復(fù)函后，立即向東臺(tái)法院說(shuō)明東臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)登記中心出具《情況說(shuō)明》的背景，并書(shū)面請(qǐng)求東臺(tái)法院組織聽(tīng)證，對(duì)《情況說(shuō)明》進(jìn)行質(zhì)證，請(qǐng)求查證2013年?yáng)|臺(tái)市國(guó)土資源局辦理抵押登記的土地登記簿、土地登記歸戶(hù)卡等永久保存的書(shū)面檔案，以及歷史土地抵押登記系統(tǒng)中是否存無(wú)法區(qū)分抵押權(quán)類(lèi)型的系統(tǒng)設(shè)置缺陷。

詭異的是，收到復(fù)函的次日，4月30日東臺(tái)法院就作出“（2025）蘇0981執(zhí)異51號(hào)”《執(zhí)行裁定書(shū)》（下稱(chēng)《51號(hào)裁定書(shū)》），稱(chēng)《1179號(hào)他項(xiàng)權(quán)證》上權(quán)利種類(lèi)及范圍中載明土地抵押貸款金額為8000萬(wàn)元，且案涉抵押權(quán)類(lèi)型為最高額抵押，故信保資產(chǎn)的優(yōu)先受償權(quán)范圍應(yīng)為8000萬(wàn)元，該院作出的《179號(hào)告知書(shū)》并無(wú)不當(dāng)，裁定駁回信保資產(chǎn)的異議請(qǐng)求。

“不動(dòng)產(chǎn)登記中心未通過(guò)法定程序，擅自修改不動(dòng)產(chǎn)登記簿中的抵押權(quán)類(lèi)型，是非法的。”債權(quán)方律師認(rèn)為，《民法典》第216條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的法定依據(jù)。若按照2013年抵押登記時(shí)政策原《土地登記辦法》第58條規(guī)定，國(guó)土資源行政主管部門(mén)發(fā)現(xiàn)土地登記簿記載的事項(xiàng)確有錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后進(jìn)行更正登記，并書(shū)面通知當(dāng)事人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更換或者注銷(xiāo)原土地權(quán)利證書(shū)的手續(xù)。當(dāng)事人逾期不辦理的，行政主管部門(mén)報(bào)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)并公告后，原土地權(quán)利證書(shū)廢止。更正登記涉及土地權(quán)利歸屬的，應(yīng)當(dāng)對(duì)更正登記結(jié)果進(jìn)行公告。

按照最新《不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)程》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿，任何單位和個(gè)人均不得隨意更改，有證據(jù)證實(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)確實(shí)存在錯(cuò)誤的，應(yīng)依法進(jìn)行更正登記。登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)更正也應(yīng)書(shū)面通知相關(guān)權(quán)利人在30個(gè)工作日內(nèi)申請(qǐng)更正，當(dāng)事人逾期未申請(qǐng)，登記機(jī)構(gòu)公告15個(gè)工作日，期滿(mǎn)無(wú)異議的情況下方可更正。

“更荒唐的是，2013年辦理案涉土地抵押登記時(shí)，并沒(méi)有抵押權(quán)類(lèi)型這個(gè)欄目，當(dāng)時(shí)僅做抵押登記。更何況，案涉土地都已經(jīng)司法拍賣(mài)成交好幾年了，居然還能去篡改歷史登記信息！”律師認(rèn)為，這種違規(guī)修改行為嚴(yán)重破壞了不動(dòng)產(chǎn)登記的法定性和嚴(yán)肅性，影響了相關(guān)權(quán)益人的合法權(quán)益。

2013年辦理土地抵押登記時(shí)沒(méi)有“抵押權(quán)類(lèi)型”這個(gè)欄目。受訪(fǎng)者提供

徐先生稱(chēng)，4月17日，東臺(tái)法院也調(diào)取了案涉土地抵押登記的歷史檔案資料，包括《土地登記申請(qǐng)表》《東臺(tái)市土地使用權(quán)抵押合同》《最高額抵押合同》和東飛公司出具的《股東會(huì)決議》在內(nèi)的所有材料，均明確本案抵押擔(dān)保范圍包括債權(quán)本金、利息、罰息、違約金和應(yīng)付費(fèi)用，然而該院對(duì)這些證據(jù)和事實(shí)繼續(xù)被選擇性視而不見(jiàn)。

東臺(tái)法院相關(guān)人員擅自減免債務(wù)人責(zé)任，肆意擴(kuò)大債權(quán)人損失，上級(jí)法院發(fā)回重審仍拒不糾錯(cuò)，枉法裁判，我們懷疑有某些不明勢(shì)力在暗中推動(dòng)。”

04

執(zhí)行“騷操作”一籮筐

“東臺(tái)法院在本案中的‘騷操作’遠(yuǎn)不止于此。”徐先生稱(chēng)，此前，債權(quán)人多次向東臺(tái)法院申請(qǐng)對(duì)本案擔(dān)保人江蘇東達(dá)集團(tuán)股份公司（下稱(chēng)東達(dá)集團(tuán)）及其實(shí)際控制人朱鵬名下的股權(quán)資產(chǎn)進(jìn)行處置，然而東臺(tái)法院一直怠于執(zhí)行，甚至連個(gè)拖延的理由都懶得找，任由債權(quán)人的合法權(quán)益被無(wú)情踐踏。諷刺的是，東達(dá)集團(tuán)持有的東飛地產(chǎn)價(jià)值5730萬(wàn)元股權(quán)，卻在上海市第二中級(jí)法院的一個(gè)執(zhí)行案件中被依法啟動(dòng)了拍賣(mài)。

徐先生稱(chēng)，東飛地產(chǎn)位于東臺(tái)市紅蘭路西側(cè)、東達(dá)路北側(cè)價(jià)值18億元的房地產(chǎn)，東臺(tái)法院在2022年8月開(kāi)拍前以“案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的提出異議，對(duì)案件執(zhí)行有重大影響”為由撤拍，然而近3年過(guò)去了，卻未見(jiàn)任何相關(guān)的異議審查文書(shū)。公開(kāi)資料顯示，該宗房地產(chǎn)被抵押給了中國(guó)東方資產(chǎn)管理股份有限公司江蘇省分公司。由于東臺(tái)法院的消極怠工，該公司已申請(qǐng)?jiān)摪赣蓶|臺(tái)法院轉(zhuǎn)移至大豐法院執(zhí)行，目前正在大豐法院有序執(zhí)行中。

鹽城中院。張夢(mèng)云攝

“不僅如此，東臺(tái)法院還涉嫌縱容和幫助債務(wù)人逃避執(zhí)行。朱鵬在案件執(zhí)行過(guò)程中，于2023年7月25日將其持有的東臺(tái)市東達(dá)船舶機(jī)械有限公司27.5%股權(quán)進(jìn)行了轉(zhuǎn)移，明顯屬于通過(guò)虛假交易規(guī)避執(zhí)行，涉嫌拒不執(zhí)行判決、裁定罪。然而東臺(tái)法院不僅熟視無(wú)睹，還在未經(jīng)債權(quán)人同意的情況下，于2024年6月17日裁定解除對(duì)朱鵬位于上海市楊浦區(qū)一處價(jià)值上千萬(wàn)房產(chǎn)的查封。債權(quán)人向東臺(tái)法院提交了執(zhí)行異議申請(qǐng)，該院至今連個(gè)回復(fù)都沒(méi)有。”

徐先生表示，東臺(tái)法院的種種“騷操作”，及其暴露出的“選擇性執(zhí)行”“地方保護(hù)主義”等問(wèn)題，極大地助長(zhǎng)了債務(wù)人惡意逃廢債的行為，嚴(yán)重?fù)p害了債權(quán)人合法權(quán)益和當(dāng)?shù)貭I(yíng)商環(huán)境。目前，債權(quán)人再次向鹽城中院提起了復(fù)議申請(qǐng)。