樓市，起風了

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最近樓市出了幾件小事。

第一件事是深圳前海桂灣土拍，12家房企瘋搶，最終由深圳招商花費21.5億拿下，樓面價突破深圳歷史天花板達8.42萬每平米，溢價率86%！

盡管這塊地是一宗小地塊，能做兩百套房子就不錯了，但地王消息一出來，還是引起了圈內不小的震動——要知道上一次爆出的深圳住宅單價地王，還是2015年，泰禾拍出的尖崗山地王（樓面價7.9萬每平）。

時隔十年，深圳再次推地王！盡管行情已不是當初的行情，但深圳作為全國樓市晴雨表，招商桂灣地王還是引人遐思：

是不是操盤手開始有意識的去托舉了？地塊小而精美，花點小錢就能把樓面價拱成王了，可以提振市場，符合如今的主旋律。

第二件事則是北京某區新房不得降價事件。

據說sjs瘋傳，要求從8月份開始，該區所有的新房網簽價，不得低于6萬。

很明顯，這就是奔著中海去的，衙門口的中海學府里，金安橋的中海寰宇天下天鏡，特價房網簽價均已破6，最低單價甚至打到5.5萬。

雖然去年豐臺花香壹號也同樣談過一次，但整個區都打招呼，這是北京樓市很罕見的。

而這也意味著，北京部分區域房價實行“硬管控”，開始步入現實。

02

深圳和北京的這兩件事，連起來看，可以得出一個很有意思的結論，那就是：

遠郊區房價不行了，政策和土地供應等，開始集中發力核心區。

是啊，看看最近1年多，北京各個區新房都有降價，大致的降價幅度：豐臺＞昌平/大興＞石景山/通州/亦莊＞朝陽郊區/海淀郊區。顯然，北京樓市降價的主流地段就是各個郊區、新城。

回顧北京過去10年里成交的地塊，絕大部分都是郊區和非核心地段。也正因為如此，最近兩年北京新房和土拍市場，越來越后勁不足。

比如石景山今年首拍，只有一家房企托底競價；昌平東小口原本預計6月底前三個地塊一次性拍出，結果又延遲。

直到近兩年從朝陽太陽宮地塊開始，北京才逐漸放開朝陽、海淀和東西城核心區的土地供應，北京樓市才有了少許的熱鬧氣氛。

對比上海，過去五年來，核心區中環內環的土地供應就沒斷過，上海的成交量和豪宅成交價，也一直令北京望塵莫及。參見文章《》

如今，就連深圳都開始推前海核心區供地了，北京過去打骨折賣郊區也開始明令禁止降價內卷了，說明：

北京深圳這場持續10年的郊區炒地的游戲，即將結束，之后的樓市，大概率像上海2023年后一樣，大量加推核心區土地和新房。

03

從情緒來講，進入 2025 年 7 月，房地產市場已經經歷了一系列深刻變化，前段時間中國房地產報一則 “更猛的刺激政策要來了” 的消息，如同投入平靜湖面的巨石，激起千層浪，引發了廣泛關注與討論。

而今年半年來，樓市又出臺了哪些政策呢？金融層面連續降息降準，尤其是存量房貸利率也降至歷史新低 3.09%，對中低收入群體而言，這無疑是一大利好。

此外還有公積金新政，多地宣布繳存人可直接劃轉公積金支付新房首付款，有的還延長了貸款年齡上限，緩解了部分購房者的資金壓力。

由此，政策上的暖風吹拂，疊加北京深圳兩地供地策略的轉變，樓市，真的起風了！