海淀四環(huán)“價(jià)值洼地”浮現(xiàn) 一場論壇揭示的北京樓市新邏輯

來源：環(huán)球網(wǎng)

3月29日，由北京隅·海岄、中建壹品·海宸元境協(xié)辦的“境隅海淀相遇 重構(gòu)空間價(jià)值——北京海淀×四環(huán)區(qū)域發(fā)展價(jià)值論壇”在北京香格里拉飯店舉行。來自城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)研究、房地產(chǎn)開發(fā)等領(lǐng)域的多位嘉賓圍繞海淀四季青板塊特別是寶山區(qū)域的稀缺價(jià)值與發(fā)展?jié)摿φ归_了深入探討。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)王惠敏

“房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱作用還會(huì)有相當(dāng)一段時(shí)間。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)王惠敏在主旨演講中給出了明確的判斷。他表示，房地產(chǎn)市場下滑的空間已經(jīng)不大了，有的城市已經(jīng)開始反彈，“我們要有信心，要唱積極的聲音?！蓖趸菝暨M(jìn)一步指出，未來房地產(chǎn)發(fā)展將是提質(zhì)減量的方向，“好房子”的核心在于提高舒適度，而不只是大堂、景觀的“內(nèi)卷”。他特別強(qiáng)調(diào)，好房子要守住“不霉、不堵、不漏、不吵、不裂、不臭”的底線，在此基礎(chǔ)上通過科技與服務(wù)的雙提升，真正實(shí)現(xiàn)居住體驗(yàn)的升級(jí)。

談及房地產(chǎn)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型，王惠敏認(rèn)為，過去“三高”模式的形成有其特定歷史背景，不能簡單將責(zé)任歸于房企。他指出，新模式正在探索中，有三個(gè)制度性方向值得關(guān)注：現(xiàn)房銷售、項(xiàng)目公司責(zé)任制、主辦銀行負(fù)責(zé)制。他還特別提到，2026年政府工作報(bào)告中“實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)”這兩句話，點(diǎn)明了房地產(chǎn)發(fā)展的方向——從建設(shè)導(dǎo)向升級(jí)為品質(zhì)與服務(wù)的雙提升。對(duì)于海淀區(qū)域的價(jià)值重構(gòu)，王惠敏提出應(yīng)發(fā)揮品牌影響、科技文化和營商環(huán)境三大優(yōu)勢(shì)，“讓海淀成為世界的海淀”。

中國房地產(chǎn)報(bào)執(zhí)行總經(jīng)理、中國城市與區(qū)域治理研究院院長張學(xué)冬在致辭中表示，當(dāng)前中國城市化進(jìn)程正穩(wěn)步邁入高質(zhì)量發(fā)展的新階段，城市發(fā)展已經(jīng)從規(guī)模擴(kuò)張向質(zhì)量提升、內(nèi)涵式發(fā)展轉(zhuǎn)變，聚焦于人居品質(zhì)升級(jí)與產(chǎn)業(yè)協(xié)同賦能。他特別指出，海淀四環(huán)沿線區(qū)域已聚集300多家科創(chuàng)企業(yè)，形成了多元產(chǎn)業(yè)集群，成為激活城市經(jīng)濟(jì)活力的重要支撐。

整場論壇形成的一個(gè)核心共識(shí)是：在萬億海淀與金四環(huán)的交匯處，一個(gè)兼具生態(tài)底蘊(yùn)、產(chǎn)業(yè)支撐與后發(fā)優(yōu)勢(shì)的價(jià)值板塊正在浮出水面，而國央企開發(fā)者的產(chǎn)品力實(shí)踐，則為這一區(qū)域的價(jià)值兌現(xiàn)提供了可觸可感的現(xiàn)實(shí)樣本。

萬億海淀遇上“理想人居京四環(huán)”

海淀的規(guī)劃藍(lán)圖，為區(qū)域發(fā)展奠定了宏觀格局。北京市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院鄉(xiāng)村規(guī)劃所副所長張爾薇在演講中介紹，海淀在分區(qū)規(guī)劃中首次將山前山后全域納入中心城區(qū)。她指出，海淀是北京唯一可以在空間尺度上承載“四個(gè)中心”所有功能的區(qū)域，既有國際科技創(chuàng)新中心核心區(qū)的功能定位，又承擔(dān)著服務(wù)保障中央政務(wù)功能、歷史文化傳承發(fā)展、生態(tài)宜居和諧文明示范等多重使命。“海淀的科技和文化這兩張名片的融合，就是在這個(gè)區(qū)域最獨(dú)一無二的核心競爭力。”

北京市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院鄉(xiāng)村規(guī)劃所副所長張爾薇

張爾薇特別強(qiáng)調(diào)了四季青板塊的獨(dú)特區(qū)位。這里正處于大西山生態(tài)文化帶與三山五園地區(qū)之間的關(guān)鍵位置，有一條通風(fēng)廊道穿越整個(gè)區(qū)域，確保了上風(fēng)上水的空氣質(zhì)量?！斑@個(gè)區(qū)域是走得近山、摸得到水、吹得到風(fēng)的最優(yōu)生態(tài)基底的區(qū)域?！彼赋觯募厩喟鍓K兼具生態(tài)、科技、文化等資源優(yōu)勢(shì)，未來有望成為文商旅體展融合發(fā)展的最佳承載地。

北京清華同衡規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院城市發(fā)展策劃研究所所長、正高級(jí)規(guī)劃師彭劍波

從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)視角，北京清華同衡規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院城市發(fā)展策劃研究所所長、正高級(jí)規(guī)劃師彭劍波用一組數(shù)據(jù)勾勒出海淀的價(jià)值底色：1.37萬億元GDP、37所高校、646名院士、近萬家國家高新技術(shù)企業(yè)、264家上市企業(yè)。

他將海淀的特質(zhì)概括為“五高”，人才高地、科技高地、產(chǎn)業(yè)高地、財(cái)富高地和資產(chǎn)高地。尤其值得關(guān)注的是，海淀正成為全球AI高地，“豆包、kimi、文心一言、智譜這些AI產(chǎn)品在全球都非常領(lǐng)先”。彭劍波表示，海淀不僅僅是在并跑，在某些領(lǐng)域已經(jīng)是領(lǐng)跑的角色。

而四環(huán)在北京城市格局中扮演著什么角色？彭劍波將其定義為“理想人居京四環(huán)”和“金四環(huán)”?！八沫h(huán)是一個(gè)非常好的職住平衡的典范”。他指出，四環(huán)是生活圈、產(chǎn)業(yè)圈、商圈和公園圈的深度疊加，能夠兼顧居住、職業(yè)、游憩、交通四大城市職能。

當(dāng)萬億海淀與金四環(huán)相遇，四季青板塊的價(jià)值便凸顯出來。彭劍波通過橫向比較分析指出，四季青是海淀南部核心增長極、海淀鄉(xiāng)鎮(zhèn)前三甲，如果放在北京市五環(huán)沿線重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)來看，它屬于第一梯隊(duì)?！氨庇袞|升鄉(xiāng)、南有四季青”，他給出了這樣一個(gè)形象的判斷。

寶山板塊：后發(fā)優(yōu)勢(shì)顯著的價(jià)值洼地

在四季青板塊內(nèi)部，寶山組團(tuán)正成為本次論壇的焦點(diǎn)。彭劍波直言：“今年海淀看哪里？除了往北看，建議大家也往南看?！彼J(rèn)為，當(dāng)過去人們的目光集中在永豐、翠湖等五環(huán)外區(qū)域時(shí)，寶山作為海淀四環(huán)沿線的稀缺供應(yīng)，是真正的價(jià)值洼地。

“寶山組團(tuán)讓海淀人居營造再次聚焦四環(huán)?！迸韯Σㄖ赋觯^去海淀的供應(yīng)多在五環(huán)外，而寶山位于四五環(huán)之間，“環(huán)線就是區(qū)位，在價(jià)值重排時(shí)刻環(huán)線非常重要，多一環(huán)少一環(huán)，要素價(jià)值完全不同”。

張爾薇從規(guī)劃層面給出了更為系統(tǒng)的解讀。她指出，寶山區(qū)域位于長安街延長線與中關(guān)村大街高端創(chuàng)新發(fā)展走廊之間，“周邊已基本形成大尺度、連綿的城市公園群，緊鄰永引休閑活力走廊，未來還將進(jìn)一步匯聚創(chuàng)新資源”，實(shí)現(xiàn)海淀分區(qū)規(guī)劃確定的四季青（綠隔）城市發(fā)展級(jí)的規(guī)劃藍(lán)圖。

落址于此的中建壹品·海宸元境，正是這一板塊價(jià)值的代表性項(xiàng)目。作為中建三局首個(gè)高端奢宅產(chǎn)品系“元境系”的開山之作，項(xiàng)目步行可達(dá)地鐵6號(hào)線廖公莊站，北側(cè)規(guī)劃有清華附中九年一貫制學(xué)校，5公里內(nèi)覆蓋多家三甲醫(yī)院，7公里內(nèi)囊括京西大悅城、華熙LIVE等商圈。項(xiàng)目占地約2.4萬平方米，容積率僅2.1，規(guī)劃7至11層低密洋房，正南向直面7000平方米城市公園，以“當(dāng)代東方人文社區(qū)”為營造內(nèi)核，重新定義海淀五環(huán)內(nèi)“健康、人文、科技、奢雅”四位一體的新一代好房子標(biāo)準(zhǔn)。

金隅地產(chǎn)北京管理中心營銷總監(jiān)張鵬

與海宸元境并稱“雙子星”的北京隅·海岄，則是金隅深耕海淀三十載的集大成之作。項(xiàng)目踞守三山五園之側(cè)，以低密洋房形態(tài)回應(yīng)海淀稀貴土地的深情召喚。項(xiàng)目采用鋁板、石材與超白玻璃融合的現(xiàn)代立面，呈現(xiàn)零管線的純粹建筑美學(xué)，戶型設(shè)計(jì)崇尚“平權(quán)主義”，戶戶均好，尺度從容，于繁華與靜謐之間書寫低密生活范本。

中建壹品海宸元境營銷總監(jiān)崔俊毅

中建壹品海宸元境營銷總監(jiān)崔俊毅從投資價(jià)值維度補(bǔ)充了寶山的潛力。“寶山板塊還有一個(gè)很大的優(yōu)勢(shì)就是它是一個(gè)難得的低密人居組團(tuán)，不是點(diǎn)狀供地，未來有一個(gè)板塊可以共同發(fā)展，這就會(huì)帶來更強(qiáng)的聚集效應(yīng)?！彼貏e提到，項(xiàng)目北側(cè)規(guī)劃的清華附九年一貫制學(xué)校尚未建成，“這意味著它的價(jià)值還沒有發(fā)揮到最大，未來落地之后，學(xué)區(qū)價(jià)值不可估量”。

張學(xué)冬作為四季青板塊的居民，給出了更為感性的判斷?！八募厩嗟暮诵膬r(jià)值是守護(hù)城市的綠肺，是城市綠洲。”他認(rèn)為，這個(gè)區(qū)域的生態(tài)底座和高品質(zhì)居住沉淀是不可復(fù)制的基本盤，加上稀缺資源、價(jià)值洼地、后發(fā)優(yōu)勢(shì)三重利好，未來發(fā)展前景非常樂觀。

國企央企的“好房子”答卷

區(qū)域價(jià)值被充分論證之后，論壇的焦點(diǎn)轉(zhuǎn)向了產(chǎn)品本身。兩家國央企開發(fā)商如何在這片稀缺土地上打造好產(chǎn)品，成為對(duì)話環(huán)節(jié)的核心議題。

金隅地產(chǎn)北京管理中心營銷總監(jiān)張鵬首先表達(dá)了金隅對(duì)這塊土地的深厚情感?！敖鹩缟罡５硭募厩喟鍓K已經(jīng)有30年歷史，從建西苑到金隅山墅、金玉府，我們對(duì)這塊土地既有感情也有責(zé)任?！彼硎?，公司秉持長期主義，“我們考慮的是如何讓土地價(jià)值最大化，如何給客戶提供更好的居住環(huán)境”。

崔俊毅則系統(tǒng)闡述了中建壹品打造好產(chǎn)品的“三螺旋”理念：“以土地為敬畏心的起點(diǎn)，以文化賦能為方法，以科技賦能生活。”他介紹，海宸元境項(xiàng)目帶來了最高端的產(chǎn)品系“元境系”，99平方米小戶型使用率高達(dá)93%，邊戶全部設(shè)計(jì)為270度弧面全景艙，全系標(biāo)配松下六恒科技系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)恒溫、恒濕、恒氧、恒潔、恒風(fēng)、恒靜。在文化表達(dá)上，項(xiàng)目打造了“一軸五境十景”的東方園林體系，外立面采用“丹韻銀律”三段式設(shè)計(jì)。項(xiàng)目還配置了2600平方米的會(huì)所，“為海淀客戶提供更好的生活方式”。

張鵬則從景觀設(shè)計(jì)角度講述了如何將三山五園文化融入北京隅·海岄?！拔覀儾捎昧隋e(cuò)落圍合的布局，既保證了樓間距和采光最大化，也做到了開窗即見山景。”他還提到，項(xiàng)目設(shè)計(jì)了將近200米的東西貫穿景觀道，與西山山脈形成對(duì)應(yīng)，同時(shí)打造無邊界立體山海園林，以“隱于市、藏于園”的生活哲學(xué)回應(yīng)海淀知貴家庭的居住需求。

在好房子的細(xì)節(jié)打磨上，崔俊毅分享了多個(gè)用心之處。樓板采用水泥基架空層提升隔音效果，排水管做了阻尼片、隔音棉、鋁箔三層隔音，靠近電梯廳的臥室做雙墻設(shè)計(jì)并加裝靜音降噪毯，整棟樓采用四玻兩腔夾膠low-E玻璃?！斑@些細(xì)節(jié)是真正能切實(shí)提升客戶生活品質(zhì)的?！彼€透露，項(xiàng)目園林水系全部鋪設(shè)地暖，確保冬天不結(jié)冰，一年四季都能呈現(xiàn)優(yōu)美的景觀。

張學(xué)冬作為行業(yè)觀察者，對(duì)科技與溫度的關(guān)系給出了獨(dú)到見解?！翱萍純H僅是手段，其核心目的是人真正的需求。”他指出，真正好的科技系統(tǒng)應(yīng)該像空氣一樣安全、可靠、可持續(xù)，而不是技術(shù)的簡單堆砌。“目前科技住宅應(yīng)該向適老適幼以及全齡可持續(xù)方向進(jìn)行延伸和拓展?！?/p>

關(guān)于客群特征，張鵬給出了一個(gè)頗有意思的觀察?！昂５硭募厩嗟目腿焊５肀辈坑泻艽髤^(qū)別，他們更加務(wù)實(shí)、更加低調(diào)，更多來自科研院所、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、教育機(jī)構(gòu)?！彼硎?，這些客戶更看重品質(zhì)，“無論在什么階段，海淀的房子都有它作為資產(chǎn)壓艙石的特殊性”。

論壇尾聲，四位嘉賓用一句話表達(dá)了對(duì)寶山區(qū)域的期待。崔俊毅說：“海淀寶山板塊未來不可限量。”張鵬說：“海淀寶山未來可期。”張學(xué)冬說：“資源稀缺、品牌建造、央國企品質(zhì)保證，寶山的發(fā)展指日可待?！迸韯Σ▌t用一句凝練的判斷為論壇畫上句號(hào)：“萬億海淀金四環(huán)，洼地看寶山?！?/p>