六連跌，名校學區房領跌，南通二手房價繼續下探

7月，南通市區新房市場供需雙雙大幅回落——新增入市287套，供應量環比暴跌77%；成交備案218套，環比下跌47%。

相較而言，二手房市場表現稍顯溫和——7月南通全市二手房成交1163套，比6月只少了45套。畢竟處在酷暑淡季，又沒有顯著利好刺激，這樣的表現已屬不易。

不過，在“溫和下行”的表面之下，是“以價換量”的殘酷現實——7月南通全市二手房成交均價僅0.88萬/㎡，比上月下跌2.7%。

要知道，7月全國百城二手住宅成交均價環比跌幅僅0.77%，對比而言，南通2.7%的跌幅堪稱“暴跌”。

事實上，今年以來，南通二手房成交均價已經“六連跌”，2月還能勉強守住“萬元關口”，3月就已跌至“9字頭”，7月更是下探至“8字頭”。

聚焦南通市區各板塊，根據統計，7月跌幅最大的是濠河板塊——成交均價1.22萬/㎡，跌幅近18%；其次是秦灶板塊——成交均價1.04萬/㎡，跌幅超13%。

具體到各小區而言，據不完全統計，有以下小區7月成交均價跌幅超過了10%——

可以看到，表格中的青年路新村、郭里園新村以及銀花苑，都是名校學區房，結合“濠河板塊7月跌幅近18%”這一信息不難發現，學區房熱度的下降對這類重度依賴名校光環的老破小影響巨大。

? 青年路新村——跌幅20.9%

青年路新村，坐擁啟秀中學的老破小，7月成交均價1.61萬/㎡，較上月暴跌20.9%。

該小區之所以跌幅顯著，與5月（6月無成交）成交價“異常波動”有關——這套建面僅28.57㎡的一居室，成交價高達2.03萬/㎡，明顯高于同小區近一年其他房源的成交價。

事實上，這類“迷你學區房”，憑借好學區＋低總價雙重優勢，很容易出現非理性溢價。比如，望江樓小區就在2022年5月誕生一套“天價學區房”——建面43.49㎡一居室，成交價高達208萬，單價近4.8萬/㎡。

但此類交易不具備普適性，反而放大了環比跌幅。剔除這一異常值后，今年以來青年路新村成交的其余7套房源，成交價在1.5萬-1.7萬/㎡左右，7月成交價實際上屬于市場理性水平。

? 郭里園新村——跌幅18.3%

不同于青年路新村的“異常波動”，濠河板塊的郭里園新村，出現了明確下跌信號——7月成交均價僅0.84萬/㎡，較上月大跌18.3%。

憑借市三中學區＋低門檻優勢，郭里園新村二手房流通性一直很高。信息顯示，該小區2021年上半年小戶型成交價曾超2.7萬/㎡，對比而言，7月成交均價還不到峰值的三分之一。

此外，該小區今年1-6月成交均價也一直維持在1萬/㎡以上，7月卻突然跌至“8字頭”，這一變化再次印證這類老破小的核心賣點——學區。

目前，郭里園新村共有377套房源掛牌，整體掛牌均價約1.37萬/㎡，部分急于拋售的業主，甚至直接將掛牌價降到了“8字頭”。

? 銀花苑——跌幅11.8%

銀花苑，坐擁城中小學+市三中雙名校的頂級學區房，7月成交均價已跌至1.46萬/㎡，較上月大幅下跌11.8%。

信息顯示，銀花苑2021年那會兒一度賣到4萬＋，好樓層更是超4.3萬/㎡，如今竟然一路降到了1.5萬/㎡以下，較峰值跌幅已超60%。

從下面的曲線圖可以看出，今年以來該小區成交價堪稱“極速下滑”。一季度成交均價還維持在2.3萬/㎡左右，二季度就跌到了1.8萬/㎡以下，7月更直接跌破1.5萬/㎡大關。

目前，銀花苑共有125套房源掛牌，整體掛牌均價依然在2.4萬/㎡以上，但成交價的“極速墜落”已無可辯駁地宣告其價值的“大幅縮水”。

? 華強城——跌幅19.1%

除了上述三個名校老破小之外，華強城7月跌幅竟然也達到了近20%——成交5套，成交均價僅0.97萬/㎡。

華強城二手房的流通性目前還算可觀，但價格已經從高峰期的2.6萬-2.7萬/㎡回落超60%。

去年全年成交均價1.25萬/㎡，今年一季度跌至1.19萬/㎡，二季度跌至1.14萬/㎡，7月直接跌到了“四位數”，徹底揭開了這個原港閘第一大盤的“遮羞布”。

目前，華強城仍有454套房源掛牌出售，掛牌量在南通市區數一數二。持續高位掛牌量意味著，在缺乏顯著利好下，價格下行通道很難逆轉，業主加速“割肉離場”恐成常態。