房企利潤大洗牌！行業下半場何去何從？

摘要：深蹲后的正向信號

2025年的盛夏，房地產依然在深水區調整。

時值中報季，A股及港股上市房企陸續披露上半年業績預告。與市場的期待相符，一份份公告拼湊出的，是一幅充滿挑戰與壓力的行業圖景。

1、超六成房企預虧背后

根據Wind及多家研究機構的數據統計，虧損已成為2025年上半年房企財報的普遍現象。

Wind數據顯示，截至8月15日，共有74家房企發布2025年上半年業績預告，預計出現虧損的公司有46家，占比超過六成。

其中32家為連續虧損，14 家由盈轉虧，萬科A、華夏幸福、金地集團等13家企業的虧損額預計超10億元。

圖表來源｜南方都市報（特此感謝）

可以看到，這一次房企的虧損面也不僅局限于中小房企或已陷入困境的企業。即便是頭部也未能幸免。例如萬科以100億至120億元的預計虧損額居首，金地集團則預計虧損34億至42億元。

盈利陣營的表現也一般般。

在已披露業績預告、業績快報的72家上市房企中，僅26家實現盈利，其中盈利超10億元的房企僅保利發展、濱江集團、龍湖集團三家。分別為盈利27.35億元、16.33-19.82億元、32.3億元左右（根據公告披露計算得出）。

這三家房企也很具代表性：一位是規模一哥，一位是發達區域老大，另一位則是長期穩健的全國性民企。

這也側面說明，盡管房地產行業利潤池正急速收縮，但財務穩健的頭部房企依然有望獲得更多發展機會，行業分化仍將繼續。

2、盈利重構與財務防線

行業的機會何在？當前現狀是，房地產行業利潤池正在收縮，曾經依賴“高周轉、高杠桿”的盈利模式已難以為繼。

如何實現從“土地增值+銷售價差”到“多元業務協同”的盈利邏輯重構，這就是機會。而盈利下滑，正是這場重構中的必然陣痛。

以龍湖舉例。其1-6月運營數據顯示，上半年實現含稅經營性收入約141.5億元，創半年歷史新高，其中運營收入75.0億元、服務收入66.5億元。這兩塊業務如同穩定的“現金流奶牛”，持續為公司貢獻利潤。

如摩根大通在分析中所言，龍湖用經營性業務的增長，部分抵消了開發業務的虧損，這正是其在行業下行期仍能保持盈利的關鍵。

穆迪在7月的行業報告中也提到，華潤和龍湖憑借較高的經營性收入，在過去幾年表現出更高的盈利能力和更穩定的杠桿水平。

龍湖的經營性業務并非短期突擊，而是長期布局的結果，目前已覆蓋商業、長租公寓、社區服務等多個領域，形成了與開發業務互補的“第二增長曲線”。

最新數據顯示，截至2025年7月末，龍湖經營性收入持續增長至約164.7億元（含稅）。其中運營業務收入約87.6億元，服務業務收入約77.1億元。

僅有良好的經營表現還不夠，財務健康程度同樣關鍵，甚至直接關系到企業的生死存亡。一直以來龍湖在這方面的表現也是可圈可點。

公告顯示，上半年龍湖含資本性支出的經營性現金流為正，負債規模穩步壓降，債務結構持續優化。

更具說服力的是其償債動作：2025年年內龍湖到期的境內信用債已全部償還，累計兌付公開債超100億元。

7月以來，龍湖如期兌付“22龍湖04、20龍湖拓展MTN001B”等多筆債務，甚至開始提前償還12月到期的海外銀團貸款，8月28日還將提前三個月完成“22龍湖拓展MTN002”的還本付息。

新加坡星展銀行的現金流敏感性分析顯示，盡管上半年銷售額同比下降，龍湖仍能實現正向經營性現金流。這種“現金為王”的策略在行業流動性緊張的當下尤為珍貴，使其在不少房企因債務違約陷入困境時，仍能保持充足的騰挪空間。

3、深蹲后的正向信號

宏觀來看，行業深蹲期間的正向信號也很明顯。2025年政府工作報告明確提出“加快構建房地產發展新模式”，最高層會議也強調城市發展要從“增量擴張”轉向“存量提質”，

在這樣的政策導向下，房企盈利變化背后的轉型路徑具有重要的啟示意義。首先是，如何徹底告別規模崇拜，實現有質量的利潤與現金流為王。

單純追求銷售額和規模排名的時代已經一去不復返。過去被視為利潤“蓄水池”的已售未結資源，如今可能因利潤率下降而成為需要被擠出的“水分”。

未來，企業的生存與發展將不再取決于規模有多大，而在于能否產生可持續的、正向的經營性現金流以及有質量的利潤。

房企必須從根本上轉變經營理念，將財務的穩健性與現金流的安全性置于一切發展的首位。

其次，從開發商向“不動產運營商”轉型是必由之路。

當開發業務的利潤變得越來越薄、越來越不穩定甚至虧損時，尋找新的利潤增長點成為所有房企的當務之急。

這時候，持有優質的商業、辦公、長租公寓等經營性物業，并通過精細化運營獲取長期、穩定的租金和服務收入，是平抑開發周期波動的有效手段。

這條路雖然投入大、回報周期長，但在一個不再有暴利的時代，它卻是通往可持續發展的主要橋梁。

最后就是聚焦好產品與好服務。

市場已經從“有房住”進入“住好房”的階段。政策層面也在大力倡導“好房子”的建設。這意味著，未來市場的競爭將是產品力、服務力和品牌力的全方位競爭。

無論是住宅開發，還是商業運營、物業服務，只有那些能真正洞察客戶需求，打造出高品質、優服務產品的企業，才能在激烈的存量競爭中贏得客戶的“用腳投票”，獲得品牌溢價，從而穿越周期，基業長青。

總的來說，房地產行業最困難的時期可能即將過去，而高杠桿、單一依賴開發業務的房企仍面臨嚴峻挑戰。行業的轉型與重構，正在為有準備的企業開辟新的發展空間。

（僅代表作者個人觀點）