想拆遷，想瘋了

圖：coosy

今天看到一條新聞：

上海一個豪宅項目，叫作上海壹號院，今天一個批次開盤。

每套均價7千萬，開盤1小時售罄了。

和現在慘淡的房市，形成了鮮明對比。

前幾天官方公布了前七月房價，很明顯，全國房價紛紛加速下跌。

但也有奇葩，有3個城市新房逆勢上漲：上海、 杭州、太原。

除了它仨，其它城市都紛紛倒下了。

下圖數值高于100表示上漲：

為啥上海這么靚？

原因大體就是：核心地段豪宅比較能撐。

之前讀者們紛紛給我做科普：

“ 上海豪宅購買者，都是無處安放的資產 ”

“江浙滬開廠的老板，想躺平了...開廠的長輩賣了廠，拿錢在上海買個好地段房子，就當躺平了”

說白了，上海是全國人的上海。

上海豪宅就像愛馬仕一樣，承接了許多有錢人流向。

就是不知道這現象會持續多久？

二

可以多聊幾句。

上海的核心區豪宅，土地基本來自拆遷地塊，主打好地段。

很多人好奇，那些老舊小區怎么辦？

它們目前大體是這幾種命運：

1）拆遷

2）翻新

3）原拆原建

4）擺爛

拆遷，已經比以前少了很多。

現在能拆遷的地塊，一般都有很強的“賺錢效應”。

比如原本城里核心地塊，是老舊的平房、四五層的低樓。

拆了之后建10層、20層的豪宅。

這筆經濟賬，就很好算。

政府錢也賺到了，城市容貌也更新了。

老住戶也開心，能拿一筆優厚補償金，直接完成了套現。

雙贏~

我自己看過的北京兩個核心地段的新房項目——也算是豪宅了，售價在10萬多/平。

也是先拆遷，再建新房。

原本的拆遷住戶拿了7萬、8萬/平的補償金。

麻溜走人~

當然了，不同城市、地段拆遷補償會有很大差異。

之前讀者分享：

江蘇鹽城縣城郊，二層小樓帶院子拆遷，也就補了200萬。

上海虹橋附近鄉下拆一套農民房補了2千萬。

三

不是每個舊房，都有拆遷的“好命”。

大拆遷已經成了過去式。

很多地段沒經濟效益，拆了重建，賬算不過來。

政府手頭也緊了，沒那么多錢搞大拆遷。

這三五年更流行的是：

翻新、原拆原建

翻新呢，就是給房子做做加固，刷刷漆，改造水管、燃氣管道、電路。

更換門窗，做隔音，加裝電梯，翻新公共設施...

等等吧。

比如下圖，就是北京這邊一小區，外頭加裝了電梯：

圖：@老夏鏡頭

原拆原建，就是字面理解的意思。

整個推倒重建。

有些原拆原建項目，擴建了住房面積，增加了停車場。

肯定有利于保值增值。

比如我看網友分享，北京這邊三里河一個老房子原拆原建，房本30平米，改建后擴到35平。

增加的5平米，住戶就按1萬多塊/平給錢。

增值挺明顯。

當然，也不一定所有的原拆原建都讓住戶的滿意。

有的小區可能拆完建完了，反而讓住戶很不爽、不滿意。

面積也沒增加，硬件也很湊合。

覺得白白掏了錢。

三

國家這幾年在發力舊房改造。

主要針對20年、25年以上房齡的小區，一小區一方案。

老舊小區業主也可以聯合起來，向政府申請改造。

錢從哪來？

一般是住戶出錢，政府也補貼部分。

不同小區出資比例會有差異，涉及戶內改造的部分，一般住戶自己承擔絕大部分。

好像——聽起來也不錯？

但我查了很多案例，發現實際執行中，遠遠沒那么輕松。

這事太折騰了。

總會有反對意見。

有的住戶呢，對工程方案不滿意，覺得“黃瓜刷綠漆，光做表面功夫”。

有的住戶呢，手頭緊、不愿意掏錢。

有的住戶只想要拆遷，鐵了心拒絕舊改。

我自己還看到好幾個案例就是——

有的家庭剛剛裝修完房子，整棟樓翻新的話，自家裝修就白做了。

還得重新出錢呢。就，不愿意參與。

一棟樓是一個整體。有一戶堅決不同意，整個樓的翻新、原拆原建就困難重重。

怎么辦？

就反復改工程方案、投票；街道社區的同志，反反復復做工作。

比拆遷麻煩多了。

最后很多小區在反反復復博弈后，也沒法翻新重建，就拖延擺爛了。

我最大感受是：

核心地段的低樓層，哪怕成為了舊房，可能問題也不會太大。

大不了拆遷——

大伙都省事！

那些超高層的住宅，可能會是一個老大難？

住戶太多，未來更新時困難重重。

更進一步，非核心地段的超高層住宅——

在漫漫歲月里，會不會持續折舊，最終價值接近歸零？

Ps.

周五時有一個重要新聞，美聯儲主席鮑威爾發表了鴿派講話。

說：

通脹已經大幅回落，要重視就業風險， 風險平衡發生了改變。

目前市場普遍預期，美國9月份極大概率會降息。

這對股市是妥妥利好。

大事已臨近。

有讀者懷疑了——

A股最近已經連番上漲。

真到降息時刻，會不會反而因為預期 透支了 而回調？

haha，沒有人能猜透劇本。

以現在行情來看——

真要是階段回調，反倒成了空倉人的上車時點？

我自己的大策略很簡單：待在市場中，不減倉位，邊走邊看。