樓市內戰，誰是福州一哥？

繼續聊聊樓市話題，目前徹底進入了本土國企市場，近半年的新盤，從建總流花溪，左海煙山江翠，再到榕發錦珹大觀等等。

當國企全面進場后，給出的表現也各不相同，下面就聊一下。

房企情況

福州目前的國企市場，榕發、建總、左海、古厝（福厝、新榕）、新區。

五大房企，面對這天量儲備，目前都在進軍改善市場，這時候就看誰能成為一哥。

打開地圖，搜索一下這五家國企位置：

這位置，堪稱金庸筆下的五絕華山論劍：東榕發、西左海、北建總、南新區、中古厝。

看上去這場論劍，古厝多少帶點宿命論。

4年前，這五絕是什么樣的存在？

當時它們還是以公建+配建房為主，建總的代表作是建總領筑，左海的子公司工業園區，還叫福州市城投建筑有限公司，開發的安商房，鳳巒郡，鶴鸞郡。

至于新區集團，當時還在三江口，開發那個現在都沒賣完的花語城。

至于古厝的新榕，同樣是金城灣之后再開發安商房，新榕金X郡。

唯一相對靠近商品房的企業，僅榕發一家，還全是熱銷盤，祥浦苑搖號記錄，觀湖郡開盤高去化。

時間來到現在，本土國企經過3年的土地儲備，已經包攬了福州80%以上的土地，其中不乏改善產品，下面就來分個聊聊，后續如何。

榕發

分析：3年本土國企一哥，如果說榕發是沒有太多爭議，2023年面對兜底使命，房企一家承受多幅巨型地塊。

其中南湖舊改，三遠舊改，4幅純商都被房企拿下。

清一色高容積率地塊，最終三遠兩幅被收回，算是非常幸運。

否則按照目前剩余的一幅鼓韻公館就有1106套，三幅地塊最少會供應3000套以上，可想而知要賣到什么時候。

后來房企拿地放緩，在兜底完福峽路的其中一幅后，房企就沒有再進入土拍市場，已經消失半年。

從房企的銷售榜來看，2024年，2025年上半年，房企的銷售數據都是不錯，排在本土國企第一。

從周期來看，房企真正發力的時間點是2024的四季度、2025的一季度。

不錯的銷售數據，但是在土拍市場消失，這個信號不是太友好。

從地塊來看，房企由于近期沒拿地，所以未上市的項目并不多，福峽路忽略，僅剩下最受關注的金屏垱純商，主打改善。

隨后就是東區的榕發湖樾，從規劃以及周邊的供應來看，壓力也不大。

此外就是近期預熱的城啟未來，兩個地塊合并，云璽不到1w的拿地價，性價比尚可。

至于鼓韻公館，1.27W，加上千套庫存性價比就有點糟糕了。

最頭疼的還是王莊的錦珹大觀，目前福州體量最大的改善新盤，這幅地塊不管換哪一家房企來，都難。

至于南二環的高著公館、以及三江口的榕發云潮頌，雖然拿地價不算夸張，但是目前外圍樓市崩塌，即便有劃片等加持，奈何這個形勢下，要想不虧錢走掉，難度也不低。

當然房企的這么多項目，也有一個隱藏優勢，就是房企是福州幾家國企后續里面，相對剛需產品較多的一家。

綜上，房企待上市項目不多，只不過很多都是難啃的項目，這一年多賣的不錯項目，由于當初拿地價不低，大概率是虧本走量，后續期待的改善產品也不多，在后續的比拼里面，關注點偏低。

建總

分析：作為城投集團的另一家代表企業建總，房企應該算是這幾年本土國企里面最穩健的代表。

在銷售排行榜里面房企也是除榕發外，僅剩上榜的一個。

由于此前拿地并不多，加上操盤比較成功，幾個X璟項目，都做到了接近清盤的去化，僅剩下云璟未來。

在拿地市場，2023年屬于榕發，2024年就屬于建總。

房企一口氣兜底了高宅舊改3幅，又拿下了金山南北的2幅，這些項目對于房企的壓力都不低。

目前上市了流花溪的兩期，后續還有金山瑞璟瑞璽，以及房企在鼓臺的第一幅地塊建總梧桐公館。

房企的整體局勢與榕發類似，都有一幅鼓臺純商改善，然后在外圍舊改都有難啃的純商。

只不過榕發多了一幅錦珹大觀，建總相比就沒有這樣的困難存在。

從房企其他地塊來看，大部分地塊體量都不大，最難的是新店的建總璟薈里，整個片區目前來看，除了新榕的一幅，剩余地塊，大概率短時間都不會有動靜，類似福峽路。

在產品的打造上，房企以流花溪做起點，即便爭議不少，但是對于流花溪的產品力，目前大部分購房者都是給予肯定的態度。

在一哥的路上，個人感受，房企目前暫時領先，后續其他項目要如何突破產品力，值得關注。

左海

分析：對于左海集團，評價很簡單，福州最猛的本土國企。

房企雖然沒拿下年度拿地冠軍，但是實際的土地儲備，已經坐上了福州一哥。

從發展趨勢來看，房企前幾年動作偏慢，僅望悅、星悅頌在售，期間還躺平了很長一段時間。

不過最終望悅回收了一幅地塊，新店東區也回收了一幅，可以說壓力少了一些。

當初房企的項目定位都是偏剛需產品，只不過來到2025年，面對儲備第一的情況下，房企沒有地域歧視，都給出改善定位。

目標預計是福州改善最強的國企，每個區域的天花板必須留下左海的名字。

相比于榕發建總，房企已經推出了自己的5大產品系。

從這些地塊來看，優勢在于體量都不算大，劣勢就是地塊數量不少，其中不乏改善客源一般的區域。

當然這樣一家志向宏大的房企，在鼓臺居然沒有一幅純商，略顯遺憾。

后續的河南舊改，期望左海再接再厲，讓鼓臺的豪宅也成為左海的囊中物。

目前房企也是最受關注后續新品的房企，到底會給出什么樣的改善力作？

當然除了產品力外，房企在去化上，要如何改變也值得關注。

與流花溪一起上市的煙山，目前去化數據是持平的，這一點已經說明房企輸了。

這次文翠給出統一折扣的方式，算是一個嘗試，后續要如何推進去化，還是有難度。

古厝

古厝集團目前兩家子公司，一家是福厝，一家是新榕。

分析：對于福厝而言，新晉房企，在去年拿下多幅地塊，不過體量都不大，而且位置都尚可。

既有鳳凰舊改、也有王莊，以及東區純商。

房企早年拿下的兩幅地塊，目前都已經現房狀態，遠山拾里依靠劃片目前是房企營銷主力，至于帝封江的福厝江上拾里，就放在那里了。

當然房企最近拿下的兩幅的，福峽路河五四北西莊的純商，大概率也是這種場景。

只不過這兩幅樓面價不到7K，而當初的帝封江樓面價高達1.44W。

房企后續的產品也是主打改善，房企最大的硬傷還是入場太晚，沒有出圈產品。

近期的福厝·鳳鳴天璽，鼓臺的純商改善，這是最好打響品牌效應的一幅。

特別地塊地處西二環，這里的競爭非常激烈，福厝能否成為黑馬，就看這里。

分析：對于另一家子公司新榕，品牌更早，不過市場印象一般，與福厝一樣，去年房企也拿下多幅純商，部分位置尚可，而且體量不大。

與左海一樣，房企面對不少優質地塊，也給出了自己的產品系-水天系。

房企目前也僅上市一幅純商，新榕江和閱，主打剛改產品。

后續的地塊里面，新店舊改兩幅，其中新榕云和悅是整個片區舊改，最有賣點的一幅，靠近地鐵的剛需盤。

至于剩下的項目，房企也基本是改善產品。

兩幅二內晉，兩幅鼓臺，壓力都不大。

最大的壓力來自高宅的新榕云行，主打第四代住宅，項目自身體量不低，旁邊又是建總流花溪。

房企目前的困境和福厝一樣，入場太晚，加上早期口碑一般，后續多幅全是改善產品，要如何樹立品牌效應，難度頗大。

新區

分析：相比于上述幾家房企，新區集團的存在感就弱了很多，當然房企拿的地也都相對一般，近期會回收了一幅三江口的巨型地塊。

在售的項目，都是區域偏差，五四北1.8W樓面價的純商，三遠的安商，最成功的就是南二環的映南臺。

后續僅一個產品，三江口的改善，定位第四代住宅。

至于怎么賣？

江對面也有一個第四代，中建元亨府，價格暴跌。

只能說在國企的比拼里面，新區集團其實還沒上桌。

除了這家外，近期還要入場的就是地鐵置業，也就兩幅地塊，大概率也上不了桌。

內斗情況

盤點完國企的土地情況后，下面就先以金山做切入點看看內戰如何。

最近最有話題的區域就是金山，板塊近一年成交10多幅地塊，目前也開始陸續上市，大部分項目都主打改善產品。

這里面，除了流花溪二期，以及瑞璟外，剩余的項目預算都在400-600W之間。

對于金山這個板塊，改善的天花板也很有限，500W-600W左右是個頭。

雖然前幾年供應不算大，加上這里老房子一堆，置換需求明顯，但是經過建發璽云等項目后，加上目前的二手大戶型貶值厲害，成交難度更是巨大。

金山的客源實際也不可能經得住幾千套改善的洗禮。

所以目前的金山市場，特別是改善項目，就是搶客源。

這里面的代表企業就是建總和左海，兩家房企都有多幅地塊在金山。

目前不管是營銷還是自媒體平臺，都已經看出端倪，后續大概率愈演愈烈。

這場客源爭奪戰，最終會如何？

借鑒兩家房企在五絕的參照物。

（北丐PK西毒），兩人終極一戰的結局是相擁大笑，力竭而逝。

除了金山大戰外，在東區，榕發PK福厝，也即將上演。

三遠的福厝遠山PK榕發的城啟未來，隨后福厝·瀾湖悅宸PK榕發湖樾，再進一步福厝·紫陽縵宸PK榕發錦珹大觀。

后續先看三遠會如何論劍。

除此之外，就是在鼓臺的PK，建總的梧桐，福厝的鳳鳴，新榕的合翠、安嵐，榕發的金屏垱，地鐵置業的璟琇里。

這時候卷瘋的左海，看著兄弟們大戰，只能干著急。

盤點總結

從國企的盤點可以發現，前幾年雖然拿地，實際推盤除了建總榕發外，大部分企業上市地塊都不多，后續新品不少。

其中新品，80%都是改善產品，不管是哪一家國企，都是如此。

差別不過是做剛改還是改善，亦或者高改。

這就是福州市場，每個國企都在轉型，只不過一入場，還沒拿到好成績，就開始卷改善，最終到底誰能真的問鼎？