北京樓市：東部改善，殺瘋了!

今年北京樓市，東部改善市場(chǎng)真是熱鬧得不行啊！

年初酒仙橋萬(wàn)吉玖序才剛剛消停，朝陽(yáng)黃衫木店地塊紫金宸園和璞樾，就先后公示了報(bào)規(guī)情況，節(jié)奏快的話，9月上旬可能就要開(kāi)盤(pán)了。

下面先看下黃衫木店兩地塊的報(bào)規(guī)情況：

一、紫金宸園：

小區(qū)規(guī)劃了15棟住宅樓，一共815戶，住宅建筑面積140303.5平，算下來(lái)套均 172 平，體量不算小。

正式戶型圖現(xiàn)在還沒(méi)出街，不過(guò)小道消息，戶型面積在130-400平之間。

黑科技這塊兒，聽(tīng)說(shuō)縮水了，南向陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深才1.1-1.2米，再加上北向設(shè)備平臺(tái)，得房率預(yù)計(jì)能提升5%左右，和之前大家預(yù)期的10%有點(diǎn)差別。

層高方面，樓王6號(hào)樓3.4米，其他的3.15米，差的倒是挺明顯。

從報(bào)規(guī)圖能看出來(lái)，6號(hào)樓是樓王，帶南向內(nèi)嵌式陽(yáng)臺(tái)，外圍好像還有一圈花池，西邊戶是270度大轉(zhuǎn)角戶型，采光應(yīng)該不錯(cuò)。

小區(qū)大門(mén)在西側(cè)黃杉木店路上，東側(cè)、南側(cè)也有人行出入口，還算方便。

車(chē)行出入口在北側(cè)和東側(cè)，離主干道遠(yuǎn)，歸家動(dòng)線設(shè)計(jì)得還算靠譜。

6號(hào)樓樓王南側(cè)是個(gè)中央大花園，看這架勢(shì)面積得超5000平。而且6號(hào)樓首層架空，下沉庭院在西側(cè)，會(huì)所面積約3200平，看著還行。

但有個(gè)坑得注意，小區(qū)東側(cè)有條南北向的街坊路，把小區(qū)分成了東西兩部分，建議盡量選西側(cè)房源，配套更多些。

二、璞樾：

項(xiàng)目容積率 2.6，規(guī)劃了9棟住宅，4棟洋房加5棟小高層，一共424戶。小區(qū)里面有三座下沉庭院，最大的一處連著帶架空層的7＃住宅樓，架空層面積269㎡。

小道消息說(shuō)戶型在151-247平之間。不過(guò)4號(hào)樓北側(cè)有個(gè)室外活動(dòng)場(chǎng)地，住這兒可能得忍受點(diǎn)噪音。小區(qū)西南角規(guī)劃了個(gè)幼兒園，容積率 0.9，3層樓高13.5米，有娃的倒是方便。

報(bào)規(guī)顯示，這兩個(gè)項(xiàng)目外立面都是鋁板+石材+玻璃幕墻，現(xiàn)代風(fēng)格。

精裝方面，璞樾小戶型用博世，大戶型就升級(jí)成新款嘉格納12件套。

中建的紫金宸園更會(huì)整活，據(jù)說(shuō)400㎡的平墅還能私人定制，有錢(qián)任性的主兒可以盡情發(fā)揮。

三、東部改善大混戰(zhàn)

說(shuō)真的，今年北京東部的改善房市場(chǎng)就是一場(chǎng)混戰(zhàn)。

黃衫木店這倆項(xiàng)目之前，酒仙橋有中海萬(wàn)吉玖序，之后通州運(yùn)河商務(wù)區(qū)又冒出個(gè) “湯臣一品”，競(jìng)爭(zhēng)那叫一個(gè)激烈。不過(guò)每個(gè)項(xiàng)目都有自己的道道。

酒仙橋最牛的就是位置，緊挨著東四環(huán)，離朝陽(yáng)公園直線也就1公里，周邊三大使館區(qū)、國(guó)貿(mào)和望京兩大CBD，還有SKP、國(guó)貿(mào)這些頂級(jí)商圈圍著，老牌富人區(qū)的底子還在。

雖說(shuō)酒仙橋城市界面差是出了名的，老破小多，交通也堵得要命，但這兩年肉眼可見(jiàn)在變好。等酒仙橋二期棚改推進(jìn)了，板塊里還會(huì)有更多好房子，整體觀感肯定能上一個(gè)臺(tái)階。

而且酒仙橋是北京少有的職住平衡的區(qū)域，有自己的產(chǎn)業(yè)，360、攜程、陌陌、58 同城、ABB 這些都在這兒，這一點(diǎn)是朝陽(yáng)黃衫木店比不了的。

黃衫木店在朝青板塊，位置也不算差。

在正東4.6環(huán)，通勤去國(guó)貿(mào)還行，朝陽(yáng)北路直達(dá)，就是堵車(chē)堵得讓人頭大。去首都機(jī)場(chǎng)也方便，上二高速一路直達(dá)，但去其他主流商圈就沒(méi)那么順了。

朝青板塊里，大多是2005到2010年開(kāi)發(fā)的純商品房，城市界面比一般板塊新，而且區(qū)域里基本都是商品房，沒(méi)有經(jīng)適房、回遷房這些拉低檔次的項(xiàng)目，比一般板塊純粹、高端。

但跟酒仙橋比，朝青最大的短板是沒(méi)產(chǎn)業(yè)，自己造不出財(cái)富，主要靠國(guó)貿(mào)外溢。

不過(guò)酒仙橋和黃衫木店的準(zhǔn)入門(mén)檻可差不少。

酒仙橋清一色大戶型，165平起步，上車(chē)得1800萬(wàn)，沒(méi)點(diǎn)實(shí)力還真拿不下。

黃衫木店就有小戶型，130平要是均價(jià)10萬(wàn)，1300萬(wàn)就能上車(chē)，對(duì)錢(qián)包沒(méi)那么鼓的人來(lái)說(shuō)友好點(diǎn)。

朝陽(yáng)再往東，改善房就到了中建運(yùn)河玖院。

核心優(yōu)勢(shì)是一線河景大平層，戶型150-250平，也被叫做通州的 “湯臣一品”。

跟上面幾個(gè)項(xiàng)目比，通州畢竟是郊區(qū)，沒(méi)市里那么熱鬧，適合喜歡清靜的高凈值人群。

而且通州房?jī)r(jià)相對(duì)友好，臨河大平層預(yù)計(jì)才7萬(wàn)多，花同樣的錢(qián)能買(mǎi)到更大的面積，性價(jià)比挺高。

今年?yáng)|部改善房這混戰(zhàn)局面，換作是你，會(huì)怎么選？