窺報 | 三個關(guān)鍵詞，讀懂貝殼底盤為什么“穩(wěn)”

在周期性行業(yè)中，真正的護(hù)城河不是規(guī)模，而是將不確定性轉(zhuǎn)化為確定性的能力。

8月26日，貝殼公布財報，二季度，存量房業(yè)務(wù)GTV達(dá)到5835億元，同比增長2.2%；新房業(yè)務(wù)GTV達(dá)到2554億元，同比增長8.5%，凈收入同比增加8.6%至86億元。

面對市場波動，貝殼房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)展現(xiàn)出超預(yù)期韌性，印證其“真房源”與“安心服務(wù)承諾”等構(gòu)建的護(hù)城河優(yōu)勢。

“在中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新形勢下，消費(fèi)者需求正在發(fā)生巨大轉(zhuǎn)變；我們平臺也在人店網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)增長的基礎(chǔ)上，將走向效率驅(qū)動發(fā)展的新階段；而AI技術(shù)的突破將為生產(chǎn)力提升帶來巨大機(jī)遇。”貝殼聯(lián)合創(chuàng)始人、董事長、首席執(zhí)行官彭永東在業(yè)績會上表示。

需求轉(zhuǎn)變、效率驅(qū)動、AI技術(shù)突破——三大關(guān)鍵詞，意味著貝殼選擇以?精細(xì)化深度運(yùn)營?替代規(guī)模發(fā)展，重構(gòu)房產(chǎn)服務(wù)價值鏈，并以此在不確定的市場中觸摸確定性，用堅固的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)底盤編織了一張安全網(wǎng)。

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順應(yīng)時代：基本盤穩(wěn)中有進(jìn)

房地產(chǎn)進(jìn)入存量時代，并非行業(yè)衰落的信號，而是高質(zhì)量發(fā)展的新起點(diǎn)。

過去，貝殼憑借ACN合作網(wǎng)絡(luò)與真房源體系的雙輪驅(qū)動，成功破解了行業(yè)長期存在的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)稀缺與交易信任缺失兩大難題，構(gòu)建起競爭壁壘，為“一體”業(yè)務(wù)板塊的可持續(xù)發(fā)展奠定了堅實(shí)基礎(chǔ)。

如今，貝殼2025年上半年交出493億元營收、21.6億元凈利潤的答卷，表面看是數(shù)字增長，內(nèi)核卻是其平臺化運(yùn)營 人店網(wǎng)絡(luò)協(xié)同的商業(yè)邏輯持續(xù)驗(yàn)證。

在其精細(xì)化運(yùn)營背后，本質(zhì)上是對房產(chǎn)服務(wù)價值鏈的重構(gòu)——順應(yīng)房地產(chǎn)存量時代從賣方市場轉(zhuǎn)向買房市場，從信息撮合轉(zhuǎn)向服務(wù)賦能。

如何順應(yīng)新需求，貝殼將服務(wù)賦能轉(zhuǎn)向三個維度：精準(zhǔn)匹配的購房決策能力、專業(yè)高效的房源運(yùn)營水平，以及深度共鳴的客戶服務(wù)體驗(yàn)。

對于存量房業(yè)務(wù)，管理層表示：“我們持續(xù)深化精細(xì)化運(yùn)營，利用科學(xué)管理體系、平臺機(jī)制運(yùn)營和AI驅(qū)動的技術(shù)應(yīng)用實(shí)現(xiàn)人效改善。”

具體到基本盤打法：在管理、提效方面，通過運(yùn)營房源維護(hù)分、好房產(chǎn)品等方式提升經(jīng)紀(jì)人房源維護(hù)能力，牽引聚焦去化，提升平臺成交轉(zhuǎn)化率；在推進(jìn)納入競爭邏輯的門店科學(xué)管理體系，深度運(yùn)營以共治理事會為核心的門店積分制、品效商圈等一系列舉措，提升網(wǎng)絡(luò)合作活躍度、改善生態(tài)。

平臺網(wǎng)絡(luò)深耕及精細(xì)化運(yùn)營推進(jìn)，成效十分顯著。上半年，在貝殼平臺上，二手房業(yè)務(wù)單量同比提升26%，在貝殼自身交易結(jié)構(gòu)占比上，平臺二手房交易單量占平臺房產(chǎn)買賣交易單量的比例提升至76%。

人效革命：從流量池到能力池

事實(shí)上，貝殼將分散的經(jīng)紀(jì)人納入標(biāo)準(zhǔn)化能力體系，實(shí)現(xiàn)了行業(yè)從拼流量到拼能力的躍遷。

如何將經(jīng)紀(jì)人變成數(shù)字時代的“資產(chǎn)管理者“，將單店競爭升級為商圈協(xié)作？貝殼打造的網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)的乘數(shù)價值正在顯現(xiàn)。

今年6月，貝殼作為連接品牌、門店的平臺，發(fā)布了“1 5個2”戰(zhàn)略，以“1個組織”即區(qū)域共治理事會為基礎(chǔ)，圍繞“機(jī)制建設(shè)、公平透明、服務(wù)承諾、業(yè)務(wù)助力、榮譽(yù)打造”五大方向，推出包括門店積分制、品效商圈、服務(wù)承諾、風(fēng)險兜底等在內(nèi)的10項(xiàng)重點(diǎn)舉措，緩解店東的經(jīng)營和管理壓力。

如何讓好服務(wù)更容易被“看見”？貝殼發(fā)布了門店積分制，以門店的業(yè)績、合作協(xié)同參與率等標(biāo)準(zhǔn)制定積分機(jī)制，同時輔以對不符合服務(wù)消費(fèi)者的行為進(jìn)行減分的規(guī)則，最后根據(jù)不同門店的星級提供平臺權(quán)益值，助力門店經(jīng)營發(fā)展，將服務(wù)效益最大化。

如何保障品牌履約，更是擺在面前的大難題。貝殼推出“標(biāo)準(zhǔn)都做到，房款平臺保”承諾，秉持“先C后B、賠付共擔(dān)”的原則，將原本由品牌單方履約，升級為“品牌履約 平臺兜底”的雙重保障機(jī)制，并設(shè)立專項(xiàng)的平臺賠付保障資金，讓品牌履約品質(zhì)服務(wù)有了后盾。

長期以來，中介門店無序開店擴(kuò)張、無序搶客等惡性競爭層出不窮。貝殼推出了“品效商圈”，以商圈為單位進(jìn)行精細(xì)化運(yùn)營，把過去的“無序”變“有序”，推進(jìn)商圈共治和資源在商圈內(nèi)的高效流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)品效共舉。

值得一提的是，貝殼還升級了共治機(jī)制，推出區(qū)域共治理事會，通過多方參與的力量，讓平臺生態(tài)可以實(shí)現(xiàn)自我進(jìn)化。

誠然，ToB、ToC不是捷徑，而是建立行業(yè)的長期主義。貝殼“1 5個2”戰(zhàn)略，通過機(jī)制重構(gòu)與資源投入，正推動行業(yè)從零和博弈轉(zhuǎn)向共生共贏。

數(shù)據(jù)顯示，截至2025年6月30日，貝殼的活躍門店數(shù)量為58664家，活躍經(jīng)紀(jì)人數(shù)量為491573名。

在共治機(jī)制的帶動下，上半年，貝殼成功吸引了包括廣州合富置業(yè)、天津?qū)氃禺a(chǎn)、無錫中山房產(chǎn)等多家行業(yè)優(yōu)質(zhì)品牌加入，更多優(yōu)秀隊(duì)伍匯聚，無疑將為行業(yè)創(chuàng)造持續(xù)向好的共生生態(tài)。

?科技賦能：技術(shù)撬動行業(yè)未來

當(dāng)同行聚焦降本時，貝殼選擇用技術(shù)投入重構(gòu)行業(yè)格局。VR看房、AI估價系統(tǒng)、AI聊天助理……這些底層能力看似不直接創(chuàng)收，卻顯著降低了經(jīng)紀(jì)人作業(yè)邊際成本。

隨著數(shù)字化轉(zhuǎn)型浪潮日漸深入，貝殼憑借AI 技術(shù)變革的東風(fēng)，率先成為行業(yè)領(lǐng)路人。近幾年來，貝殼依托在居住服務(wù)領(lǐng)域的場景數(shù)據(jù)和行業(yè)洞察，針對B端服務(wù)者和C端用戶的不同需求，開發(fā)出系列智能化工具矩陣。

面向B端，貝殼AI CRM智能體應(yīng)用之一“來客”幫助經(jīng)紀(jì)人理解用戶，洞察用戶意圖，提升獲客轉(zhuǎn)化能力。“來客”的 AI 聊天助理和AI智能跟進(jìn)功能等產(chǎn)品，通過挖掘客戶潛在需求，為經(jīng)紀(jì)人提供科學(xué)的配房建議和溝通策略。這款基于企業(yè)微信平臺打造的“來客”系統(tǒng)，定位于經(jīng)紀(jì)人的AI助手，如今已逐漸成為更多經(jīng)紀(jì)人的好幫手。截至2025年6月底，已經(jīng)有超過33.5萬經(jīng)紀(jì)人在使用。

正如貝殼執(zhí)行董事、首席財務(wù)官徐濤在2025年Q2電話會議中表示，“長期看，技術(shù)一定是提效和我們獲取持續(xù)Alpha的關(guān)鍵。 我們看到基于AI大模型技術(shù)的進(jìn)展，疊加我們獨(dú)有的居住服務(wù)領(lǐng)域的場景和數(shù)據(jù)，為行業(yè)帶來體驗(yàn)重構(gòu)、效率提升、產(chǎn)業(yè)變革的巨大空間。我們現(xiàn)在形成了對C端和對B端不同角色，對戰(zhàn)略級和業(yè)務(wù)級，同時在跑的項(xiàng)目矩陣，部分應(yīng)用產(chǎn)生了很好的效能。”

在C端，貝殼打造的AI線上服務(wù)助手“布丁”，能夠以線上問答形式，為客戶提供地產(chǎn)市場行情分析、全城找房、區(qū)域分析、房源對比和經(jīng)紀(jì)人初步推薦匹配等服務(wù)。它深度融合了貝殼在居住服務(wù)領(lǐng)域深耕多年積累的海量真實(shí)數(shù)據(jù)、專業(yè)知識圖譜與行業(yè)深度洞察，能夠智能響應(yīng)用戶的多樣化需求，為業(yè)主和買方帶來更智慧的房屋出售營銷、決策解決方案，同時也幫助服務(wù)者明確客戶需求，提升作業(yè)效率。5月起“布丁”開始在部分城市上線，7月份“布丁”會話量環(huán)比增長59%，人均使用時長增加14%。

對于貝殼而言，技術(shù)不是冰冷的算法，而在于提高交易效率，最終服務(wù)于人。未來，其以AI重構(gòu)產(chǎn)品邏輯、以社區(qū)精耕重塑服務(wù)界面的路徑，將進(jìn)一步鞏固“效率驅(qū)動”的新增長模式。

事實(shí)證明，在房地產(chǎn)這個傳統(tǒng)行業(yè)里，不是誰跑得快誰贏，而是誰能重構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)誰勝。

貝殼管理層的判斷，表明了其對未來增長路徑的把握：“貝殼將繼續(xù)堅守品質(zhì)服務(wù)初心，洞悉消費(fèi)者需求變化，通過科學(xué)管理、技術(shù)創(chuàng)新來驅(qū)動體驗(yàn)及效率升級，不斷完善‘一體三翼’居住服務(wù)供給，以穩(wěn)健步伐邁向‘更美好的居住’。”