深圳再發新政，“脫光”在前方

9.5深夜，深圳發出了市場7月以來高度期待的房地產放寬政策，距離去年9.29新政大約過去了接近1年時間。

這次的政策放寬，仔細對比的話，要比去年5.6新政的力度更加強勁。

我下面把本次政策的核心內容，與2024.5.6新政做一個比較，這樣才能更好的匡算出政策釋放出來的潛在新增需求量：

一）本次新政在居民家庭購房方面的核心內容：

1、符合本市商品住房購買條件的居民家庭（包括本市戶籍居民家庭、自購房之日前在本市連續繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的非本市戶籍居民家庭），在羅湖區、寶安區（不含新安街道）、龍崗區、龍華區、坪山區、光明區范圍內購買商品住房不限套數。

2、無法提供自購房之日前在本市連續繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上證明的非本市戶籍居民家庭，在羅湖區、寶安區（不含新安街道）、龍崗區、龍華區、坪山區、光明區范圍內購買商品住房限購2套。

3、在鹽田區、大鵬新區購買商品住房，不再審核購房資格。

4、成年單身人士按照居民家庭執行商品住房限購政策。

和202.5.6政策比較，變化在以下方面：

1、限購區域大幅放寬。去年政策，深圳限購區域包含：羅湖、福田、南山、寶安（新安街道、西鄉街道），此外有條件放開限購——深戶家庭及1年社保非深戶限買1套。本次，羅湖、寶安西鄉街道不再限購，限購范圍繼續縮小至福田、南山、寶安（新安街道）三處。此外，鹽田、大鵬兩區“不再審核購房資格”，意思就是全部取消限購，本地人外地人“隨便買”，全國放開。在去年政策中，這兩處還是有條件放寬。

2、限購人群歷史性放寬。去年政策，深圳對放開居民家庭還是有保留，深戶二孩及以上家庭才能在非限購區多買1套，1年社保非深戶家庭可在非限購區買1套。本次政策，取消了子女數量限制，只要是深戶，可在非限購區“隨便買”，以及1年社保非深戶也可如此，只要1年社保，就可在非限購區“隨便買”。這是一個歷史性的調整，意味著自2010年起執行的最高2套限購政策，開始正式退出歷史舞臺。

3、成年單身者視同家庭。這個是被低估的政策變寬，在過往長年的政策執行中，深圳的單身人士有兩大要求——必須年滿35歲（即便是申請可售型保障房也要年滿30歲）、最多只能買1套。考慮到深圳的單身人群規模，這壓抑了相當數量的購房需求。這次新政，最重要是放寬了對單身人士的年齡限制，只要成年就可以比照家庭條件執行——在非限購區最多可以隨便買、在限購區最多可以買2套。預估這部分的放寬，可以釋放出相當的潛在新增需求量。

二）本次新政在企事業單位購房方面的核心內容：

企事業單位可在本市范圍內購買商品住房，用于解決員工住房等需求。其中，在福田區、南山區和寶安區新安街道范圍內購買商品住房，需同時滿足設立年限滿1年、在本市累計繳納稅款金額達100萬元人民幣、員工人數10名及以上條件；在本市其他區域購買商品住房，不再審核購房資格。

邏輯同上，和2024年政策相比，主要是剔除了羅湖和寶安西鄉街道，除了在福田、南山、寶安新安街道這三處購房要有上述三個條件，在其它所有地方，企事業單位也是“隨便買”。至于是不是“解決員工住房需求”，沒有表述說要進行核查。

這個變化不大，核心就是解放了兩個區域，預計釋放出新增的企事業單位需求量一般。

三）本次新政在限貸方面的核心內容：

各銀行業金融機構根據深圳市市場利率定價自律機制要求和本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，在利率定價機制安排方面不再區分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業性個人住房貸款的具體利率水平。

在此之前，深圳首套房實際利率為3.05%，二套房實際利率3.45%，相當于對購買二套房減掉40個基點，可以省點錢，但對于存量二套房無意義。但是，這里沒有談到首付的問題，深圳至今未跟進央行的部署——關于首套二套房首付，統一下調到15%。

樂有家的表格做得詳細，大家收藏參考。

以上來總結，我的看法如下：

1）深圳緊跟京滬的動作。我在先前的文章中談到，6月以來樓市短期“破位”下跌《》，意味著7月底的政策放寬會出臺。看數據，7月依然很差，8月統計局數據還沒出來，但會更差（前面一些文章已經談過了）。政策來的比我預想得遲了1個月，但還是來了——北京在8.8發出新政，五環外不限購，上海在8.25發出新政，外環不限購。一線城市排著隊脫，本次是深圳脫（廣州已經全脫光了，不用再脫了）。所以，統一說起來，這是國內新一輪房地產政策的刺激來臨，意圖依然是在“止跌回穩”。

2）政策比先前更強勁，對照前面的政策來看，本次政策力度前進得相對還可以，比之前的力度其實還更猛一些，能夠在短期釋放一些需求量出來。表現在限購解除開始向都市核心區擴散——羅湖、西鄉解除，邊緣區域開始“全脫”。還表現在對于購房人群的大面積“擴容”，政策越來越“一視同仁”的放寬。細節上看本次政策的受益者，最受益的區域應當是西鄉，其次是羅湖，放開了限購。最受益的人群之一是深戶0-1孩家庭，以及1年社保人群，非限購區可以“隨便買”，預計這部分釋放的需求量會多一些。當然，若論最受益的群體，我投票給單身群體，這個需求在過往的歷史中，壓抑得太厲害了。會有一些人釋放出來，開發商要抓住這一波營銷，尤其是低價中小戶型單位。

3）大邏輯依然是“優化”。與先前比政策更強勁，但是，站在市場事實以及市場預期來看，整體上評價，本次政策依然算不上什么“大級別”，政策的大邏輯沒有改變，依然只是政策的“優化、優化、再優化”。但市場的期待是，第一步，一刀切、不區分的全面解除所有限制政策，第二步，推出更大力度的刺激政策。所以，客觀評論，相信它對市場會有一個邊際拉動效應，但會和去年一樣是一個短期化的表現，不可能扭轉本地房地產市場出現方向性的改變（邊際效應遞減是評判本輪多次樓市刺激政策的重要思路，鑒于政策都是在前期政策基礎上的“優化”，必須要去“計算”新增刺激才能厘清市場真實走向）。

4）東部隨便買預示“脫光”在前。鹽田大鵬隨便買，這個我是很有話講的。2023年我去參加過鹽田的房地產研討會，會上我明確說，鹽田1年賣了200套二手房庫存卻高達2萬套，必須立即全面取消所有限制政策，領導貌似很不高興，我也懶得再說，事實會教育所有人。我當時的判斷也不僅是針對鹽田，而是全深圳，調整以來，我參加過多次深圳官方組織的房地產研討會，幾乎每一次我都在呼吁：深圳應該立即全面取消所有限制政策，即便是全面取消深圳房地產都起不來（但可以延緩下跌的速度，以及它給到房奴家庭帶來的財富滅失的痛感）。今天東部的脫光，我認為再次強調了我的這個判斷：所有的限制政策早晚都會全面解除，房地產收縮性政策將徹底退出歷史舞臺，不僅是深圳，全國都是，遲早要來，早一天全解除，市場信心能早一天恢復。

本次“優化”之后，深圳房地產還存在如下政策：首付比例，二套房還是20%，這個調整不調整意義不大；利率，這個意義重大，3.05%雖然已經比之前的6%低很多很多，但還是會降，我們將見識到有史以來最低的房貸利率；限購還沒有徹底退出，還有仨區域在“負隅頑抗”（難道它們跌得不多嗎哈哈），也許到明年除了香蜜湖、深圳灣畫個圈其它就全解除了；社保未滿1年的新深圳人，還在買房上有所限制，這個東部已經打了個樣，“脫光”在前方了。

翹首以盼。

對于必須要賣房子的童鞋，我認為可以趁這個機會實現一個更穩妥的價格。而對于要買房子的剛需童鞋，可以觀察一下本月16-17美聯儲的降息決議，也許會對本月20日LPR是否下調提供一個線索。

前面兩篇文《》、《》，我已經系統分享了我對本輪房地產調整的框架性認識，以及對本輪房地產調整程度的量化判斷。還有最后一篇收尾之作，我會結合自身的行動分享面向未來的操作策略——“失之東隅 收之桑榆”，機會永遠都在，不要沉浸在抱怨里，要去勇敢的行動。在下周發布，有興趣的童鞋請關注，也歡迎私下深入交流。

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