廣東
簽合同怕遇“押金不退”暗條款、租房想讓孩子入學卻摸不準政策、轉租時被平臺亂象繞得暈頭轉向……這些困擾租客已久的問題，終于有了解決方案。
日前，我國首部住房租賃專項行政法規《住房租賃條例》（以下簡稱《條例》）正式施行，租客們拿著條款比對權益，房東們在約束與保障之間尋找平衡，專家律師解讀新規落地的實踐難題。記者對話多方，記錄新規之下的市場新生態。
《住房租賃條例》不僅保障租客的權益，也讓房東吃下了“定心丸”。羊城晚報記者陳玉霞 攝
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理想與現實
租客心里的“安全鎖”與問號
“每次簽合同都像開盲盒，最怕翻到‘押金不退’的暗條款。”工作剛調動至北京、正準備租房的周先生指尖劃過手機里的租房APP，話語里難掩顧慮。他所擔憂的押金退還問題是租賃市場最常見的糾紛。除此之外，家電維修這些瑣事，也是租客較為頭疼的問題。
“押金退還、家電維修這些瑣事，希望能有第三方監管，哪怕是居委或街道參與都行。”周先生說。
他的焦慮，在《條例》里有了明確回應。《條例》第十條規定：出租人收取押金的，應當在住房租賃合同中約定押金的數額、返還時間以及扣減押金的情形等事項。除住房租賃合同約定的情形以外，出租人無正當理由不得扣減押金。
《條例》的出臺像給租客們的權益上了一道“安全鎖”，但現實中租客仍會遇到許多問號。
即將舉家搬往深圳的黃小姐，把更多心思放在了孩子的入學問題上?！啊稐l例》里提到推動租購住房在享受公共服務上具有同等權利，可具體到學區學位，尤其是好一點的，能幫我們跟房東談租賃憑證、鎖學位嗎？”她的疑問戳中了很多租房家庭的核心痛點。
而廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉的解釋，揭開了理想與現實的距離：“租房者確實能獲得入讀就近公辦學校的權利，但在現行大學區制下，需按購房與否、入戶時長等積分排序。租房者積分通常偏低，只能說保障公辦入學，但沒法確保進最好的學校?！?/p>
相對于周先生和黃小姐，有過北上廣深多地租房經歷的趙先生，則更關心實際居住過程中的權責劃分與轉租難題：“洗衣機壞了，是算自然損耗、由房東修，還是算我使用不當該自己賠？合同期內換工作想轉租，能不能更便捷一些？”他翻出手機里存著的豆瓣轉租群截圖說：“網上信息魚龍混雜，真希望政府能搭個免費直租的平臺?！?/p>
在這些疑問上，《條例》給出了框架性答案：住房維修、住房騰退等產生糾紛的，由出租人和承租人協商解決；協商不成的，可以依法申請調解、仲裁或者提起訴訟。同時《條例》鼓勵各地完善租賃服務平臺，但對趙先生們而言，從“鼓勵”到“落地”還有段等待期。
作為剛畢業的年輕人，小鄭和小邱更關注基礎居住安全。住在城中村的小鄭擔憂暴雨后可能會面臨的停水斷網窘境：“看著漏雨的天花板，真擔心這些房子扛不住極端天氣?！倍庾≡谛^的小邱，焦慮點更為具體：“我一個人住，房東會不會不經同意就進門？”在這一點上，《條例》對房屋安全標準和居住權的明確保護，讓她們對長期租房多了點底氣。
2
約束與保障：
房東在“約束網”里找“定心丸”
《條例》不僅保障租客的權益，也讓房東吃下了“定心丸”。
“以前跟租客扯噪音、高空拋物的事，嘴皮都磨破了?，F在《條例》對此作出了明確規定?！狈繓|蓮姐翻著手機里存的《條例》截圖，語氣里透著釋然。在她看來，這部法規并非單方面的“緊箍咒”：“《條例》對各方一碗水端平，既管租客行為，也保護房東權益?！?/p>
《條例》中“承租人需遵守物業規約，不得高空拋物、超標排污或產生噪聲”的條款，讓房東蓮姐松了口氣?！耙郧坝錾喜恢v理的租客，只能自己跟鄰居道歉，現在有明文規定，總算不用再費口舌?！?/p>
但約束同樣存在?！稐l例》要求出租人必須出示產權證明，核驗承租人身份，不得租給拒絕提供身份證明的對象?！斑@是從源頭遏制非法租賃，推動市場從粗放走向規范，看似麻煩，實則減少了后續糾紛風險。”廣東金唐律師事務所高級合伙人和良輝說。
與此同時，租賃企業正在經歷更深刻的轉型?！稐l例》勾勒出“支持+規范”的雙重路徑：既鼓勵盤活老舊廠房、商業用房改租賃住房，又要求企業領證30日內報住建部門備案，轉租必須設立資金監管賬戶。
“《條例》對機構化的企業有比較多的描述說明，對于這些機構化的企業是認可的，或者說給予了積極支持，未來發展機構類住房租賃企業也是一個重點。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進分析指出：“基于房地產市場新一輪形勢，租賃企業完全有突圍和崛起的機會，要持續研究盤活存量-租賃房源籌集等領域的關系，同時研究新的租賃業態和租賃消費需求，真正做出好產品，形成好賽道。”
3
落地與實踐：
打通新規執行的“最后一公里”
針對新出臺的租賃條例，多位專家與律師從制度構建、實踐銜接、權益維護及市場影響等維度展開解讀，既深入剖析了備案制度這一核心基礎，也聚焦租客關切的具體問題給出法律指引，為《條例》落地執行提供了參考。
“《條例》填補了國家層面的空白?！崩钣罴伪硎荆爱斍耙欢€城市租賃需求旺盛，但此前一直缺乏專項法規?，F在從房源核驗到糾紛處理，終于有了統一標尺。”
在他看來，備案制度是撬動權益保障的關鍵支點：“沒備案，租客沒法提公積金、辦居住證，孩子入學也受影響；不備案，中介和房東可能受處罰，租客甚至能單方備案?！稐l例》的出臺把各方都拉到了規范軌道上?！?/p>
嚴躍進的關注點更側重實踐銜接：“《條例》延續了這些年的政策導向，備案制能精準管理交易，落實租購同權、房屋安全審核、公共服務同權等內容?！?/p>
而在備案制度構建的基礎規范之上，眾多租客較為關注的“房東單方面漲租”問題，也成為法律層面重點回應的焦點。和良輝從法律實踐角度給出了建議：“合同期內房東擅自提租就是違約，租客可找市場監管、住建部門投訴，或走仲裁、訴訟，關鍵要保存好合同、租金憑證這些證據?！贬槍Ψ繓|維權，他也給出了具體指引：“合同里必須寫清租客禁止行為和違約責任，定期查看房屋狀況，善用押金機制，違約了要及時維權。”
此外，和良輝特別提醒，租賃雙方務必簽訂書面合同并實名備案，使用示范文本，明確租金、押金、維修責任等關鍵條款，避免口頭與模糊約定，從源頭減少糾紛。
從備案制度的執行、糾紛的維權路徑，到合同簽訂的規范要求，正是這些對規則落地的細節指引，為租賃市場搭建起穩定的運行框架。而這一框架的完善，也為市場長期發展奠定了基礎。
李宇嘉預測，從市場的長期走向來看，《條例》將提升租房意愿，租賃現金流趨于穩定，激勵市場主體投資住房租賃，有利于促進行業從增量向存量、從建設到運營的轉型。
與之呼應，嚴躍進也分析指出，《條例》將推動租賃市場“朝著市場化、機構化、長租化、規范化方向發展”，最終有助于解決各城市的住房和居住問題，更好促進租購并舉住房制度的建立。
廣東建設報記者 趙文霞 實習生 曾琳
◎ 編審：劉麗莎
◎ 美編：楊榆潔
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