溢價(jià)率超39%！朝陽(yáng)太陽(yáng)宮“王炸”地塊遭9家房企爭(zhēng)搶

大家?guī)?025年北京土地的第27篇推送

北京冷清的土拍市場(chǎng)，終于在930這天迎來(lái)了狂歡。

而促成這場(chǎng)狂歡的，正是被譽(yù)為“朝陽(yáng)壓箱底的寶藏級(jí)地塊”的太陽(yáng)宮地塊。經(jīng)過(guò)9家開(kāi)發(fā)商300多輪舉牌，太陽(yáng)宮地塊最后被中建智地收入囊中。

同一天，還有門(mén)頭溝S1線區(qū)域組團(tuán)地塊開(kāi)拍，低調(diào)底價(jià)成交。

至此，2025年北京土拍宅地成交量，更新到29組，總成交金額達(dá)到1121.32億元。

2025北京土拍成交地圖

具體的成交信息是↓↓↓

地塊名稱(chēng) ： 朝陽(yáng)區(qū)太陽(yáng)宮新區(qū)D區(qū)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目CY00-0215-0627地塊 ；

拿地房企：中建智地；

成交金額：43.145億元（溢價(jià)率39.18%）；

住宅樓面價(jià)：9.42萬(wàn)/平。

某種程度上說(shuō)，“太陽(yáng)宮”三個(gè)字就是豪宅板塊的代名詞，而且新地塊位于太陽(yáng)宮板塊的核心區(qū)，各項(xiàng)配套資源都堪稱(chēng)頂級(jí)。

你想想，能被業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)可能會(huì)賣(mài)20萬(wàn)/平的地塊，會(huì)是什么含金量？

太陽(yáng)宮0627地塊具體位置衛(wèi)星圖

地塊名稱(chēng)：門(mén)頭溝區(qū)S1線區(qū)域組團(tuán)01-12地塊土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目MC00-0605-0006地塊；

拿地房企：電建+門(mén)城投資；

成交金額：9.57億（底價(jià)）；

住宅樓面價(jià)：2.35萬(wàn)/平。

門(mén)頭溝這塊地，也算是門(mén)頭溝比較核心地塊，北邊100多米就是S1線四道橋站，距離東邊石景山也就隔著一個(gè)西六環(huán)和永定河。

小區(qū)域內(nèi)，新地塊西側(cè)已經(jīng)有峯范北京、金茂長(zhǎng)安悅、龍湖北辰攬境等新房項(xiàng)目。

重要的是，電建在門(mén)頭溝具備成熟的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。

門(mén)頭溝0006地塊具體位置衛(wèi)星圖

今兒這兩塊地，咱們重點(diǎn)說(shuō)說(shuō)更“核心”的太陽(yáng)宮地塊，門(mén)頭溝地塊詳細(xì)資料有感興趣的，加包哥微信，咱們私下聊去。

首先咱們看太陽(yáng)宮地塊本身的各項(xiàng)指標(biāo)。

太陽(yáng)宮0627地塊作為北京2025年第六輪擬供住宅用地清單中的亮點(diǎn)項(xiàng)目，自7月底亮相就備受市場(chǎng)關(guān)注。

0627地塊建設(shè)用地面積19446.8平方米，規(guī)劃建筑面積不超過(guò)50561.68平方米，容積率2.6，限高80米。

從土地用途看，該宗地為二類(lèi)城鎮(zhèn)住宅用地。

太陽(yáng)宮地塊規(guī)劃數(shù)據(jù)指標(biāo)

相比年初的規(guī)劃指標(biāo)，此次正式掛牌前該地塊進(jìn)行了多項(xiàng)優(yōu)化調(diào)整。

地塊屬性從F1住宅混合公建用地變?yōu)槎?lèi)城鎮(zhèn)住宅用地，容積率從3.0降至2.6，地上建筑規(guī)模從5.83萬(wàn)㎡減至5.06萬(wàn)㎡。

更值得一提的是，住宅規(guī)模從4.08萬(wàn)㎡增至4.3萬(wàn)㎡，而配建則從商辦0.95萬(wàn)㎡+養(yǎng)老設(shè)施0.8萬(wàn)㎡（建成后無(wú)償移交）變?yōu)?strong>0.74萬(wàn)㎡商業(yè)設(shè)施。

這一調(diào)整顯著減少了公建配建面積，降低了開(kāi)發(fā)難度，提高了地塊的市場(chǎng)吸引力。

當(dāng)?shù)貕K規(guī)劃調(diào)整公示后，30天內(nèi)收到了614條公眾反饋意見(jiàn)，主要涉及地塊限高、用地性質(zhì)、商業(yè)業(yè)態(tài)、養(yǎng)老設(shè)施、教育配套等。

關(guān)于養(yǎng)老設(shè)施的取消，官方回應(yīng)解釋是因“

項(xiàng)目用地面積較小、用地朝向不佳、地鐵振動(dòng)對(duì)養(yǎng)老設(shè)施的影響以及養(yǎng)老與居住人群的流線干擾

太陽(yáng)宮0627地塊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)不言而喻。

地處東北三環(huán)至四環(huán)之間，是北京核心城區(qū)稀缺的住宅用地。

太陽(yáng)宮地塊周邊配套

交通方面，地塊緊鄰地鐵10號(hào)線和17號(hào)線換乘站太陽(yáng)宮站，真正實(shí)現(xiàn)了雙軌交匯的便捷交通。

根據(jù)規(guī)劃，地塊地下空間將與地鐵17號(hào)線預(yù)留通道連接并與地鐵10號(hào)線站廳連通，現(xiàn)狀地鐵A出入口和17號(hào)線風(fēng)亭將進(jìn)行改造，與項(xiàng)目結(jié)合建設(shè)。

周邊道路系統(tǒng)發(fā)達(dá)，西側(cè)靠近京承高速和機(jī)場(chǎng)高速，可快速抵達(dá)北京主要商務(wù)區(qū)。

商業(yè)配套方面，除了東南側(cè)緊鄰的凱德MALL，地塊自身還規(guī)劃有0.74萬(wàn)㎡的地上商業(yè)設(shè)施以及不少于0.55萬(wàn)㎡的地下商業(yè)設(shè)施。

地塊規(guī)定的商業(yè)設(shè)施應(yīng)結(jié)合軌道站點(diǎn)設(shè)置，不得分割出售，經(jīng)朝陽(yáng)區(qū)政府批準(zhǔn)后可整體轉(zhuǎn)讓。

教育醫(yī)療資源同樣豐富，周邊有中日友好醫(yī)院等優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源，以及人大附中等名校資源。

經(jīng)梳理，周邊現(xiàn)有幼兒園、小學(xué)、九年一貫制學(xué)校和中學(xué)共計(jì)21所，可解決本用地及周邊居民教育需求。

太陽(yáng)宮地塊的出讓起始價(jià)31億元，競(jìng)買(mǎi)保證金6.2億元，最小遞增幅度350萬(wàn)元。

據(jù)測(cè)算，該地塊綜合樓面價(jià)約6.13萬(wàn)元/㎡，其中居住部分起始價(jià)29.22億元，樓面價(jià)約6.77萬(wàn)元/㎡；公建部分起始價(jià)1.78億元，樓面價(jià)約2.4萬(wàn)元/㎡。

圖源規(guī)自委文件

按照最后43.145億的地塊成交價(jià)，住宅部分的樓面價(jià)達(dá)到9.42萬(wàn)/平。

太陽(yáng)宮，一直是北京比較比較扛價(jià)的板塊。在北京9月份二手房房?jī)r(jià)比去年同期降幅近11%的背景下，朝陽(yáng)區(qū)只有8.3%。

北京房?jī)r(jià)走勢(shì)（源自安居客官網(wǎng)）

朝陽(yáng)房?jī)r(jià)走勢(shì)（源自安居客官網(wǎng)）

而具體到太陽(yáng)宮板塊，今年9月份二手房掛牌均價(jià)達(dá)到9.27萬(wàn)/平，同比去年降幅只有3%出頭，表現(xiàn)出強(qiáng)勁的抗跌能力。

太陽(yáng)宮房?jī)r(jià)走勢(shì)（源自安居客官網(wǎng)）

而太陽(yáng)宮新地塊，位于太陽(yáng)宮核心區(qū)，周邊有中建玖和府等曾經(jīng)熱銷(xiāo)的項(xiàng)目作為參考，項(xiàng)目還處在有指導(dǎo)價(jià)的時(shí)代，彼時(shí)項(xiàng)目指導(dǎo)價(jià)是13萬(wàn)/平，10%共有產(chǎn)權(quán)的特殊性質(zhì)，讓其的成交均價(jià)穩(wěn)定在規(guī)定內(nèi)最高的11.7萬(wàn)/平。

周邊二手房市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)勁，市場(chǎng)對(duì)這一區(qū)域認(rèn)可度很高。同屬太陽(yáng)宮板塊的火星園小區(qū)二手房掛牌均價(jià)約11.8萬(wàn)元/㎡，水星園均價(jià)約10萬(wàn)元/㎡，豐和園的均價(jià)則在13.1萬(wàn)/㎡左右。

太陽(yáng)宮二手房?jī)r(jià)排名（源自安居客官網(wǎng)）

作為區(qū)域豪宅的標(biāo)桿，太陽(yáng)公元、紅璽臺(tái)一直是太陽(yáng)宮板塊二手房扛把子，目前兩個(gè)項(xiàng)目的二手房掛牌均價(jià)都在14萬(wàn)/平以上。

這些數(shù)據(jù)充分顯示了太陽(yáng)宮的高價(jià)值和市場(chǎng)接受度。

太陽(yáng)宮地塊憑借其稀缺的區(qū)位和成熟的配套，加之今年北京土地市場(chǎng)整體呈現(xiàn)“核心熱”的現(xiàn)象，被各大房企“爭(zhēng)搶”似乎在情理之中。

而此次太陽(yáng)宮地塊的調(diào)規(guī)可謂誠(chéng)意滿(mǎn)滿(mǎn)，不僅把容積率降了下來(lái)，還將地塊屬性改成了純住宅用地。

公建配建面積大幅減少，開(kāi)發(fā)難度也隨之降低，預(yù)計(jì)將會(huì)吸引眾多開(kāi)發(fā)商競(jìng)相角逐。

太陽(yáng)宮0627地塊的推出，正是北京“核心區(qū)域高能級(jí)地塊+潛力區(qū)域軌道沿線地塊”精準(zhǔn)投放供應(yīng)策略的體現(xiàn)，有望成為北京樓市的又一個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目。

那么問(wèn)題來(lái)了，你認(rèn)為太陽(yáng)宮新地塊未來(lái)入市會(huì)賣(mài)多少錢(qián)？

以上。

個(gè)人觀點(diǎn) 僅供參考