長租公寓REITs常態化發行加速

作者 | 張曉蘭 編輯 | 梁秀杰 責編 | 韓瑋燁

摘要：長租公寓 REITs 不僅在規模與品類維度形成顯著競爭優勢，更推動長租公寓領域實現了多項突破性進展。

睿和智庫 從2020年4月證監會、國家發改委發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（

REITs

在此過程中，長租公寓REITs不僅在規模與品類維度形成顯著競爭優勢，更推動長租公寓領域實現了多項突破性進展。

保障房REITs發行和擴募提速

目前，租賃住房類 REITs已成為公募REITs市場的重要組成部分。據“2025全國品質租住大會”與會機構披露數據，目前租賃住房類REITs占已發行REITs總量約10%，總市值達311億元，單個項目平均規模16-17億元。盡管單支項目規模相對偏小，但從退出渠道的結構性變化來看，其市場地位正快速提升。

以上海為例，過去年均千億元規模的大宗交易市場，2024年已下滑至646億元；而公募REITs近五年保持階梯式增長，從2021年的308.52億元增至2024年的1338.19億元。

這種變化在資產并購市場尤為明顯。北京、上海兩大核心城市的長租公寓大宗成交，從2020年的寥寥數宗增至2023年的14宗峰值，2025年前8個月已追平這一歷史最高紀錄；其中，上海2025年一季度長租公寓成交占比達34%，首次超越商辦資產，成為該季度成交金額占比最高的資產類別。

值得一提的是，保障房REITs成為公募REITs中的績優板塊。截至2025年8月15日，國內共發行8支保障房REITs產品，支數占比10.81%，發行及擴募總規模130.94億元，規模占比6.65%。截至同期，保障房板塊累計收益率達56.41%，顯著高于22.47%的市場平均收益。領跑各REITs 板塊。

與會的各大資本，無一例外都很看重長租公寓類資產，原因無他，“底層資產表現穩健，年度可供分配金額完成度較高且穩定”。

擴募機制的突破則為行業注入新動能。2025年6月25日，華夏北京保障房REIT擴募項目于上海證券交易所上市，成為國內首單成功擴募的租賃住房 REITs 項目。此次擴募募集資金約9.46億元，購入北京市房山區朗悅嘉園、通州區光機電等4個成熟租賃住房項目，回收資金將用于保障性住房建設，標志著國內公募REITs進入“首發+擴募”雙輪驅動階段。

而擴募成功的關鍵在于原有平臺經營穩定性、管理人專業能力、資產合規性基礎這三大要素，且需“宜早不宜遲”地推進準備工作，才能確保流程順暢。

長租公寓+REITs的結合，不僅為國內大量存量不動產提供了盤活方式，也是租住類企業提供了借此完善治理結構的手段。租住類企業越來越多的在募資和投資之初，就會審慎考慮經營思路，按照REITs所需標準投資建設、收購資產，這有助于管理提升與資產盤活的良性循環，實現業務發展提速。

不動產的資本路徑

合規性、規模等瓶頸待解

通往羅馬的路徑清晰了，但當下長租公寓公募 REITs 仍面臨多重制約，大量資產難以對接市場，行業發展仍存“痛點”。

合規障礙是首要難題。例如土地年限的問題，業內人士指出，公募 REITs 按折現往前進行土地估值，如果核心資產的土地年限不足，很可能出現價值倒掛；還有一些已存續十年、二十年的資產，到了城市更新階段，之前的合規手續和證照能不能補全，都是需要克服的障礙。

規模門檻則制約市場供給。按現有要求，單支長租公寓REITs 需多項目打包才能達到發行的規模門檻，這使得不少優質但體量不大的項目難以進入公募市場，限制了供給總量。

政策錯配同樣影響行業節奏。三年穩定現金流的監管要求，與長租公寓的培育周期存在明顯沖突。大量處于爬坡期的項目雖有長期潛力，但因無法滿足現金流條件，難以達到REITs申報標準。

供需失衡問題也較為突出。優質REITs項目稀缺，部分符合標準的項目認購率高達500-800 倍，市場需求遠大于供給，投資者選擇空間有限。

除此之外，行業還面臨單體規模偏小與企業動力不足的短板。業內人士指出，目前長租公寓REITs 整體單體規模仍偏小，且部分企業在發行一單REITs后，未制定后續擴募規劃，注意力轉向其他融資方式。

參會企業代表指出，公募REITs的產品端或監管端需要進一步優化完善，給企業更多動力，讓大家愿意把REITs平臺作為長期目標，真正把平臺做大做強。

如何用好Pre-PEITs和私募REITs

Pre-REITs 的核心價值在于連接資產管理與資本市場，即通過“募投管退”全鏈條運作，打造資產“培養皿”，幫助開發商和投資者實現“資產培育-證券化退出-資金反哺”的閉環。

從運作模式來看，Pre-REITs 類似“pre-IPO投資”，重點是培育、改造或完善底層資產，最終通過直接或間接發行REITs 退出。其管理結構強調“產業+市場”結合：基金管理人（

GP

從資本路徑看，Pre-REITs與私募基金共同構成投資端，經資管環節實現穩定分配與價值增值后，再通過公募REITs、資產證券化或大宗交易退出，形成完整資本循環。

而私募REITs的創新則為退出提供更多選擇。9月30日，建信住房租賃基金持有型不動產資產支持專項計劃在上交所完成首次擴募，成為市場首單持有型不動產ABS擴募項目，標志著持有型不動產ABS發揮資產上市平臺功能邁出了關鍵一步。

若未來可進一步擴大私募REITs投資者范圍，引入低收益要求資本，緩解險資退出壓力，則長租公寓REITs和證券化的循環會更為暢順。

但當前從Pre-REITs /私募REITs到公募REITs的退出路徑仍不清晰。原始權益人認定、凈回收資金投資等細節，都有待政策進一步明確和優化。

業內人士呼吁，相關各方應推動制度完善，為優質資產從Pre-REITs、私募REITs向公募REITs 流動提供支持，從而豐富市場供給，給投資者更多選擇。

若想進一步做大REITs市場規模，供需兩端的協同發力必不可少。

供給端需兩大舉措：

一是期待酒店類REITs、養老公寓REITs等租住業態REITs項目上市，拓寬資產范圍；

二是原始權益人應將擴募作為核心發展戰略，與基金管理人共同配置資源，加速REITs平臺壯大。

需求端則需引入耐心資本。盡早將長線資金納入REITs投資者范圍，同時加強公眾投資者教育，提升市場參與度，緩解優質項目搶購現象。

此外，從投資人角度出發，完善REITs治理機制被視為重中之重，比如，未來REITs可借鑒上市公司治理經驗，推動運營、管理、信披的一體化協同，這是提升運營價值、增強市場信心的關鍵，尤其在擴募階段，統一高效的治理結構能更好保障投資人利益。

值得關注的是，ESG（環境、社會及治理）建設與創新探索也成為行業發力的重要方向。

某頭部機構代表透露：“我們在ESG方面的建設希望能與國際頭部接軌，目前已聯合相關合作方發布ESG報告。后續，我們將進一步探索ESG評級工作，甚至考慮未來基于REITs平臺發行綠色債券，通過ESG賦能提升資產長期價值?！?br/>

同時，該機構還計劃借助REITs平臺探索資產并購機會，與合作方共同篩選市場上的優質項目，通過資源整合與專業運作，為REITs 市場規模擴容與質量提升提供更多實踐路徑。

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