酒店集團終于對國內老地標物業下手了

圖源：花瓣

10年前酒店常改成寫字樓。如今，寫字樓又反改作酒店。

近日，佛山原農行總部大樓宣布將啟動改造，轉為全季酒店。這座老建筑在空置2年后，終于迎來了轉機。

這并非個例。縱觀近兩年社會上的老舊物業資產，公寓改酒店、寫字樓改酒店、商場改酒店等改造案例頻頻出現。

對酒店來說，辦公樓、商場、公寓等存量物業一般位于核心商圈或交通樞紐，客源穩定，契合其選址需求；對存量物業來說，酒店業態抑或是其高空置、難去化的突圍風口。

這種改造趨勢正成為越來越多投資人的選擇。

01空置2年的金融地標改成酒店了

近期，佛山市建鑫住房租賃有限公司與華住集團正式簽署物業租賃協議，也代表這座36年的地標性建筑將啟動改造，以全季酒店的新身份歸來。

消息發出后，不少網友在社交平臺上評論：

“期待，原農行總部那一段，感覺死氣沉沉好幾年了；”

“希望樓頂保留原有特色進行改造，可以作為一個打卡點；”

“地段真的很不錯，盤活了挺好，但附近酒店真不少；”

據了解，祖廟路74號辦公大樓于1988年建成，最初作為中國農業銀行佛山分行總部大樓使用，后成為佛山30多年間的金融地標。

圖源：高端酒店匯

直到2023年，佛山農行總部搬遷，原祖廟路74號大樓開始空置。

其實，原佛山農行總部大樓的“重生”，僅是城市老舊物業轉型升級的一個縮影，類似老舊物業改成酒店的改造項目還有很多。

今年10月，上海陽光城總部大廈以13.1億元拍出，將轉型為酒店或租賃住房。

公開資料顯示，濱江國際廣場1號樓建成于2017年8月，并更名為“陽光控股大廈”。2022年起，陽光城為償還債務，抵押濱江國際廣場1號樓并多次拍賣，上架1年，4次流拍，最終在今年以13.1億元售出。

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據悉，買家為格美集團關聯企業。該公司透露，看中上海規劃帶來的機遇，將在此處“商改住”或“商改酒”。

無獨有偶。近期引發網絡熱議的“天下第一水司樓”改造項目，同樣以高檔酒店的業態在國慶期間亮相。

另外，還有今年10月武漢江漢區越秀國際金融中心T4棟寫字樓將啟動改造，計劃投資1.8億元打造源宿酒店。

上述種種，何嘗不是中國無數城市老舊物業的共同境遇——它們占據著城市的核心區位，卻功能褪色，甚至空置荒廢。

那么，如何才能讓這些老舊物業煥發新生？

為老空間匹配一個符合當代需求的新功能。其中，改造為酒店，即為一個極具魅力的優選項。

據開發主體統計，利用既有建筑改造的成本比新建建筑低約三分之一，也為功能轉換提供了可行性。

02酒店集團搶灘存量改造新藍海

要么在掙扎中歸于沉寂，要么在轉折處迎來新生。

高度關注盤活存量資產議題的背后是正經歷轉型的中國地產。早在2019年，RET研究中心數據就表明，我國商業建筑的存量面積已達到90000萬平方米，現在只會更甚。

圖源：產經頭條

在這個階段，這些商業建筑或多或少都面臨類似困境：經營模式局限，硬件老化等。改造更新勢在必行，而其基本守則就是追求坪效最大化以及資產保值和升值。

面對老舊物業存量改造的巨大市場，各大酒店集團也迅速紛布局品牌，搶占這片“存量改造”新藍海。

華住集團率先發力，“美好家族”系列成為存量市場賦能煥新的專業品牌矩陣。

美好家族是原華住“美侖家族”升級而成，包含美爵、美侖美奐、美侖國際、美侖四個酒店品牌。

其中，美侖酒店定位中高端存量煥新酒店品牌；美侖國際酒店定位高端全服務酒店品牌；美爵酒店定位國際高端全服務酒店品牌；美侖美奐酒店定位國際高端新奢精選酒店品牌。

相比華住的全品牌系列，亞朵集團的創新顯得更為輕量化。亞朵3.5SE通過對存量酒店空間的改造優化，為用戶提供超預期的空間及精致體驗，進一步提升酒店溢價能力。

而東呈集團旗下的柏曼酒店，以“醫美式改造”為核心，針對存量酒店提供精準改造服務，用單房造價3-5萬元證明了存量改造的價值。

除此之外，入局存量改造賽道的頭部酒店集團還有很多。

錦江酒店（中國區）推出“金蟬計劃”，針對存量酒店提供輕量化改造方案；首旅如家旗下的萬信，作為中高端精選服務品牌，通過“百筑店基”計劃為存量酒店提供一站式改造方案。

藝龍酒店科技旗下的藝龍安云店，專注存量中檔酒店數智化改造；梵花世紀酒店集團旗下的凡花悅璟，通過靈活的改造方案已成功落地多個存量改造項目，如衡陽天成大酒店、佛山旋宮酒店等。

璞廷酒店集團旗下的紐賓凱怡亭酒店品牌，以“一店一設計”理念和“投資-改造-運營”一體化模式，專注于存量資產激活。

03老舊建筑如何煥發新生

隨著酒店業進入存量時代，品牌們需要格外重視存量資產的改造與更新。

或許，未來投資人比拼的不再是誰能改好一棟樓，而是誰能讓其一棟老舊建筑通過改造不再沉默。

每十年高端酒店客房新增數 圖源：仲量聯行

當客房新增數量走上快車道，地產正經歷轉型，作為城市經濟循環的重要一環，老舊或空置建筑改成的酒店該如何突破桎梏，煥發新生？

正如上文中所說，老舊建筑改為酒店是一項雙向共贏的項目，然而并非所有的老舊物業資產都適合改為酒店。

首先，從酒店角度來說，地段是關鍵因素。

比如上文中提到的原佛山農行大樓項目，是佛山市30多年間的金融地標建筑，地處佛山商業的黃金地帶。其中佛山項目屬于超核商務區，具備做中端酒店的區位邏輯。

其次，從經營模式看，自持物業與租賃型物業也存在很大區別。

一位從事酒店投資的業內人士分析稱，租賃型物業看似比自持物業掙錢，但租賃性投資成本越來越高，需要大量經驗、資金、還要有好物業，入門門檻相較之前有所提高；自持物業則需通過產品分層、技術賦能和資產優化實現價值提升。

圖源：海豚投資研究院

接著從建筑結構角度來說，主體形態是否具備現實基礎。

近期熱門的貴州獨山“水司樓”改造項目，改造前主體建筑自帶吉尼斯紀錄流量，高達99.9米，具備高端酒店建筑形態。

此外，為保證安全，拆除了大樓建筑存在消防隱患的木質結構，替換為鋼筋混凝土框架與玻璃幕墻，使之更具實用性。

最后，政策支持同樣不可或缺。

橫琴粵澳深度合作區執行委員會2024年曾發布通知，將可申請臨時改作酒店的建筑由原先的“存量空閑商業、辦公物業”擴大到“包含商業、商務辦公、文化創意、高新技術及科研等用地中已完成竣工備案的建筑”。

山西晉城市曾出臺《既有建筑改變使用功能聯合審查辦法》，其中包含：商業、辦公建筑內部的業態調整或者互換，包括商店、辦公、酒店、旅館、超市、餐飲、娛樂、影劇院、健身房等屬于正面清單，無需征求規劃資源主管部門意見。

而擅自將非住宅建筑改為住宅、酒店式公寓的，利用住宅建筑改為有安全、噪聲、光、油煙污染等問題以及嚴重影響周邊環境的項目等，則被列入負面清單。

老舊物業的酒店化改造不是簡單的裝修工程，而是一場從定位、設計、改造到運營的系統性重塑。

當然，老舊資產改造升級時，酒店并非唯一答案。核心在于，我們要用發現的眼光，去看待每一座沉默的老建筑。