大興區樓市，大戶型之殤

每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網。

10月13日，興創沐春墅的預售證滿月，田永安卻高興不起來。

這位興創投資董事長，看到了這樣一張成績單：

一個月內，沐春墅只網簽4套，均價4.6萬元/平米：2#2單元1602室，162平米；5#2單元302室和401室，分別是131平米和110平米；7#2單元602室，127平米。

沐春墅開盤時放出風，成交52套、3.5億元。或許，其它房源的網簽還在路上。

沐春墅如名字一樣，沐浴了好房子的春風。

它有鄰里中心，四個架空層約1400平米，400米的風雨連廊，還有突破性的贈送面積，甚至公開表態可以用電動窗封陽臺。

房子雖好，但架不住市場的大勢。

在大興新城，原本是剛需為主，但不知為何，大戶型遍地開花。

花姐做了一個統計，選取大興區三年來的11個樣本樓盤，120平米以上戶型供應量突破3000套，去化率只有36.5%。

貪大戶型，讓大興區的樓盤集體淪陷。

定位之失

沐春墅慘淡的成績，源自定位之失。

一年多前，當興創投資旗下的興創置地拿下沐春墅地塊時，有一些人建議把戶型做大，且許下海口要買，但真正要掏錢的時候，卻猶豫了。

沐春墅吃了大戶型的虧。

它規劃了11棟住宅，分洋房、高層和疊墅三類產品，共計360套。

其中，111平米只有13套、占比3.6%，129-135平米三居約108套、占比26.4%；163平米四居約131套，占比36.39%；192平米四居約64套，占比17.78%；205-283平米四居疊墅52套、占比14.44%。

沐春墅首次取證，不含8#和9#的36套疊墅，大概是先用10#和11#的16套疊墅試試水溫。

從目前的網簽成績看，疊墅一套也沒有。

為了賣房，沐春墅打出了感情牌。

“大興人，骨子里主城居住情結”、“大興人，生于此、長于此，業在此，家在此，習慣于此，喜歡于此”。

從某種程度上講，這種過于強調大興本土化的口號，反而束縛了沐春墅的手腳。（詳見《大興新城賣房，開始打感情牌了》）

一個樓盤的定位，是靠過往的交易數據支撐的，而不是聽信口頭上的承諾。

不可復制的神話

田永安想在沐春墅身上，復制興創屹墅的成功——在沐春墅往北5公里，是大興區的頂級豪宅。

這一點，在案名上就體現得淋漓盡致，都有“墅”字，定位成大興區的豪宅。

興創屹墅是興創置地開發的項目，于2014年底交付，主打170-430平米大平層和聯排別墅，共計538套。但它的容積率只有1.17。

反觀沐春墅，占地3.04萬平米，規劃地上建面6.08萬平米，容積率為2.0。

這個條件沒法和興創屹墅比。

沐春墅只能劍走偏鋒，規劃了高低配產品。西面三棟樓為4-6層的疊墅，東邊為5-17層的洋房。

高低配，本身就是一個雞肋的產品，甚至當下很多區域都不批這類規劃了。

如果說興創屹墅是大興樓市的豐碑，那興城之星就是一個新神話。

它于2024年3月開盤，供應242套，至今網簽225套，成交均價4.48萬元/平米，成交金額18.25億元。

它的樓面價為2.25萬元/平米，目前地價覆蓋率180%。開發商中建三局城投和大興發展，賺翻了。

興城之星為清一色的大戶型，主打150平米、180平米、210、230平米和270平米戶型。開盤三個月，就網簽了120套。

商場如戰場，此一時彼一時。

當時，興城之星賣大戶型，在大興獨此一家。現在，興城之星的買家，后悔了嗎？

畢竟，包括梧桐府、大興集地021/022項目等等，也是大平層戶型為主。

大戶型之殤

大興區樓市，依然是剛需市場。

來看三個例子。

1、西紅門的元啟。截至目前，網簽279套，均價5.32萬元/平米。

其中120-140平米戶型只網簽了14套——供應了144套；140平米以上戶型供應198套，網簽0套；而120平米以下戶型，供應277套，網簽了97套。

2、大興新城的京璽。截至目前，網簽235套，均價4.49萬元/平米。

其中120-130平米戶型供應102套，網簽了15套；而80平米以下戶型，供應169套，網簽了103套。

3、大興黃村的頤和公館。截至目前，網簽460套，有333套是來自100平米以下；而140-170平米戶型供應117套，僅網簽了25套。

它們的數字，還原了一個真實的市場。

除了興城之星和沐春墅，大興至少還有三個純大戶型樓盤。

1、大興城開0007地塊，拿地快兩年、報規圖也出了，至今未開盤，規劃140-220平米戶型242套；

2、大興集地021/022地塊，拿地9個月、報規圖出了，至今未開盤，規劃120-370平米戶型598套；

3、大興發展梧桐府，拿地一年三個月，供應160-240平米戶型288套，只網簽了17套。

除此之外，還有像曉月和風、中建玖玥府、橡樹灣、頤和公館等現房里，也有一些大戶型供應。

花姐希望，興創置地052地塊和待拍的西紅門6038地塊，不要重蹈覆轍。

真有點想不通，那些在大興區的開發商，難道真的只為了一個豪宅夢嗎？