市場被打回原形

作者 | 飛天小女警

文章來源 | 格隆匯樓市

市場是會追熱度的，資金總是流向最熱的地方。但有的時候，市場也是盲目的。

一些曾經熱得發燙的地段就是最好的例子。

熱地段，慢去化

如今市場買賬的速度其實是很慢的，即使是熱門的區域或者地段。

最明顯的就是寶中板塊邊緣位置的保利瑧譽府1棟二單元，首批房源2025年8月開盤，204套住宅在，備案均價約9.88萬/平，總價區間約980萬~1584萬，在折扣讓利的基礎之上，當日去化官宣是96%，大約是194套。

然而剩下的10套房源，賣了三月，截至11月7日深圳房地產信息平臺顯示，還剩余4套房源未售。

如果項目受市場追捧，即使無折扣開盤，其實也能做到開盤銷售超過九成，如果項目受資金青睞，也不至于開盤去化快速，剩余的房源也不多，經歷3個月才銷售6套。

因為按理剩余房源也應該在開盤大賣后，短時間內也能快速清盤。

如今保利瑧譽府1棟1單元加推，197套115~144平住宅備案均價約，總價區間約1033萬~1604萬。

全是清一色的大戶型，起步門檻就是1000萬，綜合折扣約94折，市場又會有多少投票？而且相比首批房源也貴了一些。

更重要的是，項目處于寶安中心的邊緣地段，但周邊市場的交易，一次次刷新了底線。

年初，和年末成交的案例，已經有明顯的差距。

比如典型的小區金泓凱旋城一期，123平左右的大戶型，今年年初到6月期間還能站穩1000萬+一套，折合單價約8萬+/平，到了9月中旬，成交總價就已經不到850萬一套，折合單價已經到了6字頭。

再比如具有代表性的小區新錦安海納公館，約89平戶型，在今年年初如果說成交還能站穩1000萬+一套或者接近1000萬一套的話，那么到了今年10月同戶型掛盤價已經不到900萬一套，只報價約878萬套。而1000萬出頭，約1100萬總價已經能夠選擇更大的117平。

所以，市場的底部是還不夠明朗的。

那么價格之外，市場就會特別講究品質、園林、公區配套、商業這些東西。

增量天花板

起步門檻就是1000萬的房子，顯然需要能夠經得起時間考驗。

而能夠經得起市場長期的檢驗的，通常需要滿足四個層次的標準，頂尖的產業聚集與地段位置、不可復制的稀缺資源 、純粹的高凈值圈層 、產品自身的建造品質。

周邊產業與地段是價值的根基，決定了資源的價值高度，也決定整個板塊是否存在增量。

寶中這片熱土，從板塊上來說，最大的bug并不是配套或者地段，而是產業的增量空間是否能夠撐得起區域的價值想象力。

寶中板塊的市場過去能夠起飛，得益于前海概念的溢出，甚至是整個南山的產業溢出。

過去在大鏟灣的加持下，寶中的產業版圖得以擴張，出現了產業增量。

寶中邊上的大鏟灣規劃主要依托的是騰訊“互聯網+”未來科技城科技產業，進駐的企業主要就是騰訊這樣的大廠。

所以大鏟灣又叫騰訊深圳總部園區，坊間也稱之為企鵝島。

而寶安中心及周邊片區也因為騰訊深圳總部園區進入試運營階段，租金也出現明顯的波動。

寶中依靠南山產業溢出更明顯的地方是，通勤到深南山科技園、高新園的年輕人租房最集中的地段就是機場東至高新園的范圍。

工作日早高峰，從深圳地鐵1號線機場東、碧海、西鄉、坪洲站點上車的年輕人異常擁擠，甚至需要等待地鐵的空車列車才能上車，但一旦到了深大以及高新園這兩個站點后，年輕人便會扎堆下車，1號線便空出許多座位以及空間。

這些都是寶中依賴南山產業，人口外溢最好證明。

然而從板塊規劃來看，前海產業及需求外溢已經被市場提前透支，產業增量方面的想象如今大鏟灣逐步兌現，企鵝島已經試運營，騰訊的員工已經進島辦公，區域內急需補充高附加值的產業。

如果沒有持續的產業導入，隨著商業成熟，樓齡變老，寶中整個板塊很難再走出獨立的行情。

當市場局面穩定下來，就會持續性調整過去靠著市場火熱被高估的房子。

所以，寶中市場的持續性取決于整個板塊想象力的持續性。

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作者觀點，不代表格隆匯立場