南二環(huán)，跌得不敢回看！

最近和金地哥聊天，他問小剛你是不是也沒想到會跌這么夸張，我的回復(fù)：這一年確實跌麻了。

關(guān)于房價下跌的案例很多，就不舉例了，閉眼打開貝殼，隨便打開一個小區(qū)，對比高峰期都要下跌30%以上。

近期關(guān)注到一個項目，位于南二環(huán)，叫鵬湃國公館。

兩個在抖音關(guān)注的福州本土博主，都不約而同的發(fā)布了項目的視頻，告誡自己的粉絲切勿購買，要買就等以后能辦證交房再說。

這個現(xiàn)象也是少見，至少現(xiàn)在市場，博主很難會直接說哪個項目別買，畢竟很容易被開發(fā)商公關(guān)，帶著這個好奇看看這個項目，看看所謂的南二環(huán)。

項目情況

2021年5月12日，福州舉行土拍，這是一場福州近年巔峰的一次。

這場土拍多幅地塊觸發(fā)限價，進入競配建公租房，甚至最終還有觸發(fā)搖號。

這里面典型的就有建發(fā)拿下的君蘭和鳴，以及龍湖觀宸等

除此之外，在南二環(huán)也貢獻了一幅，即鵬湃國公館的前身，融信國公館。

當(dāng)時融信以14.2億+競配建18000平租賃住房，搖號拿下宗地2021-17號。

地塊面積215.05畝，容積率1.001，限高36米，溢價率30%，成交樓面價：9894元/㎡，商品房指導(dǎo)價27500元/㎡。

這樣一幅低密的巨型地塊，當(dāng)然實際大部分都非住宅產(chǎn)權(quán)，實際樓面價也遠高于1W。

最終給出的產(chǎn)品規(guī)劃也是小高層+商墅，在海月江潮、海月江南之后，融信已經(jīng)很擅長這些項目。

對于小高層項目，主推大平層:116平-168平，獨梯產(chǎn)品。

對于戶型設(shè)計，對比現(xiàn)在新規(guī)的得房率加持，在當(dāng)時市場，融信也是偷面積的主力開發(fā)商，項目的三種戶型，除了168平比較另類逆天外，剩余的116、132平都算主流。

2022年初，當(dāng)時的放風(fēng)價是毛坯2.8W，現(xiàn)在的消息是：116戶型1-8樓14999任選

當(dāng)要開始對價格一頓輸出的時候，打開當(dāng)初的樓盤分析文章，里面對比周邊項目價格：

1、融創(chuàng)福州府：40%安商房，C區(qū)純商，精裝2.7W左右
2、國貿(mào)鳳凰原：30%安商房，精裝2.6W左右
3、融僑星譽：純商，毛坯2.7W
4、融信海納新潮：B區(qū)純商，精裝2.9W左右
5、海月江南：純商，毛坯2.75W+車位

看完自己的分析文章，突然陷入了沉默。

3年前的南二環(huán)外郭宅區(qū)域，售價還在2.5-2.9W。

融信國公館放風(fēng)2.8W，也談不上非常夸張。

如今3年后，項目從融信暴雷，項目由鵬湃接盤，群友說背后還是那些人。

不管如何，現(xiàn)在的價格對比當(dāng)時的放風(fēng)價，直接腰斬了。

看上去這個價格好像蠻有性價比，看看項目的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，月均5套左右。

截至目前網(wǎng)簽合計89套，用時1年半。

項目小高層住宅合計296套，庫存還有200套，按目前的去化速度，還要40個月。

這就是項目在腰斬之后，給出的去化速率。

對于項目而言，由于房企的風(fēng)波，錯過了板塊的高光期，如今二環(huán)內(nèi)的四大金剛在供應(yīng)，項目周邊的二手次新在壓制。

板塊二手

帶著上面周邊新盤當(dāng)初的價格，看看目前的價格情況：

融創(chuàng)福州府C區(qū)，最近成交109平高層精裝1.56W，當(dāng)初2.7W，跌43%

國貿(mào)鳳凰原，8月成交93平中層精裝1.68W，當(dāng)初2.6W，跌36%

融僑星譽，77平中層精裝掛牌價1.68W，當(dāng)初毛坯2.6W，跌36%

融信海納新潮B區(qū)中高層精裝成交1.7W左右，當(dāng)初精裝2.9W，跌42%

這就是當(dāng)初板塊幾個熱門盤如今的價格走勢，普遍下跌幅度在40%左右。

對比國公館當(dāng)時的預(yù)期價和如今的售價，實際下跌幅度差不多。

這就是板塊的價格寫照。

只能說國公館看上去很有性價比的價格，也只不過是在3年的板塊印象下，如今回看這個區(qū)域次新二手已經(jīng)普遍在1.5-1.7W，還是精裝。

所以這時候再看價格對比，其實也就變得吸引力不太高。

板塊分析

對于南二環(huán)，這幾個項目正好是當(dāng)時做自媒體的時候上市，關(guān)注的也比較多。

對比這幾年板塊的沉積，當(dāng)時這些項目，特別在福州府、鳳凰原在開盤低迷后，迎來2021年高峰期后，這些項目全部都在大幅跑量。

融僑星譽依靠純商地塊，直接高去化。

上千套的海納新潮，根本不愁去化。

對比如今區(qū)位更優(yōu)的四大金剛，上千套的庫存，預(yù)計還要賣上幾年。

可以說當(dāng)初的南二環(huán)，依靠地鐵+二環(huán)的宣傳，吸引了不少剛需。

特別在東進南下的政策加持下，這個片區(qū)展示的錢景也是令人遐想。

當(dāng)然個人也一直鼓吹這個區(qū)域，最少機場限高下的高得房率，地鐵的配套，對于剛需而言都算不錯的選擇。

只不過如今看到這種價格后，也無力在搖旗吶喊。

對于板塊而言，因郭宅后坂舊改而起，巔峰期的貨幣補償，造就了本地拆遷戶的財富。

后續(xù)區(qū)位更好的北園開啟供應(yīng)，結(jié)果遇上了樓市的遇冷期，上游賣不動，自然對下游就造成沖擊。

當(dāng)初天量供應(yīng)，除了剛需、地緣拆遷戶外，也吸引了一些投資客，二手次新天量供應(yīng)，加上板塊的安商也夾雜其中。

在樓市遇冷下，要想成交，只能變成互相降價的比拼。

當(dāng)然除此之外，對比板塊而言，這2年的發(fā)展也看出來一些端倪。

最直觀的感受，這個板塊對新來的客群并不友好。

海納新潮的廟宇問題，讓購房者變得無力吐槽，當(dāng)?shù)卮迕竦穆?lián)合，不是外來業(yè)主能對比的戰(zhàn)斗力。

個別安商小區(qū)業(yè)委會的選舉，也能發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)卮迕竦穆?lián)合作戰(zhàn)。

只能說在大舊改的背景下，板塊房子是新了，當(dāng)是風(fēng)氣依舊不變。

特別對于主打剛需的板塊，如果讓購房者望而卻步，這已經(jīng)不是樓盤問題。

對于配套上，如同當(dāng)初的高新區(qū)期望的劃入福州市區(qū)，最終在近期被歸還了閩侯，板塊的軍用機場，依舊還在，目前也看不到任何搬遷的身影。

至于所謂的學(xué)校等，依舊是原來的小初繼續(xù)入讀。

風(fēng)頭旺盛的萬達，不管是建筑設(shè)計，還是最終換了牌子，都無疑在浪費核心的商圈機會。

目前大家都聚集在SM，能否帶動板塊的新活力。

至于郭宅后坂周邊那些工業(yè)物流園區(qū)、城中村，按目前的情況來看，大概率幾年內(nèi)也不會再有什么大動作了。

盤點總結(jié)

回顧南二環(huán)的價格，3年的時間很好的代表了福州的走勢。

這里的優(yōu)勢特色很突出，對剛需的痛點也很契合，但是在舊改的路上，多多少少還是存在偏差。

可以說這里的板塊定位不高，也可以說這里的民風(fēng)很野，也可以說這里發(fā)展機遇不好。

不管如何，這里始終是福州的南二環(huán)。