浙江
近日，醞釀多年備受關注的《租戶權益法案》獲得皇室御準，標志著英國房地產市場數十年來最重大的變革。
該法案的核心目標是重新平衡房東與租戶之間的關系。其主要措施包括廢除“無過錯”驅逐、禁止競價租房、禁止預付租金或簽訂過長的租約，以及引入新的機制應對租金上漲。改革的初衷是旨在讓租房更加公平和便捷。
但在一個長期房源短缺的市場中，新法案導致的一些意想不到的后果不容忽視。房東可能會變得更加挑剔，更傾向于選擇收入穩定、信用記錄良好的租戶。租賃市場亦或出現兩級分化：收入穩定的現有租客享有更多保障，而沒有朝九晚五工作或信用記錄不佳的潛在租客，可能更難找到合適的出租房。
雖然 《租戶權益法案》已經獲得通過 ，但租客和房東仍在等待具體實施細則的明確解釋。預計該法律將在未來六個月內生效。
新法案包括哪些內容？
《租戶權益法案》是一項意義重大的改革，引入了驅逐租戶和租賃結構的新規則。
該法案將終結長期固定期限租賃，允許租戶提前兩個月通知即可搬離，禁止房東無故驅逐租戶，并賦予租戶挑戰租金上漲的權利。
此外，隨著新法案的實施，租金競價大戰將被終結，房東將被禁止要求預付超過一個月的租金。
該法案將禁止房東和中介因租戶有子女或領取福利而拒絕出租房屋。房東不得無故拒絕租戶攜帶寵物。
新法案還將加強地方政府為保護租戶權益而采取的執法力度，并迫使房東緊急修復存在安全隱患的房屋。
新設立的私人租賃行業監察員(Private Rented Sector Ombudsman)將對租戶的投訴提供快速、具有約束力的解決方案。
租約將有何變化？
《租戶權益法案》將終結固定期限的標準租賃協議，所有租賃協議都將轉為滾動式定期租賃。這意味著租戶只要提前兩個月通知房東，就可以隨時搬離房產。
新規下，房東不能再與租戶簽訂12個月或更長的合同。
該法案具有追溯效力，因此即使租戶正在履行一份不含中斷條款的兩至三年期限的租賃協議，也可以僅提前兩個月通知房東結束租約。
政府指導稱：“新的租賃制度將適用于所有私人租賃，現有租賃合同將自動轉為新制度。
此外，《租戶權益法案》還設立了為期12個月的保護期，在此期間房東不得以自身或家人入住、出售房產等理由驅逐租戶。
房東將如何驅逐租客？
《租戶權益法案》中的重點內容之一是廢除Section 21“無過錯”驅逐。該條款適用于新租約和現有租約，意味著房東將不能再無故驅逐租客。
雖然無過錯驅逐已被廢除，但在某些情況下，房東仍然有權收回房產，比如房東需要出售房產、自己或家人搬入房產。但房東不得在租約的第一年內以這些理由驅逐租戶，第一年后，房東需提前四個月通知租戶。
值得注意的是，如果房東已通知租戶需要出售房產，則在12個月內不得將房產重新出租。
房東若存在法定驅逐理由(例如房東計劃出售房產、租客拖欠租金或存在反社會行為)，仍可驅逐租客，但必須通過修訂后的Section 8執行。
房東能否提高房租？
在新法案下，房東仍可以提高租金，但每年只能提高一次，且漲幅必須與市場行情相符。
租戶可以對過高的、遠高于市場價的租金提出上訴。
根據新法規，租戶在入住房產后的六個月內，還可向仲裁庭提出租金異議。
此外，該法案還將禁止房東結束高于最初廣告的租金以終結競價戰，同時合同中將不再允許寫入租金上漲條款以防止租期中途漲租，房東只能通過法定程序每年按市場行情漲租一次。
除去押金和首月租金外，房東不得要求租戶預付更多月份的租金。在租賃協議簽署前不得收取租金。
對于此前依賴預付租金作為保障措施的房東，應使用擔保人或租金擔保保險等替代性風險管理工具。
建立房東數據？
新法規下，英國將建立一個全國性的私人租賃市場數據庫，要求英格蘭所有房東注冊并列出其出租房產的詳細信息。
此舉旨在幫助地方政府和租戶提供一個統一的信息來源，以便了解每處出租房產的所有者和管理者。
未注冊的房東將無法合法出租房產，并面臨罰款。
政府表示，該數據庫旨在幫助房東了解其法律義務并證明其合規性，同時為租戶提供更完善的信息，以便租戶在簽訂租賃協議時做出明智的決定。
還有哪些變化值得關注？
新法案將禁止房東和中介歧視領取福利或有子女的潛在租戶。
其他重要變化包括：租戶擁有更大的權利要求在房屋內飼養寵物，房東必須考慮這一要求，且不得無理由拒絕。為保護權益，房東可以要求租戶購買寵物保險，以承保寵物對房屋造成的任何損壞。
此外，房東對其出租房屋的質量標準也將得到提高。
“體面住房標準(Decent Homes Standard)”將適用于私人租賃住房領域。該標準規定了房屋必須達到的最低標準，并將《Awaab's Law》應用于私人租賃住房。該法律對房產中的潮濕和霉菌等危險隱患的維修設定了嚴格的時限，目前這些標準已在社會住房中強制執行。
地方當局將通過最高4萬英鎊的罰款及最高24個月租金的租金償還令(Rent Repayment Orders)強制執行合規要求。同時將對數據庫注冊情況及申訴專員的處理進行監督。
房東該如何應對？
由于新法案的出臺，房東和租客之間的權力平衡發生了翻天覆地的變化。
雖然一些房東可能會考慮出售房產，但大多數房東都需要為新法規做出調整。
應對新法規，行業人士建議房東首先應對自己的資產組合進行審查，以了解并應對新法規的影響，確保從新規生效之初就遵守規定。
房東可提前審閱租賃文件，以查明當前或預期的違規情況，從而及時整改并證明合規性，此舉至關重要。
此外，如果您對房產有長期規劃，例如出售、翻新或自住，那么清晰地記錄這些意圖至關重要，將對房東未來收回房產有所幫助。
如果有機會，建議房東在新規正式生效前，與那些租期已滿但您希望留住的現有租戶協商新的租金標準。
針對房東數據庫，建議房東們提前收集所有必要文件，包括燃氣安全證書、能源性能證書(EPC)及電氣合規報告(EICR)。
、安家和 ：
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