老商場“爆改”酒店，需要幾步？

本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：李昕羽。

成都一座開業多年的老商場，經洲際親手操刀，蛻變為全國首個由商場轉型升級的voco酒店。當傳統商業空間撞上日益迭代的消費需求，老商場的新出路會是酒店嗎？這一命題，正隨著這家voco酒店的煥新亮相，引發行業內外的新一輪思考......

成都老商場變身voco酒店

從陪伴成都人16年的新世界百貨，到如今潮流時尚的voco酒店，這座矗立在春熙路商圈的建筑，悄然完成了一場身份轉變。

2022年3月，當這家經營了十六個年頭的百貨商場因租約到期，宣布正式閉店。當時很少有人能預料到，三年后它會以四川首家voco品牌酒店的身份重回大眾視野，更成為洲際酒店集團在全國打造的首個商場改造voco項目。

這座煥然一新的成都春熙路voco酒店坐落于中環廣場，地處成都老城核心區最繁華的“春熙路時尚商圈”，此處交通便利，步行可達多個地鐵站口，出門即是春熙路步行街，毗鄰太古里、IFS等城市商業地標，周邊聚集著海量購物、餐飲、文旅資源。酒店內設有203間客房與套房，設計上充分融入蜀地文化。

酒店的前身是曾承載著一代成都人消費記憶的新世界百貨。其所在的中環廣場，是香港爪哇集團自2006年起正式投運的項目，地處在鹽市口與春熙路兩大商圈交匯處，由5萬平方米甲級寫字樓和2.8萬平方米商業裙樓組成。

早年間，這里曾是成都零售商業的“黃金十字路口”。不過自2015年起，傳統商業的光環逐漸褪去。受電商沖擊和消費習慣升級影響，以女人街、小商品市場、傳統百貨為主的鹽市口商圈開始顯露衰退跡象；同年，IFS國金中心與太古里相繼亮相，進一步分流了傳統商圈客流。到2022年一季度，經營多年的新世界百貨正式撤場，中環廣場的商業部分也隨之跌落谷底。

據悉，百貨撤場后，曾有17家公司提交改造方案，其中九成提議繼續做購物中心，也有提議做家居賣場和奧特萊斯，但始終未能逃脫傳統商業的框架。經過深入研判，項目團隊結合成都持續升溫的旅游市場和周邊高端酒店現狀，最終決定轉向酒店賽道。

而這一決策也正好順應了政策的東風：2023年8月，成都政府出臺相關政策，明確支持利用存量非住宅房屋內部實施改造建設、改變功能，從事新產業、發展新業態。

2024年，香港爪哇集團、成都原舍酒店集團、洲際酒店集團達成三方合作，香港爪哇集團將原新世界百貨成都店所在的中環廣場裙樓，交由投資方成都原舍酒店集團進行改造。今年八月底，酒店正式開門迎客。

得益于核心區位與品牌加持，目前酒店的市場表現亮眼。攜程數據顯示，其工作日房價穩定在600-700元區間，與同區域其他酒店相比，這一價格不僅高于成都凱賓斯基酒店等老牌五星級酒店，也接近部分奢華酒店的入門價格。據投資方透露，該項目預計6年可以回本，年化回報率約16.5%。

成都voco酒店的成功改造，表面上看是老商場換了新業態，本質上卻是城市更新背景下，存量商業資產價值重構的創新實踐，為當下老舊商業空間的轉型提供了一種新鮮可能。

同時，這也引發出更深層的行業思考：老商場奔赴酒店賽道，這條看似光明的轉型之路，能否成為眾多掙扎求存的老商場的一條新出路？

商業地產遭遇“閑置之困”

商業地產的“閑置之困”早已經成為城市發展中無法回避的問題。多項權威數據顯示，目前中國商場閑置率已走到階段性高位，存量商業的改造與轉型迫在眉睫。

據仲量聯行2025年第二季度統計，中國21城優質零售地產市場平均空置率達10.5%，較2024年末上升0.3個百分點。其中，新一線城市零售地產空置率保持在10.8%，而二線城市空置率則為12.1%。

即便是商業繁華如上海，也邁進了商業供給過剩的時代。目前，這座城市聚集了超過400家購物中心，平均每8萬人就擁有一家大型購物中心，這個密度遠超東京每20萬人一家的水平，其人均商業面積也達到東京的三倍，僅次于迪拜。因此，有網友調侃“上海商場比公共廁所還密”。

然而盡管如此，商業供應端還在持續加碼。2025年下半年，上海將迎來一波更為集中的開業潮。如果說上半年只是熱身賽，那么下半年的上海商業地產儼然進入“沖刺賽”。據不完全統計，第三季度已有10個項目亮相，而第四季度預計將有超過30個商業體集中入市，數量有望超過前三季度總和。

與供給端的高歌猛進形成鮮明對比的，是需求側的明顯疲軟。2025年第一季度，上海社會消費品零售總額罕見出現負增長，清晰地顯示出這座城市已邁入商業供給過剩時代，大量商場面臨客流稀疏、租戶流失的困境，部分項目甚至陷入長期閑置的狀態。

面對大量閑置的零售商業體，各地也在通過政策引導加速存量空間轉型。除了前文提及的成都出臺政策，明確支持存量非住宅房屋內部改造建設外，今年7月上海也發布《上海市商業存量空間更新利用試點實施方案》，聚焦商務樓宇更新，推動城市商業空間煥活。

在零售消費整體乏力、傳統商業轉型迫切的背景下，資本開始從“衣食住行”四大基礎需求中，更具穩定性的“住”領域尋找突破口。

今年三月，夢百合0壓酒店在上海虹橋樞紐中心開業運營，標志著家居巨頭夢百合正式跨界進軍酒店行業。（相關報道詳見《夢百合的“首店”煩惱》）

這家酒店位于上海虹橋核心商務區，東至申濱路、西臨北橫涇河與嘉閔高架，周邊圍繞著虹橋天地、龍湖天街、虹橋綠谷等大型綜合商業廣場。其地下二層通道可直通虹橋火車站及地鐵2號線、10 號線及17號線，交通便捷。

定位高端商務市場的夢百合0壓酒店，以“科技+睡眠”為特色，是全球首家在全客房均配備智能床的酒店。而它的前身，正是長期閑置的“虹橋三湘商業廣場”——一棟地上四層、地下兩層，總體量近3萬平方米的商業綜合體。

當下，諸如此類“商場改酒店”的例子正在多地出現。例如，福建泉州的鐘樓百貨大樓經改造后，已成為泉州七栩鐘樓酒店；另有消息稱，西安停業六年的群光廣場，或將“爆改”成酒店，部分空間將分租給三到四家酒店品牌運營……顯然，“商場改酒店”已經從零星案例逐漸走向規模化探索。

“商改酒”模式能否成為萬能藥

成都voco酒店的成功轉型，確實為老舊商業空間提供了充滿想象力的出路。然而，這是否意味著所有陷入閑置困境的老商場，都能通過改造酒店重獲新生？更進一步說，是否所有的酒店品牌，都適合進駐這些由存量商業改造而來的項目？

答案絕非肯定。老舊商業體改造酒店雖是一條前景廣闊的路徑，卻并非一則放之四海而皆準的萬能公式，其背后涉及嚴格的物業篩選、精準的品牌定位。

/ 所有老商場都能改成“賺錢的酒店”？

一個成功的“商改酒項目”并非偶然，而是多方位因素共同發力的結果。

成都voco酒店的案例之所以亮眼，正在于其占據了春熙路商圈這一成都核心區位，具備稀缺的地段價值。正如項目承租方成都錦棲雅庭董事長劉承志所言：“哪怕在成都這樣2000萬級人口的城市，真正適合做高端酒店投資的，也就僅有春鹽商圈和金融城商圈。”

這深刻地揭示了“商改酒”模式的可復制性存在明顯的區位制約因素，像那些位于城市非核心區的老商場，即使建筑條件良好，也往往因客源不足而難以支撐起酒店的長期運營。

除地段條件外，商場與酒店在建筑邏輯上也存在本質差異，比如商場追求空間的開放和通透，而酒店則需要多個獨立、隱私的小單元空間，再比如商場的后勤動線相對流暢簡單，而酒店則復雜得多，更別說基礎的通風采光度、消防設備等。這些都令后期改造的難度、成本大大增加。

成都春熙路voco酒店的改造成本就高達1.4億元，遠高于新建一個高端酒店的七八千萬投資。因此，老商場變身酒店，不僅考驗著項目的先天條件，更考驗著業主的資金實力與長期運營的決心。

此外，任何個例想要發展成行業趨勢，都離不開政策環境的支持。在“商改酒”的轉型浪潮中，多地政府陸續出臺配套政策，為這類改造項目提供制度保障與實際支持。除成都明確支持存量非住宅房屋功能轉換外，一些城市還推出了極具吸引力的補貼政策，其中“裝修補貼 80%”的消息更一度成為業內熱議焦點。對那些所在城市已出臺相應扶持政策的老商場而言，這無疑是一種改造的后天優勢，顯著降低了轉型門檻與投資風險。

/ 所有酒店品牌，都適合商場存量改造？

“商改酒”首先需要挑剔商場條件，但同樣關鍵的一環在于，是任何品牌都適宜這種改造模式嗎？

答案當然是否定的。多數老商場因建造年代早，占據城市核心區位，若簡單改造為經濟型品牌，顯然不符合效益最大化的商業邏輯。畢竟這類品牌客單價低、利潤空間有限，難以支撐核心區位的高昂改造成本與運營支出，還大大浪費了稀缺的區位資源。

什么樣的品牌更適合走這條路徑？從市場實踐來看，定位在中高端及以上、產品設計靈活的酒店品牌，似乎更適合這場“空間重構”的商業敘事。voco酒店或許是其中一個典型代表。

voco是洲際酒店集團旗下的高端品牌，誕生于2018年，與洲際旗下同一定位區間的皇冠假日、華邑、逸衡等品牌相比，voco尤其熱衷于存量物業改造。2020年進入中國市場的首家門店，就選擇了對杭州明豪酒店進行煥新換牌，而非從零新建。

經過五年布局，截至2025年3月，voco在華已經擁有19家開業酒店和21家在建項目。除了最常見的酒店換牌升級外，voco也將存量物業改造瞄準了其他方向，成都春熙路是其中一例，連云港海州灣之星voco酒店由退役客滾輪改造而成，兼具開創性與話題性。風格年輕化的voco擁有一套靈活的品牌標準，這令其在存量物業改造時具有明顯優勢。

在國內酒店集團中，也有不少存量物業改造經驗豐富的品牌，比如華住旗下的美侖酒店，瞄準中高端存量煥新賽道，目前門店規模已突破300家；東呈旗下的柏曼酒店提出“醫美式改造”理念，在有限預算下實現了存量物業的價值重塑。

而這些品牌的共同特點在于都建立了實用的改造評估體系，能夠快速判斷物業條件并制定針對性方案。從前期結構評估到后期施工管理，形成了一套標準化的操作流程。這種專業化能力，正是“商改酒”項目成功的關鍵。

對業主而言，選擇合適的酒店品牌至關重要。這要求其重點考察品牌的實際改造案例、成本控制能力和操作標準化水平。只有這個品牌在定位、經驗和運營能力上與項目條件相匹配，老商場的轉型才有可能走向成功。

綜上，老商場轉型酒店確實是一條可行的出路，未來或許會有更多商場前仆后繼奔赴酒店賽道。但總的來看，這條充滿機遇的轉型路徑門檻并不低，它可以是部分優質存量項目的解藥，卻難以成為普適的救命稻草。老商場的未來不應被限定在單一答案里。在商業空間過剩的時代，真正重要的是基于項目自身條件、區域市場需求和業主資源稟賦，找到合適的“第二生命”。酒店只是眾多可能性中的一種，或許并非最光明的歸宿。