商業(yè)銀行憑什么在房貸業(yè)務(wù)里永遠(yuǎn)是穩(wěn)賺不賠的贏家？

“以前買房是上車，現(xiàn)在買房是上刑”——這句話在鄭州劉女士的經(jīng)歷里得到了血淋淋的驗(yàn)證。

2021年她花348萬(wàn)搶的學(xué)區(qū)房，如今市價(jià)攔腰砍到121萬(wàn)，跌幅超過65%。貸款還欠著280萬(wàn)的她，就算咬牙把房子賣了，不僅掏空兩代人“六個(gè)錢包”的首付打了水漂，還得倒貼銀行近100萬(wàn)。

更荒誕的是，杭州一對(duì)IT夫妻2022年1600萬(wàn)入手的豪宅，如今虧了520萬(wàn)不說，兩人雙雙降薪后，每月五六萬(wàn)的月供像座大山，壓得他們連外賣都不敢點(diǎn)貴的。

這些都不是個(gè)例，而是當(dāng)下無(wú)數(shù)“房奴”的集體困境：房子跌成“負(fù)資產(chǎn)”，想賣賣不掉，想換換不起，想斷供又怕被銀行追著打官司。內(nèi)蒙古的肖某就因?yàn)橥顿Y失敗斷供幾個(gè)月，銀行立馬把他告上法庭，哪怕他再三表示愿意籌款，銀行起初也只認(rèn)“還錢”二字，直到法官反復(fù)調(diào)解才松口。

更憋屈的是爛尾樓業(yè)主，房子成了鋼筋水泥的“半拉子工程”，銀行的催款短信卻比外賣通知還準(zhǔn)時(shí)——仿佛他們違規(guī)將代管資金違規(guī)提前放給企業(yè)沒有任何責(zé)任。

最高法2025年7月明確表態(tài)，支持爛尾樓購(gòu)房者解除合同且不用還貸。江蘇鹽城一位購(gòu)房者陸某因樓盤長(zhǎng)時(shí)間停工、無(wú)法交付，成功解除了購(gòu)房合同和貸款合同，開發(fā)商被要求返還首付、支付違約金，并承擔(dān)已還和未還的購(gòu)房貸款。

然而，即使法律給出了出路，執(zhí)行卻仍面臨困境。 開發(fā)商資產(chǎn)狀況大多不佳，可供執(zhí)行財(cái)產(chǎn)有限，購(gòu)房者權(quán)益難以得到實(shí)質(zhì)性保障。

把時(shí)間撥回三十年前，銀行做房貸業(yè)務(wù)簡(jiǎn)直就像開“印鈔機(jī)”。房?jī)r(jià)一路高歌猛進(jìn)的年代，業(yè)主忙著升值喜悅，銀行躺著賺利息，哪怕偶爾有人斷供，拍賣房子的錢不僅能覆蓋貸款，還能小賺一筆。這種“雙贏”的假象，讓銀行把房貸打造成了“低風(fēng)險(xiǎn)高收益”的金字招牌，各大行年報(bào)顯示，房貸業(yè)務(wù)不良率長(zhǎng)期低于1%，遠(yuǎn)低于其他貸款品種。

但市場(chǎng)的潮水一退，就知道誰(shuí)在裸泳——裸泳的從來(lái)不是銀行。當(dāng)房?jī)r(jià)從“坐火箭”變成“坐滑梯”，風(fēng)險(xiǎn)卻神奇地全落到了業(yè)主頭上。銀行的邏輯很簡(jiǎn)單：合同寫了要還錢，房子是你的抵押品，跌了虧了都是你的事。可他們忘了，房貸本質(zhì)是金融交易，交易就該有風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。以前房?jī)r(jià)漲的時(shí)候，銀行穩(wěn)賺業(yè)主的房貸利息；現(xiàn)在房?jī)r(jià)跌了，卻把所有窟窿都推給購(gòu)房者，這哪是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，這是“只許賺不許賠”的霸王條款。

商業(yè)銀行的名字里就帶著“商業(yè)”二字，按說該懂“高風(fēng)險(xiǎn)高收益”的市場(chǎng)規(guī)矩。現(xiàn)實(shí)中，他們的風(fēng)險(xiǎn)控制和承受能力比紙糊的還脆——只要不涉及房貸。各家銀行對(duì)企業(yè)、對(duì)政府的呆賬壞賬一大堆，數(shù)億十億計(jì)。年報(bào)出來(lái)時(shí)股東罵聲一片；有些城商行玩理財(cái)“翻車”，連“底褲都快賠沒了”，股價(jià)跌得親媽都不認(rèn)識(shí)。

可一轉(zhuǎn)身面對(duì)房貸客戶，各銀行立馬換上“鐵面無(wú)私”的虎狼嘴臉。肖某投資失敗斷供，銀行二話不說就起訴，全然不顧他“正在盡力籌款”的實(shí)際情況；劉女士房子虧成負(fù)資產(chǎn)想?yún)f(xié)商還款，銀行的回復(fù)只有“按合同辦事”。

在房貸風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)這件事上，國(guó)外早有成熟經(jīng)驗(yàn)。德國(guó)銀行放貸前會(huì)把房屋估值卡得死死的，一旦房?jī)r(jià)下跌，銀行會(huì)主動(dòng)和業(yè)主協(xié)商調(diào)整還款計(jì)劃，甚至承擔(dān)部分貶值風(fēng)險(xiǎn)；美國(guó)有完善的房貸保險(xiǎn)機(jī)制，業(yè)主遇到困難時(shí)，保險(xiǎn)公司和銀行會(huì)共同兜底。這些國(guó)家的銀行不是慈善機(jī)構(gòu)，但他們懂一個(gè)簡(jiǎn)單的道理：把所有風(fēng)險(xiǎn)都?jí)涸谫?gòu)房者身上，最終會(huì)拖垮整個(gè)市場(chǎng)。

對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)而言，打破銀行的“穩(wěn)賺神話”實(shí)在是迫在眉睫。

中產(chǎn)家庭資產(chǎn)70%以上都綁在房子上，當(dāng)他們被房貸壓得不敢消費(fèi)、不敢創(chuàng)業(yè)，經(jīng)濟(jì)活力就成了無(wú)源之水。如果銀行能適當(dāng)分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，比如允許房?jī)r(jià)下跌時(shí)調(diào)整還款額度，調(diào)低利息、爛尾樓期間暫停還貸，不僅能讓無(wú)數(shù)家庭喘口氣，更能釋放巨大的消費(fèi)潛力。

這不是讓銀行當(dāng)冤大頭，而是讓金融回歸服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)，而不是趴在購(gòu)房者身上吸血。

畢竟，一個(gè)健康的市場(chǎng)不該有“穩(wěn)賺不賠”的贏家，更不該有永遠(yuǎn)“血本無(wú)歸”的輸家。

當(dāng)銀行開始和業(yè)主共擔(dān)風(fēng)雨，當(dāng)房貸不再是捆住人生的枷鎖，人們才能重新找回生活的希望，中國(guó)經(jīng)濟(jì)也才能真正走出低谷——這比銀行賬面上的數(shù)字好看，重要一萬(wàn)倍。

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