投資數百億，京東同時建三總部

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作者 I 宋溪 選址960

全文2238字，約需3分鐘

京東一貫走的是高舉高打路線，連在城市建樓都一樣。

01 南京：引入數萬人的研發中心

京東南京研發中心 圖源：南京發布

11月24日，南京市政府官方平臺發布消息，京東集團南京研發中心項目在建鄴區正式開工建設。該項目今年8月底剛剛簽訂落地協議，11月拿地，被歸類為南京市“計劃外新增項目”。

根據拿地公告，項目所用地塊NO.寧2025Y05位于建鄴區河西南部地區，即南京市重點打造的“河西中央科創區”，周邊毗鄰小米南京科技園、阿里巴巴江蘇總部、58集團華東總部以及洋河股份總部、恒生電子江蘇總部。

拿地公告和地塊區位 圖源：江蘇公共資源交易平臺 南京發布

地塊以1.84億底價成交，占地2.6萬平方米（約39.4畝），建筑面積18.4萬平方米，按此計算樓面價約999元/平方米，屬性為科研用地，出讓年限50年。

根據出讓條件，該地塊項目內容為“創新研發中心及區域總部辦公”，土地及地上房屋僅能自持，建成后須導入不低于5000名的研發人員，注冊后10年累計銷售額不低于400億人民幣。

據悉，該項目投資規模35億元，匯聚京東在零售、科技、金融、健康、家政等多個業務板塊的研發力量，打造集區域總部辦公與前沿科技研發于一體的綜合性研發中心。

京東集團公共業務副總裁稱：該項目將成為京東在長三角的區域總部，是京東立足南京、輻射華東、鏈接全球的“戰略橋頭堡”，未來計劃引入核心業務研發團隊，吸引數萬名高端科技人才，并帶動產業鏈上下游生態伙伴集聚，推動創新活力從“單點突破”升級為“集群爆發”。

值得關注的是，京東上海總部、深圳總部也同步在建，且同樣是地標型、大體量。

02 上海：投資近百億的綜合體

京東上海總部效果圖 圖源：GA建筑

京東上海總部即京東上海中心項目。

該項目用地交易價格99.1億，用途為住宅商業辦公，由京東聯手有“寫字樓之王”之稱的卓越集團競得，位于普陀區真如城市副中心萬里社區，靠近中環，與地鐵20號線同站共建，是上海西站地鐵上蓋TOD綜合體項目。

地塊占地9.5萬平方米，總建筑面積達54萬平方米，2023年底開工，規劃包括1棟高180米的超高層辦公樓、1棟55米高的人才公寓、1棟6層大型商業綜合體和4棟獨棟商業體等。目前，住宅部分已經臨近交付，180米的地標塔樓“京東中心”將在明年實現封頂，整體項目將在2028年陸續竣工收尾。

地塊效果圖與位置 圖源：GA建筑 普陀自然資源與規劃局官網

土地出讓文件明確要求，拿地企業須引入世界500強網絡服務與零售、金融科技、人工智能、物流服務、大健康等企業總部運營基地和新型智能經濟研究機構，以及互聯網服務與零售、在線新經濟、數字經濟、新一代信息技術類等上下游科技企業。

因此，不少分析認為，普陀區政府對京東助力真如板塊商業更新寄予厚望。上海真如板塊是繼徐家匯、花木、五角場后上海第四個城市副中心，因上海西站與昆山、蘇州、南京等長三角發達城市緊密連接，真如板塊也是上海連通長三角其他區域的重要樞紐。

相比起南京、上海在建的總部，京東深圳總部目前已經初具輪廓。

03 深圳：華南地區重要戰略支點

京東深圳總部效果圖與實景

京東深圳總部位于深圳灣超級總部基地，毗鄰深圳灣公園，周邊落地有招商銀行全球總部、TCL中心、中國電子深圳灣總部、中興通訊全球總部、OPPO全球總部等。

該項目用地于2021年競得，2022年開工，占地2.9萬平方米（約44畝），交易價格31.09億元，建筑面積約18.7萬平方米，土地用途為商業服務業設施用地，出讓年限30年，自持部分不少于60%。

地塊詳情 圖源：深圳公共資源交易中心

據悉，項目由兩棟摩天大樓（分別高200米、149米）和一棟商業辦公樓（高60米）及地下空間組成，涵蓋辦公、酒店、商業、文化等多種業態，預計將于2027年底全面完工。

建成后，將承載京喜總部、京東國際總部、京東創新中心、京東大灣區人工智能研究院、京東高端人才基地五大板塊，定位為京東在華南地區的重要戰略支點。

另外，該地塊出讓公告明確，競得企業須承諾5年內（2021年1月1日至2025年12月31日）累計納入深圳核算產值不少于2580億元。

有意思的是，以上京東斥巨資打造的三地區域總部，均由奧雷?舍人事務所操刀，因此整體風格呈現出統一性和呼應性特點。

那么，京東為何四處建區域總部？

事實上，以騰訊、阿里、小米、京東、華為等為代表的大廠在各城市建區域總部并不罕見，這一方面有當地政府招商引資的作用，另一方面也是企業自身深度參與城市、區域經濟社會發展、不斷擴大增量的選擇。

此次京東一口氣連建三處區域總部，除了政府對之寄予厚望，也和京東今年以來的大規模開拓增量步調相一致。

根據不完全統計，2025年以來，在原有業務基礎上，京東陸續發力了外賣、七鮮小廚、咖啡、酒旅、評價體系、折扣超市、醫美、收購海外電商平臺近十個新業務。

近日，京東集團發布2025年三季度業績。三季度，京東集團收入為2991億元人民幣，同比增長14.9%；核心零售業務市場地位持續加強，其中日百品類收入同比增長18.8%，增速約是行業平均增速的4倍；商超品類收入同比實現連續7個季度的雙位數增長；外賣等業務三季度收入同比增長214%，環比二季度實現加速增長。

業績報告

報告中特別提到，受益于多年投入建設的超級供應鏈持續釋放創新動能，京東核心零售業務市場地位持續加強，外賣等業務穩步增長，活躍用戶和購物頻次保持強勁增長。數據顯示，截至今年10月，京東年度活躍用戶數量突破7億，用戶規模創新高。

不過，公司規模擴張的另一面，盈利能力遭遇了嚴重下滑。數據顯示，三季度京東凈利潤同比下滑54.7%，歸屬于普通股東的凈利潤從117億元降至53億元，外賣業務高投入是主要拖累因素。