都是教訓：說說最近我經手的三套房子

應該是2025年，這個欄目最后一期。

這段時間，網上關于樓市的文章少了很多，不少數據也不再公開披露了，究竟發生了什么，不用我們多說。

市場方面，11月整體表現出乎意料，我說的是量，帶看量和成交量，一二線城市尤其活躍，剛需又出手了，但沒有擺脫以價換量的困境。

我接觸的所有交易，買賣雙方在成交之后都高興不起來，一個怕賣低了，一個怕到手跌，只有中介偷著樂——終于開單了。

在這里我倒是想呼吁一下相關部門，如果不下狠手規范中介，市場不會好的，有些中介已經實現對小區的控價了。

01

第一個案例有些悲情。

幾個月前，我在小紅書上看到一篇筆記，一直在跟蹤，也和博主有交流。

他不是本地人，大學畢業之后留在省會工作，機會相對多，婚后有一個女兒，原生家庭都不富裕，夫妻二人存了十年積蓄在四年前買了房，貸了150萬。很不巧，那時剛好是房價最高點。

用他的話說，在房價沒有下跌之前以為自己是剛需，有居住需求，孩子又要上學，但這兩年一直跌，就在反思，自己是不是真剛需，因為工作出現不確定性，收入也開始不穩定，加上孩子花費越來越多。

讓他真正動賣房子念頭是今年十一，單位裁員，差一點就......夫妻二人商量后決定賣房子減壓，然后挪窩。

人一旦下了決心，事情就容易辦了。

他們的房子之所以好賣，有三個原因，一是裝修還可以，打掃一下可以拎包入住，所有家電也不帶走，二是小區炒房客不多，真實入住率比較高，配套不能說全，但該有的也都有，地鐵口不太遠，三是價格被踩踏過一輪，暫時穩定，成交量穩定，買房人認可。

當時給他的建議就是掛最低價，一口價，不要拖到十二月，掛牌半個月成交。

他算了一筆賬，虧了40%，房子賣了還拿回30多萬，也算及時止損，保住了一些剩余價值。

如果套在未來不確定的跌幅中，生活焦慮疲憊，品質肉眼可見下滑。

他準備回老家工作，后面還會再買房，但還款壓力會小很多很多。

02

第二個案例，很多剛改家庭要吸取這個教訓。

這是我的客戶，因為老人要來南京一起生活，準備把三室套換成四室，也算是剛改。

有這個想法快半年了，一直遲遲不能下決心，主要擔心買貴了，而我擔心的是他的房子好不好賣。

九月份，他們終于看中了一套房子，次新，位置、樓層、戶型各種滿意，開發商和物業也靠譜，說房主急賣，這話我反正就聽聽。

能不能買呢？其實新一線城市不少次新房雖然還有下跌空間，但擠過幾輪泡沫之后，離底不遠，關鍵是房子要“好”。

這個好是全方位的，包括位置、戶型、樓層、物業，甚至是鄰居。現在買房，買家有絕對主導權。小區同戶型最近成交價650萬，砍到620萬，在中介的不懈努力下，房主也同意了。

但最大的麻煩來了，賣房環節出現問題。客戶總覺得只要掛的價格足夠低，就能賣掉，但他的老房子小區正在踩踏，所以價格一降再降又被砍一刀。

好不容易成交了，當天他就急急忙忙把新房子合同簽了（勸了又勸），誰知道買家寧可定金不要，也要毀約，原因是老房子小區有更低價格成交，導致他非常被動。

定金收了多少？5萬，買家在簽約最后時刻提出的，客戶心一軟。

大家一定要吸取教訓，300多萬的房子，收10萬算少的，保險起見，可以收20萬。

最后怎么辦？客戶也不知道從哪里借了一筆錢，先把房子買了，老房子到今天還沒賣掉，而市場開始進入淡季。

03

第三個案例是學區房，最近成交其實很活躍。

客戶孩子上四年級，看上了一套初中頂尖學區的書包房。這套房子之所以比市場近期平均成交價便宜15%，因為房主孩子占著初二的學位。

客戶問我能不能撿這個便宜？我的回答是，最好不要。

兩個原因，一是學位占用的不確定性，萬一房主孩子初三的時候因為生病或者其他原因，休學一年怎么辦？到時候一點辦法都沒有，就算賠你錢也沒用。

二是低于市場價15%不算占大便宜，因為你要多持有一年（早賣也是低賣），除了持有成本，關鍵是這一年學區房還會再探底。

買學區房，買的就是確定性，不能有任何入學風險，這點謹記。我依然建議，落戶前一年內購買最佳。

這段時間，樓市的熱度我是可以感覺到的。

有所謂的底嗎？底一般都是漲起來，回頭才能看到的。

很多居住屬性好，位置也不差，房齡比較新的，在擠掉40%水分之后，其實已經到了可以下手的時間點，尤其置換。

當然了，沒跌的，多半還是會補跌，都跑不掉。

為什么現在房產交易，到最后階段，買房也好，賣房也罷，都很痛苦？中介為了促成交易，用盡手段。