香港大火后，警惕高層住宅早衰

小區的生命周期，時間跨度大得多，應該以幾十年為單位，但目前中國小區的衰敗卻在十幾年之間。這不是正常的衰敗，而是“早衰”。

文丨FT中文網專欄作家 劉遠舉

香港大埔火災已致159人遇難，79人受傷。痛定思痛，我們不能僅僅停留在火災問題上，也不能將之僅僅視為香港的問題。

高層的好處很多，可以享受充足的陽光，欣賞廣闊的風景。但高層火災一直是一個世界性難題。甚至，香港火災后有一期節目上防火專家說，這類失火和地震一樣，某種程度上，其實都不用跑。因為小震小火不用跑，大震大火跑不了。

火災之后，很多人買繩索速降裝置，其實也沒多大用，裝了也只是一個形式。這種裝置，安裝了就需要學習、演習，但一般人誰會專門演習？5、6層還勉強用一用，25層，到時候一般人根本沒那個膽子。更何況，那時下降還要穿越火層才能降到地面。

其實，高層應對緊急事件的能力不強，不僅僅是火災。

根據2021年《疫情下的住房消費者預期調查》報告顯示，有41.6%的受訪者表示疫情后更想購買更大的戶型。其實關鍵不在于面積大小，而是容積率。低密度能極大地降低遇到陽性封控整個小區的概率。低密度能避免氣溶膠交叉感染。低密度的第三個好處是，低密度小區會有花園、露臺、大陽臺。封控期間，能“足不出戶而出戶”。

某種程度上，這類超高密度的高層，就是赫魯曉夫樓的現代版。1954年，在赫魯曉夫當政時期，蘇聯各地興建了一大批5層樓高的小戶型簡易住宅樓，這是一種從法國“廉價社會住宅”的樣板樓移植的簡易住宅，久而久之就被人們戲稱為“赫魯曉夫樓”。對當時而言，“赫魯曉夫樓”的建筑解決了大量莫斯科居民的生活居住問題，讓他們從地下室、工棚、危房和過度擁擠的合住房中喬遷了新居。

但時過境遷，2007年11月，普京在軍隊高級將領會議上的講話中提出：“請研究一下改變住房建筑標準的問題，首先是民居，給軍隊的住房，從遠東開始。我想提醒你們注意，我想讓這件事快點辦好，要和俄羅斯軍官尊嚴相稱，不要讓我們的人繼續住在那些令人惡心的赫魯曉夫樓里。”

火災、地震、疫情，還是小概率事件，但高密度高層還有很多必然的弊端。

從技術角度，為了修得很高，同時節約鋼材，就需要減重，大陸城市用的就是空心磚、發泡磚。這就導致非常不隔音。這也是這幾年噪聲糾紛變多的原因。網上經常傳一些段子，鄰居抗議性生活的聲音。很多人覺得好笑，但其實挺悲哀的。這其實源于高層的建筑材料，為了減重采取了輕質材料。很多開發商偷工減料，進一步加劇了這個問題。聲音是一種機械波，后期要隔音，不但需要花大成本，還必然損失面積。良好的隔音，墻體要做出10公分左右。

更重要的問題源于人，這個最根本的因素。那么多人密密麻麻住在一起，各種麻煩，就不是概率事件，而是必然事件。

曾經一篇《小區走向衰敗》的文章在社交媒體刷屏。作者居住的小區建于上世紀90年代末，房齡已有17年，各種設施已嚴重地衰敗了。

這是一個普遍性的問題，很多小區才過了十幾年，就出現綠化帶雜草從生、暖氣不達標、門禁虛設等問題，更嚴重的是電梯經常故障，以及類似窗戶墜落，外墻瓷磚、附屬設備跌落等 嚴重事故。

小區像所有的事物一樣，有自己的生命。剛剛建好時一切欣欣向榮，但物理上的折舊不可避免地發生，逐漸毛病百出。

從社會規律上看，一個小區最初按照地段、價格設計，購房和搬進來居住的人都差不多。隨著時間的推移，業主從最能掙錢的青壯年進入老年，經濟情況也在發生變化。當小區設施變得破敗之后，經濟條件較好的居民會率先搬離，房價與房租都會隨之下降。然后，搬進來一些經濟基礎和對生活要求都低一些的人群。如此，小區就會陷入一個負面反饋，最終加速衰敗。

這就像佛家說的“成住壞空”，加速衰敗之后，進入“壞”的狀態，房價下跌，拆遷變得容易，開發商接受，小區拆掉，空空如也，又進入下一個階段。實際上，這就是西方一些較早進入城市化的國家與地區的狀態。不僅一個小區如此，整個社區也是如此。

不過，小區的生命周期，時間跨度大得多，應該以幾十年為單位，但目前中國小區的衰敗卻在十幾年之間。這不是正常的衰敗，而是“早衰”。這里面有更為具體的原因。

導致這種現象的直接原因是物業無力。物業強勢的話，可以做很多事。與中國一些人拒交物業費不同，巴西的物業費，強制性大得多。拒交物業費，過了繳費日期，就有2%的滯納金，每天還有0.03%的利息。如果超過一定的期限，就會被定為失信人，名下房產不能買賣，不能貸款，嚴重時名下房產會被強制拍賣。

但給物業那么大的權限行不行呢？我覺得也不現實，有了如此大的權力，缺乏相應的法治制約，物業肯定會欺負小區居民。其實，小區治理，本質是業主的問題。

首先小區有“公地悲劇”，小區的公共設施就會被濫用。比如，小區草坪，大家都不愛惜，有些人在上面踢球，對草坪的消耗極大。一方面資源被濫用，另一方面，大家又都想“搭便車”，不愿意出錢，都指望別人出力、出錢，自己什么都不用干，反正搞好了自己可以享受。

因為容積率的限制，現在很多小區，有公租房、廉租房與商品房搭配，不同經濟收入水平與社會階層的業主，要形成共識就更難了。小區投票收費或動用維修基金的時候，很多業主會投票反對，修繕就無限期擱置，小區就會早衰。最終，小區業主就會陷入囚徒困境，所有人都會因為小區早衰承擔資產加速貶值的損失。

香港居民還能一家拿出十來萬維修，但哪怕北上廣，那些幾十年的老房子，能指望居民商商量量，一家出十幾萬維修？所以，不要覺得香港的高密度樓問題很大，大陸城市的高密度高樓，問題只會更大。現在大家都指望政府，比如加裝電梯，但現在政府也沒錢了。

歸根到底，這些問題都是居民缺乏公共性的表現。所謂公共性就是大家講道理，同心協力，相互體諒。現實恰好相反，如果面對很大的權威、權力，往往是順從的；但如果覺得對方權力不夠大，自己可以壓倒對方，又會非常刁蠻。這是很多中國人的處世智慧。但這個智慧，會嚴重阻礙小區治理。

國民性問題，是不可能幾年、幾十年就解決的，而是需要幾代人。中國人面對公共問題的解決辦法，從來都不是大家一起商量，而是“我跑得比你快”，學區房、戶籍、都是如此。

這個問題同樣如此。實際上，中國的小區，單獨劃一塊，就是為了脫離社會，獲得更好的公共服務，提升治安、環境。本質就是一種“我跑得比其他人快”的模式。

但有趣的是，中國的小區非常大。中國小區業主難以形成共識，有一個很重要的原因就是小區太大。一個事情，要整個小區投票，難度很大。如果縮小小區規模，公共性就更容易達成。

那么，“跑得比別人更快”就是遠離高密度高層小區。

一個單元門洞30層，每層4家，一共120家，和6層樓、每層2家，一共12家，協調的難度是不可同日而語的。難度不是線性增長的，不是難10倍，而是20倍、30倍。如果密度再小一些。每層樓一家，就更好協商了。如果是疊墅，兩家人商量就可以，甚至聯排、獨棟，就自己做主了。總之一個原則就是，鄰居越少越好，離鄰居越遠越好。

更多的孩子需要更大的居住空間，祖輩幫助帶孩子，也需要居住面積。所以，擁有四五個臥室住房的人群，一定比一居室、二居室的住戶生育意愿強。此外，人口學家的研究發現，房屋的形態也與生育愿望相關。相比高層的公寓，獨門獨戶的獨棟和聯排房屋，即使面積小一些，也更能促進生育。雖然這里面的因果關系尚待研究——也可能是因為人們有了生育愿望才選擇這樣的戶型。但一個可以活動的小院子，一塊可以曬到太陽的小草坪，這種寬敞的空間感，能在有利于孩子成長發展的同時，保障他們的安全。

所以，不管是從哪方面看，都應該通過土地政策創造條件。香港和大陸的土地政策是類似的，這都造成了土地無法足夠有效地轉化為居住面積。

土地政策背后是經濟觀念。中國的傳統經濟思維中，有一種輕人重自然的觀念，強調節約消耗資源。但是，土地根本不是資源，土地是不可能被消耗和毀損的。土地可以建房子，房子拆了，土壤回填，又可以種地。既然如此，怎么會是一種資源呢？它既不可能被浪費，也不可能被節約。中國人口4億，它在那里， 中國人口14億，它也在那里，以后降為7億，它還是在那里。所謂珍惜土地，節約土地，不讓人用，又有什么意義呢？把人高密度的疊起來，不如高密度的種地，把種糧食疊起來。現在養豬種地都可以上樓。

其實，國家也意識到這個問題，一邊限定了高層的層數，另一方面解除了別墅的禁令。

對家庭來說，在不同業態間選擇，不可能“既要又要”，如果要了“低密度”，甚至選了“別墅”“大面積”，那大概率要在區位上要放棄。每個家庭情況肯定是不一樣的，要根據自己的情況選擇、取舍。

過去幾十年，在資產上漲的潮流中，地段是非常重要的因素。隨著“京滬永遠漲”的趨勢不再，房屋的使用價值將更加凸顯出來，房屋的年齡、形態的權重將變得越來越重。

自動駕駛也是一個重要的變量。自動駕駛，將會讓城市變得更大。下了班，進了自己的車，城市道路上，車也開不了太快，風險不大，自己聽聽歌，或睡一會，就到家了。城市會因為自動駕駛變得更大，這才是自動駕駛的最大的經濟意義。

在我看來，美國人的居住模式，或許是最適合人類的。的確，能前提是需要有較少的人口，而且能耗很大，物資耗費很多。但這就意味著舒適、人性化、意味著消費。這正是美國人消費強勁的主要原因。土地，不僅是財富之母，居住面積也是消費之母。

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劉 遠 舉

央視網、第一財經、光明日報、騰訊大家、南方周末、新京報、南方都市報、FT中文網、澎湃等特約作家，多家智庫研究員。

關注時政、財經、科技話題，以深度、專業、理性的態度，去掘現象背后的事實。

第35屆中國新聞獎評論三等獎

第34屆中國經濟新聞獎評論二等獎

第28屆北京新聞獎一等獎

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