萬科自救失敗，要變天了

債券博弈進(jìn)入倒計時，在舊方案被全場否決后，萬科終于在倒數(shù)第五天拿出了新方案。

然而，市場一片嘩然：外界曾堅信“金主”深鐵集團(tuán)會托底，但最新方案中，深鐵的擔(dān)保已經(jīng)消失。

殘酷的現(xiàn)實擺在眼前，當(dāng)萬科需要靠剝離增信來爭取一點(diǎn)喘息之機(jī)，或許，幻想到了破滅的時候。

萬科債券展期新方案，“深鐵擔(dān)保”已經(jīng)消失

近日，針對已到期兌付的20 億元債券，萬科在上海清算所發(fā)布關(guān)于“22萬科MTN004”2025年第二次持有人會議的議案概要，這是該債券展期方案的第二次推進(jìn)。

與舊方案相比，新方案萬科做出了妥協(xié)：一方面，本期債券于12月15日到期的應(yīng)付利息6000萬元，將在寬限期內(nèi)（12月22日）支付，而本金則尋求展期一年至2026年12月15日。

另一方面，還有一則關(guān)鍵信息：首次方案中債權(quán)人強(qiáng)烈要求的“深鐵集團(tuán)擔(dān)保”條款被移除了，由萬科自身提供更強(qiáng)增信。

圖源：上海清算所

此前，債權(quán)人強(qiáng)烈要求萬科的大股東、具有國資背景的深圳地鐵集團(tuán)（深鐵）提供“全額不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保”。

市場對深鐵擔(dān)保的期待有其原因。

2025年以來，深鐵集團(tuán)已向萬科提供超過300億元借款，用于償付債券本息。截至11月2日，萬科年內(nèi)已償付境內(nèi)外債券本息約303.25億元，其中深鐵信用借款用于償付債券本息165.22億元，約占55%。

深鐵集團(tuán)向萬科提供借款 圖源：新浪財經(jīng)

然而，深鐵的支持可能已接近極限。

根據(jù)11月2日的公告，在2025年度股東會之前，萬科剩余可向深鐵新增的有擔(dān)保貸款本金僅為22.9億元。

但根據(jù)華泰證券估算，萬科2025年11月至2026年6月待償境內(nèi)債券本息約為155.46億元，該筆金額已經(jīng)無法完全覆蓋萬科即將到期的巨額債務(wù)。

如今，“深鐵擔(dān)保”被悄然刪除，取而代之的是一句較為模糊的承諾：“由發(fā)行人（即萬科）提供相應(yīng)的增信措施”。

對于債權(quán)人來說，新方案的風(fēng)險保障方面，或許又要打上一個大大的問號。

除此之外，關(guān)于支付和增信的核心方案外，新方案還提議將原本5個工作日的寬限期，大幅延長至30個交易日。

這也意味著，即便新的核心方案 12 月 22 日再次未能通過，萬科也能獲得一個更長的緩沖期來繼續(xù)與債權(quán)人周旋，避免了立即被判定為違約的極端情況。

不過，要是新的表決未通過，萬科也將面臨境內(nèi)公開債務(wù)違約的局面。

更嚴(yán)重的是，這可能觸發(fā)交叉違約條款，導(dǎo)致其他未到期債務(wù)被要求提前償還，屆時其短期償債壓力會急劇飆升。

萬科企圖拿出有限的現(xiàn)金來換取信任，但卻在“國資背書”這一關(guān)鍵舉措上做了減法。

一加一減之間，清晰地勾勒出萬科在流動性困局中的艱難權(quán)衡。

最后，來簡單點(diǎn)來看看，這場博弈始末：

20億元債券，萬科原本需要在2025年12月15日連本帶利還清，但因資金緊張，希望本金和利息還款日期都推遲一年。

然而，在12月10日的首次持有人會議上，這個方案獲得了0票支持，因此被債權(quán)人否決。

圖源：證券時報

迫在眉睫下，12月17日萬科又拿出了修改后的新方案。

站在債權(quán)人角度看，新舊方案的核心區(qū)別是，從企圖“空手套白狼”，轉(zhuǎn)向了更具誠意的“先付點(diǎn)利息”，但同時又拿掉了“深鐵擔(dān)保”這個“定心丸”。

目前來看，各種結(jié)果都可能發(fā)生，萬科在試圖爭取更多緩沖時間。

掀開債務(wù)的冰山一角

2025年行至年末，在資本市場上經(jīng)歷“股債雙殺”的萬科，也迎來了屬于自己的“寒冬”。

上述所說的“22萬科MTN004”的20億元債券，只是萬科債務(wù)壓力的冰山一角。

12月28日，萬科還有一筆“22萬科MTN005”需要兌付，該筆債券余額37億元，票面利率3.00%。

兩筆債券合計需兌付金額達(dá)到58.71億元。

而進(jìn)入2026年，萬科的償債壓力將更加巨大。據(jù)DM查債通顯示，2026年上半年萬科還將有接近77億元債券面臨償付。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2025年6月30日，萬科有息負(fù)債合計3642.6億元，其中一年內(nèi)到期的有息負(fù)債占42.7%，銀行借款占72.5%。

圖源：新浪財經(jīng)

債務(wù)壓頂，即使萬科成功將以上債券展期，未來仍面臨不小的償債挑戰(zhàn)。尤其是銀行貸款，占比較高，若銀行收緊信貸，萬科的現(xiàn)金流將面臨更大壓力。

從股價表現(xiàn)來看，萬科的市值也在面臨嚴(yán)重的縮水。

萬科A近一個月股價 圖源：雪球

12月中旬，萬科A股股價一度跌至4.7元左右，創(chuàng)下近十年來的新低，較2020年歷史高點(diǎn)的36.37元，累計最大跌幅超過85%。

不僅股價持續(xù)下挫，萬科多只境內(nèi)公司債券價格也出現(xiàn)暴跌，部分債券價格一度跌至24元附近，跌幅超過50%，并多次觸發(fā)盤中臨時停牌機(jī)制。

圖源：同花順

市場擔(dān)憂的導(dǎo)火索，便是前文所述的“萬科為20 億元債券尋求展期”。

與此同時，市場其他的擔(dān)憂還在于，萬科自身的“造血”能力也在面臨挑戰(zhàn)。

萬科2025年第三季度報告顯示，公司前三季度銷售額僅為1004.6億元，同比下降44.6%，跌幅遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平。但負(fù)債總額卻高達(dá)8355.64億元，前三季度凈虧損達(dá)到280.16億元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額仍為負(fù)值。

圖源：萬科第三季度財報

持續(xù)的虧損和銷售下滑嚴(yán)重侵蝕了萬科內(nèi)部現(xiàn)金流生成能力，“造血”艱難。

此外，國際評級機(jī)構(gòu)穆迪和標(biāo)普相繼下調(diào)萬科的信用評級，使得其在資本市場的融資渠道進(jìn)一步收窄、融資成本攀升，形成了負(fù)向循環(huán)。

那么，萬科的出路何在？目前情況看，能走的路不多，但也并非完全沒有：

首先，資產(chǎn)出售是當(dāng)然是最直接的途徑。

過去一年，萬科已將多項核心資產(chǎn)質(zhì)押給深鐵，包括萬物云57.16%股權(quán)，深圳萬科及萬科持有的部分辦公資產(chǎn)，位于成都、天津、蘇州的公寓資產(chǎn)等。

12月11日，萬科還繼續(xù)質(zhì)押了萬丈資本股權(quán)。

不過，這些舉措也有很強(qiáng)的“副作用”，極容易引發(fā)市場對萬科剩余可變現(xiàn)資產(chǎn)的擔(dān)憂。

其次，債務(wù)重組可能是另一條可行的路徑。

業(yè)內(nèi)部分人士認(rèn)為，萬科此次展期雖然不算嚴(yán)格意義上的違約，但這無疑會對公司信用造成很大損害，投資機(jī)構(gòu)對其償債能力的信任度會下降。

某評級機(jī)構(gòu)內(nèi)部人士也表示：“萬科在展期之后走向債務(wù)重組是大概率事件”。

此外，萬科也在尋求自救轉(zhuǎn)型。

一方面是組織架構(gòu)的重大調(diào)整。2025年9月，萬科撤銷了原有的開發(fā)經(jīng)營本部及五大區(qū)域公司，取而代之的是集團(tuán)總部直接管理的16個地區(qū)公司，打破了沿用近20年的“集團(tuán)-區(qū)域-城市”三級架構(gòu)。

組織變革后，管控更加集權(quán)，使內(nèi)部損耗大幅度降低，實現(xiàn)資源全國一盤棋。

另一方面，為應(yīng)對危機(jī)，萬科甚至還搞出了公交送快遞、婚車租賃等副業(yè)。當(dāng)然這些舉措，和其龐大的債務(wù)規(guī)模相比，可能只是杯水車薪。

總之，萬科正在探索一條兼顧短期生存與長期發(fā)展的道路，其求生之路，也是中國房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的縮影。

作者 | 宋輝