懋源新豪宅，定價邏輯出來了

每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網。

北京新盤的亮相儀式，越來越有創(chuàng)意了。

前不久，懋源驪橒臺樣板間正式對外亮相。距離它取得預售證的時間，過去了整整兩周。

在此期間，驪橒臺并沒閑著，在揭紗的前夕，它做了一次獨具巧思的預熱。

驪橒臺給所有參加樣板間品鑒活動的人，送了一款非常精致的“黑天鵝”蛋糕，配送員不僅高大帥氣，且全程有攝影師跟拍。

每個收到蛋糕的人，則在自己的微信朋友圈，發(fā)布了一條關于驪橒臺亮相前的信息。

如此細節(jié)，讓外界對驪橒臺的正式亮相，充滿了期待。

懋源地產并沒有給驪橒臺單獨再建個售樓處，而是將隔壁已進入尾盤的懋源璟橒營銷中心，直接切換了過來。

甚至連樣板間，也是懋源璟橒樣板間拆除后的基礎上，建造的。

這不僅節(jié)約了成本，也極大地提高了驪橒臺前期的開發(fā)節(jié)奏——它的樣板間建造速度，只耗時48天；從拿地到樣板間亮相，只用了107天。

驪橒臺共有4款戶型，目前只建成了190平和220平兩個樣板間。

花姐印象中，它們的亮相，讓驪橒臺成為順義、乃至整個北京樓市，實際得房率超高的項目之一。

“百變”戶型

驪橒臺身處天竺鎮(zhèn)核心區(qū)域，周邊被一眾別墅項目包圍。可它卻是個純平層項目。

這種基因，從土地規(guī)劃時，就已經注定。

它占地面積2.3萬平米，地上建筑規(guī)模3.68萬平米，容積率1.6，建筑控高40米。

將這些指標組合起來，構成了一個平層項目的黃金標準。再加上驪橒臺整個地塊正南偏西約5度，十分方正，屬實打造純平層的好胚子。

在樓棟排布上，懋源的設計師沒有大動周折，顯得十分從容。

它通過點狀布局，整體呈對稱排列，規(guī)劃了10棟7-11F的洋房，共202戶；所有住宅樓頂部，均采用了坡屋頂造型。

由于調規(guī)后限高40米，它所有戶型的層高，達到了3.3米左右。

放眼整個北京樓市，驪橒臺幾乎是唯一一個純3.3米高的平墅社區(qū)。

如果說驪橒臺地塊，是專為懋源而定；那么驪橒臺的產品，則專為純粹的“富人”量身打造。

表面上，它的4款戶型中，150平為兩室兩廳兩衛(wèi)、175/190/220平為三室兩廳兩衛(wèi)。

但如果將贈送和可自由組合空間統籌起來，驪橒臺至少可幻化出超過10款戶型。

以最小的150平戶型為例。

驪橒臺為該戶型，專門設計了超級一居室。背后，考慮的是家庭成員少，但又長期住在別墅的客群，滿足其大空間居住要求的同時，又不讓整個房間過于空曠。

而到了190平和220平身上，則可根據業(yè)主的實際需求，拆分成3至5居不等。

更夸張的是，懋源此次在驪橒臺身上，還打造了一款320平特別版戶型——將150平和175平進行合并。

該戶型最大的特點是，一個餐廳空間下，卻有兩個獨立的客廳，以及靜區(qū)空間。目的，是滿足多人家庭成員，擁有各自獨立的私密空間。

一房一價選房攻略

作為專為有錢人打造的純平層，驪橒臺的售價，在整個順義，也是屈指可數。

它的最低預售價8萬元/平，最高9.3萬元/平。按照懋源璟橒和懋源云紀不打折甚至溢價的做法，驪橒臺開盤打折銷售的概率，似乎也不是很大。

針對這種情況，花姐對驪橒臺的“一房一價”，進行透視。詳細如下：

1#175平戶型

位于整個小區(qū)的東北角，兩梯兩戶；東戶為175平，西戶為172平；整體預售均價8.56萬元/平。

定價邏輯：

1、東西戶除一層和頂層外，西戶其余戶型比東戶貴1200元/平；

2、價差最低的房源位于4層，與下層的差價為100元/平；

3、東戶價差最高為11層，較10層貴400元/平；西戶在2層，較1層貴1660元/平，主要因1層為150平戶型；

4、東西戶3至10層，價差均為300元/平；

選房功率：1#的整體預售均價，為驪橒臺的第二低；東戶因臨街價格整體低于西戶。從價差上看，性價比最好的為4層。

2#175平戶型

位于整個小區(qū)的西北角，兩梯兩戶；東西戶均為173平米；整體預售均價8.54萬元/平米。

定價邏輯：

1、東西戶除一層和頂層外，東戶其余戶型比西戶貴1400元/平；

2、價差最低的房源位于4層，與下層的差價為100元/平和200元/平；

3、東戶價差最高為2層，400元/平；西戶為11層，2700元/平；

4、東西戶5至10層，價差均為300元/平；

選房攻略：2#整體均價，為酈橒薹最低樓棟，因臨街坊路和幼兒園，西戶整體價格低于東戶。從價差上看，最具性價比的戶型，除了4層外，在西戶1102室，預售價只比下層，多了400元/平。

3#220平戶型

位于小區(qū)的中間偏北位置，為樓王戶型；東戶217平，西戶218平；整體預售均價8.91萬元/平米。

定價邏輯：

1、東西戶除一層和頂層外，其余戶型差價為500元/平；

2、價差最低的房源位于4層，與下層的差價為100元/平；

3、價差最高的房源位于2層，與下層的差價分別為5200元/平和5700元/平；

4、頂層與次頂層差價，東西戶分別為2200元/平和2700元/平；

花姐點評：在樓王戶型中，3#的性價最高，它比6#和8#的整體預售價便宜，且視野通透，北側不遠即鄰里共享中心，但較小區(qū)會所較遠。

4#190平戶型

位于小區(qū)東側中間，東西戶均為189平；整體預售均價8.91萬元/平米。

定價邏輯：

1、東西戶除一層和頂層外，其余戶型差價為200元/平；

2、價差最低的房源位于4層，與下層的差價為100元/平；

3、價差最高的房源位于2層，與下層的差價分別為5500元/平和5300元/平；

4、頂層與次頂層差價，東西戶分別為2600元/平和2400元/平；

選房攻略：該樓棟花姐優(yōu)先建議選西戶，整體比東戶只貴了200元/平，但搭配超大露臺后，在欣賞小區(qū)園林風景上，居住體驗更佳。

5#150平和175平

位于小區(qū)西側中間，東戶169平、西戶150平；預售均價與4#一致，為8.91萬元/平。

驪橒臺的320平戶型，就出自該棟樓，打通之后可形成兩梯一戶的多變戶型。

定價邏輯：

1、東西戶除一層和頂層外，其余戶型差價為200元/平；

2、價差最低的房源位于4層，與下層的差價為100元/平；

3、價差最高的房源位于2層，與下層的差價分別為3000元/平和5200元/平；

4、頂層與次頂層差價，東西戶分別為-300平和4900元/平；

選房攻略：5#最具性價比的房源，除了4層外，便是東戶的1101室。十分奇怪，該戶型是整個項目，唯一比次頂層便宜的戶型，比1001室便宜了300元/平。

該定價策略背后，是否和該樓棟可合并成320平戶型，有一定關系呢？

6#220平戶型

位于小區(qū)正中稍偏南一點，為真正的樓王；東西戶型均為219平；整體預售均價8.94萬元/平米。

定價邏輯：

1、東西戶除一層和頂層外，其余戶型差價為100元/平；

2、價差最低的房源位于3-4層，與下層的差價為300元/平；

3、價差最高的房源位于2層，與下層的差價分別為6700元/平和6800元/平；

4、頂層與次頂層差價，東西戶分別為1100元/平和1200元/平；

選房攻略：在驪橒臺樓王戶型中，6#的均價最高，西戶西邊10米即是風雨連廊，再往南點便是小區(qū)的下沉會所。西戶的整體售價，比東戶便宜了100元/平米。

7#150平和190平

位于小區(qū)東邊南側，東戶145平、西戶193平；整體預售均價8.7萬元/平。

定價邏輯：

1、東西戶除一層和頂層外，其余戶型差價為1900元/平；

2、價差最低的房源位于4層，與下層的差價為100元/平；

3、價差最高的房源位于頂層，與次頂層的差價分別為4100元/平和6000元/平；

4、2層與首層差價，東西戶分別為6000元/平和3800元/平；

選房公路：7#是整個驪橒臺，東西戶價差最大的樓棟。位置在整個小區(qū)中偏弱，東戶臨街，西戶與前面9#有一定角煞。當然，如果只買150平，考慮5#為可合并樓棟，貌似只能選擇7#。

8#220平戶型

位于小區(qū)南面中間偏西，為樓王戶型，東戶217平、西戶218平；整體預售均價為8.8萬元/平米。

定價邏輯：

1、東西戶一層價格持平，頂層差價3900元/平，其余樓層差價為1000元/平；

2、價差最低的房源位于4層，與下層的差價為100元/平；

3、東西戶價差最高的房源位于2層，與首層的差價分別為3000元/平和4000元/平；

4、東戶頂層較次頂層貴3900元/平；西戶頂層與次頂層卻同一價格；

選房攻略：8#西戶緊挨風雨連廊和下沉會所。與東戶的差價，在樓王戶型中，該樓的整體均價為最低。背后，或許是出于噪音、隱私等考慮。

9#190平

位于小區(qū)最南側中間偏東，東西戶型均為187平米；整體預售均價8.97萬元/平，為驪橒臺最貴樓棟。

定價邏輯：

1、東西戶除一層和頂層外，整體差價為500元/平；

2、價差最低的房源位于3層，與下層的差價為200元/平；

3、價差最高的房源位于2層，與首層的差價分別為8700元/平和9200元/平；

4、頂層與次頂層差價，東西戶分別為1700元/平和2200元/平；

選房攻略：9#共7層，是酈橒薹層數最低的樓棟，它的均價、二層與首層的差價，卻為小區(qū)最高。在花姐看來，這令其整體性價比，不及4#和10#。

10#190平

位于小區(qū)西南角，東西戶均為187平米；整體預售均價8.68萬元/平。

定價邏輯：

1、東西戶除一層和頂層外，整體差價為1100元/平；

2、價差最低的房源位于4層，與下層的差價為300元/平；

3、價差最高的房源位于2層，與首層的差價分別為6000元/平和7100元/平；

4、頂層與次頂層差價，東西戶分別為3700元/平和4800元/平；

選房攻略：在190平段位中，10#整體均價較4#和9#，分別便宜2306元/平和2923元/平。

雖然位置有劣勢，但從價格上看，該樓棟在190平戶型中性價比最高，且出行方便。最大的劣勢是離會所太近，容易產生噪音、隱私等問題。

花姐點評：

1、驪橒臺整體的定價邏輯，不復雜。一層最便宜，頂層最貴；差價小的房源位于4層，與下層的價差100-300元/平米，從5層至次頂層，價差一致。

2、150平只分布在5#西戶和7#東戶，共22套。考慮到5#為可打通戶型，真正可購買的房源只有7#的11套，從價格上，性價比最高的當然為4層。

3、175平分布在1-2#整棟，以及5#東邊戶。在花姐看來，最優(yōu)先選擇的是1#西邊戶和2#東邊戶。

4、190平分布在4#、9#、10#，以及7#西戶。從價格上看，最具性價比的為10#，但它臨街，如果從私密性和居住體驗選擇，4#西戶最佳；

5、220平分布在3#、6#、8#。雖然6#的位置最好，8#出行最方便，但作為全景艙洋房，3#反而在私密、安逸性價，似乎要優(yōu)于6#和8#。