成都樓市：從狂熱到理智，從幻想到幻滅

我是『房段子』，您相見恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來以實戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經(jīng)驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

寶子們元旦快樂，真心祝愿2026年你好我好大家好啊。

如果用一句話概括2025年的成都樓市，那就是：“一面是聚光燈下的高歌猛進，一面是角落里甩賣的沉默現(xiàn)實”。市場的分化和復雜性，達到了前所未有的程度。

1??聚光燈下的火熱：數(shù)據(jù)、高價與信心。

市場的“熱”是顯性的，并且集中在頭部。

首先是成交量領跑全國的統(tǒng)治力依然穩(wěn)固，新房成交連續(xù)12年位居全國前列。全年新房與二手房合計成交量超過30.1萬套，去年是多少？32.83萬套，雖然環(huán)比下降，但也“居高不下”，在下行深水期還有這樣的表現(xiàn)，這樣的規(guī)模，在全國大中城市中無出其右，證明了成都作為國家中心城市強大的基本盤和需求厚度。

其次是土地市場的“價格狂歡”成為年度標志性事件，上半年樓王頻出。最具代表性的是，錦江區(qū)金融城三期地塊的樓面地價在16天內從“3萬+”飆升至4.12萬元/㎡。這不僅是價格的突破，更是市場信心向極少數(shù)頂級資產(chǎn)高度聚集的象征。

最后是“豪宅不愁賣”的現(xiàn)象。金融城、麓湖等板塊的高端改善項目，單價普遍站上6萬+/㎡，套均總價超千萬，但依然去化相當不錯，千萬級豪宅今年又創(chuàng)新高，達到了1300套+。這說明購買力充裕的改善群體，目標極為明確，只為占據(jù)城市最核心的資源。

2??光環(huán)外的現(xiàn)實：分化、去化與價格戰(zhàn)。

然而，市場的“冷”同樣廣泛而真實。

最突出的是區(qū)域分化達到了極致。當核心區(qū)熱火朝天時，廣大的遠郊區(qū)域（不少一圈，大部分二圈和全部三圈）正面臨嚴峻的去庫存壓力，商品住宅出清周期普遍超過30個月。這意味著，按照當下的銷售速度，僅消化現(xiàn)有庫存就需要兩年半以上。部分板塊甚至出現(xiàn)單價4000元/㎡的二手房，與核心區(qū)的價差拉大到5倍以上。

其次是二手房市場成為剛需的“主戰(zhàn)場”。全年超過七成（77%）的交易是二手房，主流成交是總價150萬元以內（中位數(shù)還在往下掉）、房齡在5-15年的高性價比房源。這個市場由最精打細算的剛需買家主導，價格透明，競爭激烈。

最后是開發(fā)商用行動投票。他們在土地市場上高度謹慎，將絕大部分資金押注在核心區(qū)的所謂“保險箱”里，而遠郊的土地則多由地方平臺公司以底價“托底”拿下。這清晰地表明了行業(yè)對非核心區(qū)域短期前景的看法。

3??市場參與者的眾生相

買家變得更精明。市場教育了所有人，需求分層無比清晰：高預算改善客死盯核心區(qū)高品質新盤；資金有限的剛需客則在二手市場里“淘金”。幾年前“買房必賺”的狂熱預期已徹底消失，買房更多是為了解決自住、子女教育等具體需求。

賣家經(jīng)歷著殘酷的價格博弈。核心區(qū)的優(yōu)質房源賣家尚有底氣，而手握遠郊房產(chǎn)或產(chǎn)品力不足房源的業(yè)主，則面臨巨大壓力，“以價換量”成為不得不接受的現(xiàn)實。特別是對于2021年前后高位入場的投資客來說，賬面上的財富縮水已是必須面對的殘酷一課。

中介與從業(yè)者被迫艱難轉型。過去依賴市場普漲、靠銷售話術就能成交的時代一去不返。從業(yè)者必須成為真正的“區(qū)域地產(chǎn)分析師”，能講清不同板塊的真實庫存、產(chǎn)品力差異和未來潛力。市場分化也意味著工作難度加大，成交周期顯著拉長。

4??給普通人的兩點總結

1.如果你要自住，請徹底回歸“生活”本身：放棄所有關于房產(chǎn)暴富的幻想。請把你未來5-10年真實的生活動線（工作、社交、教育、醫(yī)療）畫出來，在這個圈子里尋找你負擔得起、住得舒服的房子。如果你考慮郊區(qū)新房，務必對其漫長的配套成熟周期有充分的心理和財務準備。

2.如果你要賣房，請抓住“置換窗口期”：2025年“分批取消限售”等政策的核心目的，就是暢通置換鏈條。如果你的房子屬于趨冷的一面（地段普通、產(chǎn)品老化、位于遠郊），那么每一次政策或市場帶來的短暫熱度，都是你置換到更核心、更優(yōu)質資產(chǎn)的寶貴機會。留戀過去不切實際的高報價，可能會讓你錯失唯一的“逃生艙口”。

總而言之，2025年的成都樓市，剝離了所有的狂熱與幻想，讓房子的居住屬性、城市的真實價值和個體的理性決策都更加清晰地浮現(xiàn)出來。這對于一個追求長期健康的市場和真正需要安居的人們來說，或許正是最好的開始。

5??2026年，成都樓市會是怎樣的景象？

①、政策基調：上面該出的“猛藥”已經(jīng)出得差不多了，接下來主要是觀察藥效，再出猛招的可能性不大，而且也沒什么猛藥可下，藥效也不大。

②、土地市場：政府想多賣地賺錢更難了，所以會更聰明地拿“好地”出來賣，靠質量而不是數(shù)量來撐場面，不過賣地的節(jié)奏和時機會更聰明一些。

③、分化加劇：房價像人一樣，貴的肯定還是會更貴，便宜的則更便宜，以后看“平均房價”沒啥意義，盯著劣質二手房貶值來反推內外兼修的真豪宅降價是二極管。

④、新房戰(zhàn)場：靠噱頭賣房沒用了，接下來是真刀真槍比誰家房子設計好、用料實、物業(yè)強、交付好。

⑤、二手房市場：二手房會被好新房和大量放出來的次新房兩頭擠，想賣掉就得舍得降價，如果預算不高，要么耐心等，要么大膽砍。

⑥、稅費環(huán)境：最近幾年買賣房子該交多少稅、有哪些優(yōu)惠基本定了，不用擔心突然多出一大筆成本，契稅、增值稅、個稅在2026年應該是走穩(wěn)健路線。

⑦、信貸環(huán)境：借錢的利息會繼續(xù)便宜，銀行和政策（比如公積金）都會支持真正要買房住的人，那啥貼息也應該落地了。

⑧、新興區(qū)域：光畫大餅不值錢了，天府新區(qū)這些地方得看學校、商場、工作機會這些“干貨”到底有沒有兌現(xiàn)，兌現(xiàn)高的地方會逐漸觸底和走量。

⑨、長期價值錨：成都房子相對保值，最根本的原因是不斷有人來、有工作機會、城市有活力，相對其他城市，沒有雖遲但到，一定是佼佼者。

⑩、行業(yè)出清：有些開發(fā)商會挺不住，但這對于認真蓋房子的好公司和看清價值的買房人來說，反而是個機會，市場不會辜負認真的人。

6??2026年買不買房？

簡單說，未來在成都買房，邏輯徹底變了。如果是你自己住，要改善生活，就堅決買核心地段或者新興區(qū)域里配套真正成熟的好房子；如果是想投資，必須極度謹慎，算好長期的賬。市場不會再獎勵冒險和貪便宜，只會獎勵那些認清好貨、愿意為好品質付費的人。

新的一年，房段子團隊繼續(xù)專注于客觀立場的咨詢分析——