2025年中國房企投資拿地分析報告

導 讀

頭部企業強者恒強，投資集中度超七成，其中央企投資保持領先，民企信心隨市場筑底不斷修復。

☉ 文／克而瑞

解讀

前言：

2025年典型房企拿地貨值、金額微增2%、3%，面積降5%，投資區域聚焦在一二線城市。頭部企業強者恒強，投資集中度超七成，其中央企投資保持領先，民企信心隨市場筑底不斷修復。我們預計2026 年投資將延續謹慎之勢，聚焦核心城市戰略下央國企仍是拿地主力。

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典型企業全年拿地貨值、金額同比增2%和3%

2025年，重點監測的100家企業拿地新增貨值、總價和建筑面積之和分別達到22614億元、11027億元和10090萬平方米。其中，貨值、金額同比分別增長2%和3%，建筑面積則同比下降5%。

典型企業新增土地儲備貨值、金額同比回升而面積小幅下降，一方面展現出企業投資筑底反彈的積極態勢，另一方面也印證了當前投資主要聚焦在一二線城市。

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頭部企業集中度超七成，拿地銷售比企穩回升

2025年企業投資呈現兩個明顯特征：

第一，集中度高企。投資金額前十的企業以央企、國企為主。其中中海地產、華潤置地、保利發展、招商蛇口四大央企投資金額占典型企業比重超過三成，前十金額占比則超過七成；

第二，整體拿地銷售比從底部企穩回升。2025年銷售全口徑前100企業拿地銷售比平均為0.29，較2024年上升0.12，回歸到2021年投資力度水平。當然這主要是規模房企積極投資所帶動。同時我們也監測到百強中仍有近五成企業2025年未有土地入賬。

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央企投資保持領先，民企信心邊際修復

重點監測的100家企業中，14家央企的拿地金額占比達到50%，較去年增長7個百分點。當前土地市場中的優質、高價地塊主要是規模較大的央企在參與，這一點從央企拿地金額同比增20%也可見一斑。中海地產、保利發展、華潤置地、招商蛇口等拿地保持領先。

而民企投資信心呈現復蘇態勢，雖然拿地金額占比仍舊較低，但金額顯著改善，2025年拿地總額超過1000億，同比增長8%。以濱江為代表的品牌民企和部分地方深耕的小企業扛起了拿地的“大旗”。

值得注意的是，城投平臺公司作為本輪調整周期中土地市場“托底”主力軍，雖然數量最多，達到41家，但拿地金額占比僅有15%，較去年下降5個百分點，僅略微高于民企，而拿地金額較去年同比降幅同樣達到15%。

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投資將延續謹慎、分化態勢

聚焦核心城市優質地塊

在經歷持續調整和政策修復后，2026年房地產市場具備止跌回穩的內生基礎，但投資意愿短期內難以全面恢復。預計房企整體投資仍將保持低位，主旋律為“謹慎”與“聚焦”。土地供應端趨于精細化管控，優質地塊供給有限，導致房企可選投資標的收窄，進一步加劇區域分化。

從城市布局看，投資將繼續向核心一二線城市集中，尤其是那些基本面良好、人口持續流入、住房需求有支撐的城市板塊。過去追求全國化擴張的模式已不再適用，房企更傾向于深耕已有優勢區域或核心城市群。

從企業結構看，央國企和城投平臺仍是短期土地市場的中堅力量，憑借資金優勢和融資便利性，持續補充優質土儲。頭部國央企有望在市場調整期逆勢布局，增強長期競爭力。而大多數民營房企及中小規模企業投資力度受限于現金流壓力，短期內難有明顯起色。

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