從“漲跌焦慮”到“存量深耕”，樓市的下一站是什么？

房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)是不是快沒什么前途了？

如果我們把眼光放得更長(zhǎng)遠(yuǎn)些，不要管短期的波動(dòng)，會(huì)發(fā)現(xiàn)這個(gè)行業(yè)的基本盤其實(shí)還在，只是游戲規(guī)則完全變了，新的機(jī)會(huì)就隱藏在這次大變化里面。

過去二十多年，房地產(chǎn)一直發(fā)展得比較快，走的是高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的模式，就像參加一場(chǎng)拼速度的短跑。現(xiàn)在，這場(chǎng)短跑結(jié)束。高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的模式積累了不少風(fēng)險(xiǎn)。這幾年，行業(yè)開始主動(dòng)進(jìn)行調(diào)整，投資的增速慢下來(lái)了，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了下降的情況。

有人抱悲觀態(tài)度，覺得房地產(chǎn)會(huì)一直不景氣下去，但只要瞅瞅別的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的現(xiàn)狀就不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)始終在經(jīng)濟(jì)體系里起著重要作用。在好多成熟市場(chǎng)，這個(gè)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)度長(zhǎng)期處在較高水準(zhǔn)，明顯比咱們目前的情況高，這說(shuō)明，問題不在行業(yè)自身失去了價(jià)值，而在咱們的發(fā)展模式得換方向。

那么，下半場(chǎng)的機(jī)會(huì)到底在哪里呢？

最近《人民日?qǐng)?bào)》的一些評(píng)論，其實(shí)給我們指了比較清晰的方向，文章里有個(gè)挺關(guān)鍵的判斷，得看到咱們國(guó)家新型城鎮(zhèn)化還在接著推進(jìn)，城市存量?jī)?yōu)化調(diào)整也有挺大的空間，人民群眾對(duì)好房子有了新的期望。所以，房地產(chǎn)仍有較大發(fā)展?jié)摿Γ@可不是隨便說(shuō)說(shuō)的，背后是實(shí)實(shí)在在的需求。

潛力首先來(lái)自人。一方面，每年還會(huì)有大量新市民進(jìn)到城市來(lái)，這里面包括新落戶的農(nóng)民工、新畢業(yè)的大學(xué)生，他們的剛性住房需求會(huì)一直釋放出來(lái)。另一方面，改善性的需求比較大，現(xiàn)在好多城鎮(zhèn)家庭，住的房子可能有些年頭，位置、戶型可能也不太好，以舊換新、以小換大的愿望特別強(qiáng)烈。

有數(shù)據(jù)說(shuō)，2000年以前建成的城鎮(zhèn)住宅占了存量住宅的30%以上，這本身就是一個(gè)巨大的改善市場(chǎng)。所以，未來(lái)的機(jī)會(huì)，首先要從滿足這些“住得更好”的愿望里找。

這就引出了最核心的一個(gè)變化：市場(chǎng)正在從解決“有沒有”房子，轉(zhuǎn)向追求“好不好”的房子。什么叫“好房子”？它不僅僅是面積大，更要是安全的、舒適的、綠色的、智能的。與此同時(shí)“好房子”也不能是孤零零的一棟樓，它需要配套“好小區(qū)”和“好社區(qū)”。

所以，另一個(gè)巨大的機(jī)會(huì)就藏在“城市更新”里。用“繡花”功夫去改造老舊小區(qū)，增加停車位、養(yǎng)老托育設(shè)施，多建些口袋公園和公共綠地，讓我們生活的街區(qū)變得更完整、更宜居，這既是民生工程，也打開了新的發(fā)展空間。

除了居住本身，房地產(chǎn)下半場(chǎng)的價(jià)值，還會(huì)更多地向運(yùn)營(yíng)和服務(wù)延伸。其中一個(gè)被看好的領(lǐng)域就是商業(yè)地產(chǎn)。

當(dāng)大規(guī)模蓋樓的時(shí)代過去，如何把已有的寫字樓、商場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)好，通過專業(yè)的服務(wù)提升它們的價(jià)值，這里面有巨大的潛力。

背后所涉及的，不只是收租金這一問題，還有專業(yè)化的運(yùn)營(yíng)管理、靈活的融資與退出方式，以及圍繞空間拓展出的多樣化服務(wù)。這塊如果能做起來(lái)，會(huì)成為行業(yè)一個(gè)扎實(shí)的新增長(zhǎng)點(diǎn)。

那要盤活這些存量資產(chǎn)，可少不了金融工具的創(chuàng)新。最近政策方面比較強(qiáng)調(diào)要“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，其中有一項(xiàng)基礎(chǔ)性制度就是推進(jìn)現(xiàn)房銷售制，做到“所見即所得。

與此同時(shí)像公募REITs這類金融工具的發(fā)展，能讓資金比較順暢地進(jìn)入存量運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域，形成投、融、管、退的良性循環(huán)，這會(huì)是支撐行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要一部分。

總體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的下半場(chǎng)，是一場(chǎng)從量變到質(zhì)變、從建造到運(yùn)營(yíng)、從增量擴(kuò)張到存量提質(zhì)增效的深刻變化。痛苦肯定是沒法避免的，可是調(diào)整也是為了可以更健康地往前走。

未來(lái)的增長(zhǎng)，大多是因?yàn)閷?duì)人們美好的居住需求精準(zhǔn)回應(yīng)，還有對(duì)城市存量空間的精細(xì)打磨，這條路也許不像以前那么熱鬧，但是會(huì)走得比較穩(wěn)妥、比較長(zhǎng)久。