萬科項目爛尾

關(guān)于萬科項目爛尾的問題，這并非孤立事件，而是這家曾經(jīng)的房地產(chǎn)“優(yōu)等生”在行業(yè)深度調(diào)整、自身財務(wù)危機、內(nèi)部治理失序與歷史問題集中爆發(fā)等多重因素疊加下，所面臨的系統(tǒng)性危機的集中體現(xiàn)。

一、 具體爛尾/停工項目案例

目前，萬科在全國多地均有項目陷入實質(zhì)性停工或爛尾狀態(tài)，其中幾個典型案例尤為突出：

1. 四川眉山·萬科天府城（36-37號地塊）：該項目原定于2024年12月交付，但截至2026年初，工地仍一片沉寂。其直接導(dǎo)火索是一起涉及項目公司高管程林棟與地方政府官員余鵬的砂石資源腐敗案。三人合謀侵吞本應(yīng)屬于項目的砂石利潤高達4000余萬元，導(dǎo)致項目資金鏈斷裂。項目公司已資金枯竭，甚至拖欠地方稅款129萬元。業(yè)主陷入困境：繼續(xù)等待交房（萬科曾口頭承諾2027年）可能遙遙無期；走司法程序即便勝訴，也可能因公司無財產(chǎn)可執(zhí)行而“錢房兩空”；斷供則會影響個人征信。

2. 深圳·萬科三星工業(yè)區(qū)項目：這是一個位于福田區(qū)、總投資約289.6億元的大型“工改工”城市更新項目。自2022年6月啟動基坑工程后，項目推進顯著放緩，目前已陷入實質(zhì)性停滯。這主要歸因于萬科集團整體陷入財務(wù)危機，資金極度緊張，無力支撐此類需要巨額沉淀資金的重資產(chǎn)項目。

3. 西安·萬科城市之光：該項目因開發(fā)企業(yè)陜西隆基帝和置業(yè)有限公司陷入嚴重的合作糾紛而停滯。合作方隆基集團創(chuàng)始人李瑞斌于2026年3月實名舉報，指控萬科在債務(wù)清償后拒絕歸還項目公司控制權(quán)，并涉嫌違規(guī)挪用項目公司數(shù)十億元預(yù)售資金至集團總部，導(dǎo)致項目公司徹底失控。此外，項目還因未取得預(yù)售證違法銷售被查處，并有房產(chǎn)被司法拍賣。

4. 珠海·萬科海上城市三期：該項目6至9號樓已長期停工，地面、公共設(shè)施等均未完成，影響了已入住業(yè)主的正常生活。萬科曾承諾在2026年1月復(fù)工，但未能兌現(xiàn)。

二、 爛尾的深層原因：一場全面的“清算”

萬科項目的集中爛尾，是其內(nèi)部治理、財務(wù)模式與行業(yè)周期共振的結(jié)果。

1. 前所未有的財務(wù)危機：這是項目停工的根源。截至2025年第三季度，萬科負債總額高達8729.88億元，短期有息負債超過1500億元，而現(xiàn)金及等價物不足700億元，資金缺口巨大。2025年，萬科預(yù)計凈虧損約820億元，創(chuàng)下A股上市公司單年最大虧損紀錄。主業(yè)毛利率低至2%，幾乎無利可圖，疊加大規(guī)模資產(chǎn)減值，使其根本無力維持所有在建項目的資金需求。

2. 系統(tǒng)性高管腐敗與“影子萬科”：腐敗直接侵蝕了項目資金。四川眉山項目爛尾便是子公司高管程林棟受賄案的直接后果。這僅是冰山一角。自2022年以來，萬科已有包括原總裁祝九勝、原董事長辛杰、南方區(qū)域城市更新總經(jīng)理李升陽、濟南公司總經(jīng)理肖勁等多位核心高管被調(diào)查或判刑。更嚴重的是，以祝九勝案為焦點，暴露出萬科體系外存在一個復(fù)雜的“影子萬科”金融網(wǎng)絡(luò)（如鵬金所、博商資管），涉及表外融資、資金池運作、變相自融等問題，在行業(yè)下行期演變?yōu)樾淌伦坟?zé)的核心，嚴重動搖了公司信用根基。

3. 合作開發(fā)模式的反噬：萬科超過六成的項目采用合作開發(fā)模式。在市場上行期，各方共享紅利；但在市場下行、利潤收縮甚至虧損時，復(fù)雜的利益分配機制引發(fā)劇烈沖突。煙臺、武漢、西安等地合作方接連公開舉報萬科，指控其利用控股地位轉(zhuǎn)移利潤、挪用資金、侵害小股東利益。西安隆基集團的舉報更是直指萬科“債清不返權(quán)”、挪用預(yù)售監(jiān)管資金等核心違規(guī)行為，反映了合作信任的徹底破裂。

4. 房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整：整個行業(yè)正從“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高增長”的舊模式，轉(zhuǎn)向強調(diào)“穩(wěn)市場、防風(fēng)險、提品質(zhì)”的新發(fā)展階段。政策層面強調(diào)“控增量、去庫存、優(yōu)供給”，市場成交量價齊跌。在這種宏觀背景下，萬科過去賴以快速擴張的模式難以為繼，歷史積累的風(fēng)險集中暴露。

三、 萬科的應(yīng)對與掙扎

面對危機，萬科及其大股東正采取一系列措施自救，但過程艱難。

1. 國資股東持續(xù)輸血：大股東深圳地鐵集團深度介入。2025年，深鐵向萬科提供了至少11筆借款，合計接近303億元。2026年1月，深鐵再次宣布提供23.6億元借款，累計已超326億元。然而，這種輸血并非無限，后續(xù)新增借款均需萬科提供抵質(zhì)押擔(dān)保。

2. 推動債務(wù)重組與展期：2026年1月，萬科成功推動三筆境內(nèi)債券（合計約68億元）的展期，方案被稱為“割肉式”讓步：對每個賬戶先兌付不超過10萬元，剩余本金的40%立即兌付，剩余60%展期1年。這為萬科爭取了喘息時間，但也嚴重損害了其市場信用。

3. 出售資產(chǎn)與“瘦身健體”：為回籠資金，萬科正在洽談打包處置北方區(qū)域約5個康養(yǎng)項目，意向合作方為新華保險等頭部險資。同時，公司進行了近30年來最大規(guī)模的組織架構(gòu)重組，撤銷區(qū)域公司，設(shè)立城市總公司，集團總部重組為專業(yè)中心，旨在聚焦主業(yè)、降低管理成本。

四、 對業(yè)主的影響與風(fēng)險警示

對于已購買上述爛尾項目的業(yè)主而言，他們正承受著巨大的痛苦與不確定性：

? 交房無期：項目停工，復(fù)工時間遙遙無望，萬科的口頭承諾缺乏保障。

? 維權(quán)艱難：走法律途徑，即便勝訴，也可能因項目公司已成為“空殼”而無財產(chǎn)可執(zhí)行。

? 斷供兩難：若選擇停止償還房貸，將面臨銀行起訴、資產(chǎn)被拍賣并嚴重影響個人征信的風(fēng)險。

給購房者的建議：在當前市場環(huán)境下，購房應(yīng)極度謹慎。優(yōu)先選擇現(xiàn)房或準現(xiàn)房，以徹底規(guī)避爛尾風(fēng)險。若選擇期房，應(yīng)優(yōu)先考慮財務(wù)狀況穩(wěn)健、國資背景濃厚的開發(fā)商。在購房前，務(wù)必仔細核查項目的預(yù)售資金監(jiān)管情況、開發(fā)商的債務(wù)狀況及司法風(fēng)險。

五、 行業(yè)啟示：一個時代的終結(jié)

萬科項目的爛尾潮，是中國房地產(chǎn)行業(yè)歷史性轉(zhuǎn)折的縮影。它標志著依靠高杠桿、高周轉(zhuǎn)、粗放式合作擴張的舊時代已然終結(jié)。未來的行業(yè)發(fā)展將更加強調(diào)：

? 企業(yè)治理與合規(guī)經(jīng)營：內(nèi)部腐敗和“影子”操作將帶來毀滅性打擊。

? 財務(wù)安全與穩(wěn)健經(jīng)營：過度負債和資金鏈緊繃的模式不可持續(xù)。

? 契約精神與合作共贏：在市場下行期，健康的合作模式必須建立在透明、公平的基礎(chǔ)上。

? 產(chǎn)品品質(zhì)與居住屬性：政策導(dǎo)向正推動行業(yè)從追求規(guī)模轉(zhuǎn)向建設(shè)“好房子”，回歸居住本質(zhì)。

總結(jié)而言，萬科項目的爛尾是其自身財務(wù)危機、內(nèi)部治理崩壞、合作模式失效與行業(yè)周期性下行共同作用的結(jié)果。這不僅是一場企業(yè)的危機，更是對過去房地產(chǎn)發(fā)展模式的深刻反思。對于行業(yè)而言，這警示著“活下去”不能僅靠口號，更需要徹底的刮骨療毒與模式重構(gòu)；對于購房者而言，這更是一次關(guān)于風(fēng)險認知的深刻教育。