2025年終數據:中國100家國企「公寓規模」曝光

2025年“十四五”收官之年，央行及財政部持續釋放積極信號，多方利好地方國企平臺，地方國企積極響應國家政策號召，主動承擔社會責任，助力解決青年住房難題，在住房租賃行業中穩步前行。大批保障性租賃住房的密集入市，市場供應量激增，國有企業規模顯著提升。我們看到國有企業近幾年批量進入住房租賃市場，已成為一股不容忽視的勢力。它們不僅是市場供給的主要推動力，更是行業“壓艙石”。

在URI城市租住發布的研究系列中，《中國住房租賃國有企業規模力》受到行業高度關注，被多方權威媒體及學術機構參考引用。URI城市租住今年首次將住房租賃國企規模榜單從傳統50強擴容至100強，這一調整也是行業發展階段的直觀映射。近2年政策推動下，地方安居、城投類企業加速落地保障性租賃住房項目，具備規模化運營門檻的國企數量顯著擴容，印證了行業空間的擴大。除少數頭部企業主導以外，腰部、尾部具備區域深耕能力的企業也已逐步形成穩定規模，體現了租住行業持續在更多城市深耕發展，也標志著行業既“頭部集中”又“分層多元”的階段進階。

請查收2025年度國有企業管理規模成績單，讓我們一起深度交流與探討。

01.行業核心

國家隊梯度分層

成租賃市場絕對主力軍

2025年作為“十四五”規劃收官之年與“十五五”規劃奠基之年的關鍵節點，住房租賃行業已徹底進入國家隊主導的發展階段。國有企業憑借政策、資源、屬地化三重核心優勢，成為行業內的主力玩家。這一格局既是政策導向的必然結果，也是市場資源整合的自然選擇。

政策層面，“十四五”全國計劃籌建保障性租賃住房870萬套，國有企業是完成目標的核心主體，擁有明確的政策指標導向。資源層面，國企依托政府背書，在土地獲取、資金支持、金融工具創新等方面具備民企難以企及的優勢。據URI統計數據看，2025年保障房REITs密集上市，未來將成為規模擴張資金的重要保障。此外國企還具備屬地化優勢顯著的特點，地方國企深度綁定區域發展需求，可精準對接本地人才政策與產業規劃，快速落地適配性房源，形成“區域深耕+政策響應”的雙重競爭力。

“十四五”收官成效顯著，2025年末百強國企管理房源規模近180萬間，覆蓋全國主要城市的保障房與市場化租賃住房市場，成為實現“住有所居”目標的核心載體。

URI城市租住研判：“十五五” 期間，國企將持續錨定 “增量擴容 + 提質升級” 雙軌并行路徑，穩固行業主力軍地位。

02.規模格局

TOP30包攬超八成行業規模

呈現高度集中的特征

從發展態勢來看，住房租賃行業正呈現出“規模擴張與集中度高”的雙重特征。

榜單顯示：百強企業總管理規模達178.2萬套，覆蓋全國主要城市住房租賃市場，前50強管理規模為161.7萬套，50強規模較2024年的50強規模增長18.5%。百強國企管理房源體量龐大，可成為住房租賃市場的穩定器，對市場價格與供應結構起到關鍵調控作用。

行業集中度極高，頭部企業絕對主導。TOP1-10 企業集中度達 57%，占百強國企近六成規模；TOP11-20 占比 16%，前 30 強合計包攬百強總規模的 82%。核心資源高度向頭部集聚，尾部企業占比偏低。分梯隊觀察，行業規模分層差異突出。百強企業平均管理規模約 17817 套，僅有 TOP1-10、TOP11-20 兩個梯隊的平均規模超過該均值。TOP1-10 企業平均管理規模達 101737 套，遠超百強均值，是絕對的規模領跑梯隊；TOP11-20 平均規模略超均值，為次頭部梯隊，擁有一定區域規模影響力；TOP21-30 及后續梯隊平均規模均低于百強均值，與頭部梯隊的規模差距顯著。

URI租住統計顯示，行業管理規模呈中等規模為主體、大規模稀缺的格局：其中10萬套以上企業僅3家，5萬-10萬套企業僅5家，頭部企業的稀缺性進一步鞏固其主導地位；1萬-5萬套、5000-10000 套、3000-5000 套及 1000-3000 套區間企業數量較多，構成百強中堅力量；1000 套以下企業僅 3 家，說明上榜企業已具備一定的規模門檻。

03.分布情況

上海為“企業集聚+規模雙優”核心城市

長三角企業更活躍

在城市、區域分布層面，URI從企業分布情況和管理規模量分布情況進行兩個維度的格局分析，并對二者的差異加以解釋。

先看企業所在城市能級分布情況，一線城市企業數占比為26%，二線城市的百強國企占比則達到51%，是核心集聚主體，多數為地方安居、城投類企業。三四線城市企業占比僅有13%。而值得注意的是，有一部分企業是全國布局型，占比達到13%。

其次，從區域分布來看：長三角區域的住房租賃百強國企數量占比最高，達38%，是行業企業最密集的集聚區域，這一情況也與長三角區域住房保障政策的落地密度、城市居住需求的旺盛程度成正相關；中西部區域企業數占比為29%，位居第二，體現出中西部核心城市的住房租賃國企布局力度；珠三角、環渤海區域企業數占比分別為11%、9%，區域企業數量相對較少，企業競爭還未進入激烈狀態，太原?租建投以3.23萬套的管理規模位列全國第12名，環渤海區域第一名。

從另一個維度，管理規模來看：一線城市管理規模占比升至36%，成為房間規模的核心貢獻能級之一，說明一線城市的國企單個企業的管理規模顯著更高，是行業規模的重要集中載體；二線城市則仍是房間資源的主力，占比達44%；全國性布局企業的房間數占比為17%；而三四線城市的房間數占比僅為3%。

其中，珠三角區域的房間數占比最高，達到32%，是住房租賃百強國企管理房間資源的最主要集中區域（主要貢獻城市是廣州和深圳），可見珠三角區域的住房租賃國企在規模化運營能力上的優勢；中西部區域房間數占比為27%，保持了穩定的規模貢獻度；全國性布局企業房間數占比為17%；長三角區域房間數占比為19%，環渤海區域占比僅為5%。

從榜單上看，上海為“企業集聚+規模雙優”的核心城市，上榜企業數達19家，為所有單城市中最多，管理規模超18.7萬間，既形成了住房租賃國企的產業集聚效應，單個企業的平均規模也處于較高水平，兼具企業密度與規模實力。

全國性布局企業則是“跨城覆蓋+規模領跑”的主體，13家全國性布局企業的管理規模接近30萬間，是所有布局類型中房間規模最大的群體，體現出跨城市資源整合的規模化優勢。

同時，部分城市布局存在“企業數與房間數錯配”現象：一類是單企業高規模城市，典型成為包括深圳、鄭州，企業數僅1家，但管理規模分別達28.9萬間、15.1萬間，單企業的規模化運營能力極強；另一類是多企業中等規模城市，如成都（8家企業、5.7萬間）、重慶（4家企業、8.2萬間），企業數量較多但單企業管理規模相對適中，是地方國企深耕本地的典型代表。

此外，多數城市（如南京、杭州、無錫等）呈現企業數量和規模雙低的格局，屬于補充保障型城市，上榜企業數多在2-4家、管理規模低于5萬間，主要承擔本地住房保障的基礎供給功能。

04.企業競爭

TOP20強國企

增量擴張與存量提質并存

URI城市租住將2025年與2024年企業規模數據對比分析發現，行業頭部國企的發展路徑分化顯著，可清晰劃分為高速增長型、穩健增長型、穩健發展型三大陣營，不同陣營的運營策略與發展階段特征鮮明。

高速增長型企業以激進擴張策略驅動規模跨越式增長，成為行業增量供給的核心引擎。此類企業同比增速普遍超10%，頭部企業增速更是高達30%，典型代表包括華潤·有巢、城投寬庭、湖北省聯投保租房公司·聯投新青年、華發租住、招商伊敦公寓等，憑借強勁的規模躍升勢頭穩居行業領跑梯隊。

穩健增長型企業增速雖略遜一籌，但保持著平穩向好的增長態勢，實現規模與效益的同步提升。如鄭州城發安居、合肥安居、浦發有家等企業的增速區間穩定在7%—17%，其中鄭州城發安居深度錨定本地人才政策，發力保障性租賃住房供給；浦發有家則聚焦上海市場化租賃住房賽道，以高品質運營持續搶占市場份額，二者均走出差異化增長路徑。

穩健發展型企業則立足存量資產優化，以精細化運營和品質升級鞏固市場地位。如深圳人才安居、廈門安居、上海地產·城方等企業，因2024年已形成較大規模基數，2025年戰略重心轉向存量房源的服務升級與產品迭代，通過引入智能門禁、優化社群服務、升級家居配置等舉措提升租住體驗，規模呈現小幅盤整態勢；廣州安居、重慶兩江知寓、成都軌道城市等企業增速低于10%，更側重通過數字化管理降本增效，如搭建房源智能運維平臺、優化租戶全生命周期服務流程，同時深化與屬地產業園區、高校的合作，定向匹配租住需求，筑牢區域市場的穩定供給能力。

企業增速的差異化表現，深刻映射出當前住房租賃行業“增量擴張”與“存量提質”并行的發展節奏。

05.協同筑基

政策支持+金融創新+精細運營

存量改造與增量新建并行

住房租賃管理規模百強國企的行業地位，依托三類共性發展路徑協同支撐，也是行業長遠發展的基石。

1/政策支持與金融創新雙輪驅動。一是國企主要的資金來源是獲取政府專項補貼與政策性低息貸款，用于保障性住房的新建與改造；二是發行保障性租賃住房REITs，通過資產證券化盤活存量房源，實現“投融管退”的資本閉環；三是開展政企合作融資，聯合地方產業園區、開發區管委會等主體，共同投資建設配套租賃住房，分攤資金壓力。

2/從房源的獲取方式上看，存量改造與增量新建并行。存量資產盤活，將城市閑置的國企廠房、辦公樓、城中村房源等改造為保障性租賃住房，如城投寬庭、成都軌道城市?寓見等企業，通過改造實現快速擴面；二是政策性劃撥用地新建，地方國企通過政府劃撥的低成本用地，建設大規模的租賃住房社區，如深圳人才安居集團的多個項目，均采用此類模式；三是產業園區配套建設，針對制造業、科創企業的員工住宿需求，在產業園區周邊配建租賃住房，實現“職住平衡”。

3/以長期運營為導向，堅持民生保障與專業化服務。作為租賃住房，堅守民生保障是重中之重，所有上榜企業的房源租金均基本于同地段同類型市場化房源，且優先面向新市民、青年人、產業人才等群體；二是推進專業化品牌運營，多數企業已打造專屬公寓品牌，如城投寬庭、聯投新青年等，通過標準化的物業服務、社群活動、智慧化管理，提升租戶居住體驗；三是強化政策適配性，緊密對接地方人才政策，為符合條件的租戶提供租金減免、落戶配套等增值服務，實現住房保障與產業引才的雙向賦能。