22億+！保利北京意外問鼎北京商辦銷冠

作者 | 虞滟萍 責編 | 韓瑋燁

摘要：

城市在變，產業騰籠換鳥，客戶需求變化，企業怎能不變？

近期睿和智庫發布了多篇存量資產的大宗交易邏輯的報告。調研中偶然發現，在北京的大宗交易市場上，有一個黑馬險些被忽略--保利北京公建銷售。

2025年，北京增量及存量商辦大宗交易市場依然在“價格見底”與“資產用途”選擇的焦灼中拉扯，市場也呈現出鮮明的結構性分化。保利發展北京公司以超22億的累計成交額，在增量市場逆勢交出漂亮的業績答卷。看似偶然，實則是充分利用天時地利人和的必然，尤其是團隊組織的敏捷性和策略的創新性，值得同業參考。

業績縱深

深入走訪保利北京大宗交易團隊后，我們認為，保利北京2025年的戰績，并非依賴于單一項目的爆發，而是源于昌平未來科學城與通州城市副中心兩大戰略支點形成的穩固“雙核驅動”格局。這兩大引擎在客戶基礎、驅動邏輯與價值屬性上互為補充，共同構筑了逆市成交的業績基石。

1. 昌平核心：未來科學城T3的“產業生態吸附”模型

位于未來科學城東區“能源谷”核心的保利未來大都匯T3寫字樓，是本年度企業端去化的重點。全年累計去化超1.2萬平方米、吸引超8組客戶，尤其是能源科技企業的集中入駐，揭示了一個清晰的邏輯：產業規劃的前瞻性與產品硬實力的耦合，能精準觸發細分市場的剛性需求。

深度產業匹配取代泛化區位概念：客戶名單直指硬核能源與科技領域，這絕非偶然。未來科學城作為北京“三城一區”戰略中明確的“能源谷”，已集聚國家能源、中石油、國家電網等15家央企研發中心。保利T3項目實質上成為了該產業集群的“基礎設施提供商”和“空間服務商”。企業選擇的不僅是辦公場所，更是融入國家級創新策源地的產業生態門票。這種基于確定產業規劃下的客戶獲取，其黏性與穩定性遠高于寫字樓租賃。

TOD效能與“垂直城市”體驗的價值量化：項目作為地鐵17號線“未來科學城站”上蓋的純正TOD，將“約15分鐘至望京”的通勤效率轉化為可感知的生產力優勢。同時，規劃中的400米空中跑道、高空藝術區及自持的11萬㎡“保利時光里”商業，共同構建了一個集約、高效、充滿活力的微城市系統。對于追求員工福祉與創新氛圍的科技企業而言，其復合價值超越了單純的租金成本考量，是客戶選址差異化的硬核競爭力。

2. 通州核心：城市副中心項目的“政策紅利兌現”邏輯

通州項目貢獻了其中關鍵的大額成交，單筆超10億的交易凸顯了央國企對好產品、好服務、好生活價值的追逐。這里的驅動邏輯與昌平形成鮮明互補：從產業自生的市場需求，轉向對頂層設計下區域紅利的堅定信心。

承接非首都功能疏解的確定性：隨著北京市政府東遷和城市副中心建設進入成熟期，通州承接總部型企業、金融機構第二總部等需求日益具體化。保利在該區域的項目，精準卡位了這一歷史性窗口，其成交本質上是承接北京非首都功能的典型示范。這種成交具備單筆金額大、決策周期長、對綜合商務條件要求苛刻的特點，考驗的是開發商與政府協同、資源整合及復雜交易結構設計的能力。

“昌平+通州”的戰略協同效應：雙核布局并非簡單的區域分散，而是精心設計的風險對沖與價值互補。昌平保利T3項目以市場化、產業化的企業客戶為主，現金流穩健，對價值洼地的高度展示與深入挖掘；通州項目則以政策驅動型的大宗央國企交易為主，實現價值標桿和資金快速回籠。兩者構成了“民營企業價值研判”與“央國企戰略決策”相結合的良性資產組合，增強了整體業務的抗波動性。

從“坐銷”到“價值共創”

成交數字背后，睿和智庫更關注保利發展內部“隨需而變”的組織變革。2024年中，保利北京正式組建專業化大宗銷售團隊，這不僅是組織架構的調整，更意味著從思維到行為范式的全面轉型，其核心是從“資源擁有者”變為“價值服務者”。

1. 團隊轉型：專業化“特種部隊”的鍛造

在傳統認知中，央企開發商常依托資源與品牌優勢進行“坐銷”。而保利北京大宗團隊的突破，始于“主動奔赴”。他們系統性對接北京40余家主力渠道、深入京內、京外拜訪目標企業、與政府部門保持高頻互動，其工作重心從“推銷空間”轉向“為客戶提供解決方案”。而轉變體現在細微之處：不僅是在產品硬件上匹配，更在商務條件、政策對接（如產業扶持、人才落戶）、乃至定制化工程改造上積極斡旋，解決客戶入駐前后的每一個實質性問題。這支團隊塑造的“務實、高效、專業、誠信”口碑，是其能在強手如林的大宗交易圈迅速建立信任、實現連續去化的無形資本。

2. 生態構建：從“甲乙方”到“價值共同體”

更為關鍵的是，保利北京主動重構與渠道合作方的關系。在本次去化過程中，他們摒棄了傳統的博弈式甲乙方關系，轉而構建了一種基于透明規則、共享利益、互相信任的“專業共同體”。通過積極維護所有合作方的合理利益，確保了內外目標的一致性與行動的高效協同。開放共創的生態模式，極大地拓展了市場觸角，將分散的渠道資源整合為一張高效的銷售與服務網絡，實現了1+1>2的效應。很多企業都開始大談生態系統，保利北京直接下場，拓寬認知，在干中使其封閉的內部循環，轉向開放的價值網絡協作。

產品力升華

保利項目的成功去化，離不開其產品力從單一物理空間向復合場景生態的跨越。未來大都匯T3是這一理念的集中體現。

從TOD到“效率中樞”：地鐵上蓋已非新鮮概念，但保利將其效能做到了極致，并通過實測通勤數據（15分鐘到望京）將其轉化為極具說服力的價值主張。實體產業選址在哪落戶，除了產業聚集以外，還要考慮人才布局，員工的生活，時間即成本，效率即競爭力。

從配套到“活力引擎”：自持的11萬㎡“保利時光里”商業、建設中的科技交流中心、千帆音樂節永久會址，這些都不是冰冷的配套清單，而是持續生成事件、吸引人流、激發創新的“城市活力接口”。它們讓辦公空間擺脫了八小時的局限，成為承載全天候工作與生活方式的容器。

從地標到“精神象征”：約150米的昌平第一高樓，其價值不僅在于視野，更在于它作為“能源谷”物理制高點和心理認同標的的雙重意義。它為入駐企業提供了強烈的身份歸屬感和區域影響力，這是普通辦公物業無法提供的情感價值。

行業啟示

22億+的成交在過往的北京可能并不能說明什么，但在國際國內局勢變化莫測的2025年，顯得尤為亮眼，問鼎2025年北京商辦銷冠，看似意外，實則又是情理之中。只要這支務實、高效、專業、誠信的團隊在，這只是一個開始，相信2026年也能持續成交、捷報頻傳。

保利北京的實踐，為處于深度調整期的房地產行業提供了一個清晰的“抗脆弱”能力建設框架。

第一層：客戶深度鏈接與解決方案能力。超越簡單的買賣關系，深入理解產業客戶的發展邏輯與痛點，提供從空間、政策到服務的定制化解決方案，成為客戶戰略成長的伙伴。

第二層：區域價值深度綁定與重塑能力。不再做被動的區域價值接受者，而是通過打造旗艦項目，主動參與甚至定義區域核心功能（如產業樞紐、文化地標），與城市發展脈搏同頻共振，分享確定性增長紅利。

第三層：開放生態的構建與協同能力。打破企業邊界，與渠道、政府、產業鏈上下游構建互信共贏的生態。在不確定性市場中，生態的協同彈性能有效分散風險、捕捉機遇。

對于房地產，大眾的言論是，房地產的“黃金時代”過去了。這兩年我們看到這個行業最極致的內卷。但黃仁勛說，“能夠承受痛苦的人最終往往是最成功的人。”

無論企業還是個人，成長不是糾纏過去，而是與過去和解，輕裝前行。換個視角看房地產，或許新的黃金時代已經在蓄力了。