第二增長曲線！華潤、龍湖、新城經營性收入再創新高！

各大上市房企開始在陸續發布2025年的銷售額數據。

除了銷售額數據之外，有的房企也在發布2025年的經營性收入數據。

經營性收入，主要指的是商業運營、長租公寓、酒店管理等板塊的營收，有的房企經營性收入還包括物業管理業務收入。

與開發業務容易受到政策、市場波動等影響相比，經營性業務相對來講更為穩定一些。

同時，開發業務盈利越來越弱，而經營性業務的盈利能力更強。

因此，當地產行業進入存量時代之后，經營性業務不但給企業貢獻的是穩定的現金流，更是成為利潤的壓艙石。

2025年，華潤置地、龍湖集團、新城控股的開發業務銷售額均下降的情況之下，經營性業務的收入則均創下新高。

按照目前這個趨勢，預計用不了幾年，有的房企經營性收入在企業營收中的占比就會超過50%！

01

華潤置地2025年經營性收入511.5億元

在中國房企中，之前的“利潤之王”是中海，如今是華潤置地。

華潤置地的凈利潤這兩年之所以超越中海，有一個重要的原因就是華潤置地的經營性業務。

根據華潤置地發布未經審核的2025年運營收入，2025年合同銷售額為2336億元、銷售面積922.4萬平方米，分別同比上年減少10.5%、18.6%。

與開發業務銷售額下降相比，華潤置地2025年經營性收入則實現了增長。

2025年，華潤置地經營性收入為511.5億元，增長6.5%。其中，經營性不動產租金收入為329.4億元，增長12.8%。

華潤置地的經營性業務，主要包括經營性不動產和資管業務（購物中心業務、寫字樓業務、酒店業務）、華潤萬象生活、生態圈要素型業務（文體場館運營、租賃性住房）。

按照2025年上半年的財報數據，經營性業務在華潤置地營收中的占比為21.66%，貢獻了公司60.2%的凈利潤。

在西安，華潤置地目前已開業2座萬象城、1座萬象天地。另外，華潤萬象生活、生態圈要素型業務在西安也有落地，西安奧體中心就是華潤置地代運營的。

2026年，位于西安浐灞國際港奧體板塊的萬象匯將迎來開業，位于曲江CCBD板塊的西北首家柏悅酒店也預計將會開業，屆時華潤置地在西安市場的經營性收入規模將會進一步增長。

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龍湖集團2025年經營性收入267.7億元

在中國規模型民營房企中，龍湖是少有的依然保持安全的房企。

開發業務方面，龍湖這兩年很明顯在踩剎車；經營性業務，龍湖則保持增長。

這兩者一降一漲，可以看作是龍湖目前的轉型。

根據龍湖集團發布的數據，2025年公司開發業務實現銷售額631.6億元、銷售面積518.6萬平方米，2024年的時候這兩項數據分別為1011.2億元、712.4萬平方米，降幅基本在三成。

與銷售額下降相比，2025年龍湖集團經營性業務收入則達到了267.7億元（含稅285.4億元），較2024年小幅增長，創下新高。

龍湖的經營性業務包括商業投資、資產管理、物業管理、智慧營造，龍湖是從2022年開始發布經營性收入數據的，2022年的時候為236億元（不含稅），在公司營收中的占比只有9.42%。

而到了2025年上半年的時候，經營性業務已經占到龍湖集團營收的22.62%！

在西安，龍湖的經營性業務除了大家熟悉的龍湖物業之外，商業投資已在西安開業4座龍湖天街、1座星悅薈，資產管理航道中的龍湖冠寓在西安也已形成規模，智慧營造（龍湖龍智造）在西安城北、浐灞國際港、長安等板塊也已經落地多個項目。

接下來，龍湖在西安的重點，應該就是經營性業務了，成為頭部房企在西安轉型的代表。

也許有一天大家會看到龍湖在西安房企銷售額排行榜TOP10、TOP20中消失，但實際上其在低調布局的是上述這些經營性業務，其盈利能力實際上更強了。

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新城控股2025年商業運營收入140.9億元

民企背景的新城控股，能夠確保在這一輪房企暴雷潮中保持安全，必須感謝其早些年布局的商業板塊。

2025年，新城控股的開發業務銷售額下降至192.7億元、銷售面積253.58萬平方米，分別較上年下降52.03%、52.94%。

也就是說，2025年的銷售額、銷售面積不到2024年的一半。

與開發業務大幅下降相比，新城控股2025年商業運營收入為140.9億元，較上年增長10%，創下新高。

按照目前這個形勢，預計過不了幾年，新城控股的商業運營收入就會超過開發業務收入，在公司營收中的占比超過50%。

屆時，大家就不能按照傳統的地產企業來看待新城控股了。

新城控股的商業運營主要是大家熟悉的吾悅廣場，另外還有酒店、寫字樓等。

其中，截止2025年10月份的時候，新城控股在全國已經布局205座吾悅廣場，已開業176座。

截止2025年底，新城控股在陜西已經開業7座吾悅廣場（西安2座，寶雞、延安、渭南、漢中、安康各1座），總建筑面積約65.95萬平方米，出租率99.08%，2025年租金收入為6.97億元，較2024年增長11.1%。

在新城控股已經進駐的28個省、直轄市、自治區中，陜西的租金收入排在第5，僅次于江蘇、浙江、安徽、山東。

除了華潤置地、龍湖集團、新城控股之外，萬科、大悅城等房企的經營性業務營收規模也是比較大的，但目前尚未披露2025年經營性業務數據。

2025年前三季度，萬科的營收為1613.9億元，其中經營服務業務營收為435.7億元，增長1.1%，在公司營收中的占比約27%。萬科的經營服務業務主要包括物業服務、商業開發與運營、租賃住宅、物流倉儲等。

大悅城2025年上半年的營收結構中，經營服務業（投資物業及相關服務、酒店經營、管理輸出、物業及其它）營收占比在22%以上，預計2025年營收規模在七八十億元。

實際上，對于企業發展過程中自持大量商業、辦公、酒店的房企而言，這部分資產不但會為企業營收貢獻現金流、更高的利潤率，更重要的是這部分資產會成為企業沉淀下來的優質資產，在地產開發行業下行周期中可以通過出售、融資等方式進一步成為企業的資金來源。

2017年的時候，萬達就通過甩賣文旅、酒店資產給融創、富力從而渡過難關；2025年，萬達通過甩賣萬達廣場求生。

事實上，除了直接出售，以及此前的抵押貸款、類REITs等方式融資之外，2025年12月31日，證監會正式印發《關于推動不動產投資信托基金（REITs）市場高質量發展有關工作的通知》以及《中國證監會關于推出商業不動產投資信托基金試點的公告》，滬深交易所、中國結算等同步出臺配套文件。

這標志著市場期盼已久的商業不動產REITs正式啟動！

這對于自持有商業資產的房企來講，無疑是一個重磅利好，可以說是盤活資產、降低負債的 “救命稻草”。

所以，對于一家企業來講，在現金流充裕的時候，買點不動產攢著，還是非常有必要的~