中海地產，閃電戰泡湯了

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利潤王中海地產，又創了一個新紀錄。

1月21日，北京規自委發布了通州九棵樹FZX-0302-6017地塊報規圖。

怎么又公示？之前不是發過嘛！花姐很是驚愕。

去年12月23日，這塊地曾公示過首版報規圖。按照時間推算，現在應該是通告反饋意見才對。

花姐反復查詢，確認中海九棵樹項目重新公示了一版報規圖，圖紙有改動，依然有7個工作日公示期。

這種兩次報規的做法，在北京樓市十分罕見。

至少傳遞出兩個信號：

1、對原版報規圖的調整幅度較大。如果只是微調，無須第二次公示，只在通告反饋意見時，將最終版直接公布即可；

2、第二次公示報規圖，又需要花費7個工作日，等于重走一遍流程，導致開發時間，至少要延后一個月。

以中海地產在2025年11月27日拿地計算，時間已經過去近兩個月。

這個速度，令中海地產沒了閃電戰的優勢，只能算是按正常節奏推進。

為什么中海地產的這張報規圖，非得要搞個“二進宮”？

它可是一家身經百戰的央企地產商。中海九棵樹項目的設計單位也很牛——中國建筑標準設計研究院。

把大門的面子做足

一個樓盤，大門是面子。

九棵樹6027地塊不大，占地約2.47萬㎡，規劃建筑面積約5.44萬平米。但擁有好的門面，也是必要的。

新版報規圖在東大門和會所上，花了大功夫。

1、原版圖紙景觀大門和鄰里中心是分開的；新版圖的景觀大門，通過架構和鄰里中心相連，形成一個有機的整體，出入口分開；

2、新版圖紙上，大門兩側增設了景墻，沿九棵樹中路南北排開，甚至做了退線處理，十分氣派；

3、減少了風雨連廊，讓2#南面更為清爽，沒有遮擋之憂；

4、下沉庭院西面縮小了點，將消防樓棟做了優化；

5、配套樓從原來的東西向，變成南北走向。

綜合來看，新版方案的大門與會所，更和諧，更一體化。

首層架空層大挪移

好房子政策里，有一個重要指標：首層架空層。

6027地塊也不例外。

最初，它把首層架空層設在西北角、三個單元；但新版改了位置，將2個單元首層架空層移至東北角，1個單元首層變成鄰里中心。

這個新設計，帶來兩個改變：

1、減少架空層面積，把部分變成更實用的鄰里中心。但，由于建筑總高度未變，15層45米、18層54米，花姐推測，它的架空層只有3米；

2、將首層架空層和鄰里中心東移之后，與南面的大門、鄰里中心、下沉庭院等，形成了一套完整的生活體系。

這一調整，讓整個設計方案得到了升華。

疏散樓梯被大改

新舊兩版圖紙，還有有個很隱蔽的變化：疏散樓梯有了大改動。不仔細看，很難發現這點。

大致涉及三類疏散梯：

1、地下疏散樓梯

原版圖紙中，絕大部分單元門旁邊，設有地下疏散樓梯。但，它有一個弊端，有點影響美觀，業主進出門，礙眼。

新版圖紙有了改觀，將部分樓梯改到樓棟的側面了。

2、下沉庭院樓梯

將下沉庭院的樓梯，變了一個方向。原因是，聯通風雨連廊一并取消之后，將樓梯變成南北走向，節約了庭院空間。

3、屋面樓梯

新版的1#和5#的屋頂，各增加了一個樓梯。

這是消防規范的需要：

“ 建筑高度大于27m、不大于54m，且每層僅設置1部疏散樓梯的住宅單元，戶門的耐火完整性不應低于1.00h，疏散樓梯應通至屋面”、“多個單元的住宅建筑中，通至屋面的疏散樓梯，應能通過屋面連通”。

1#和5#各自只有1個單元，它們分別需要與2#和4#（都是18層）的頂層屋面連通。

換句話說，就是1#和5#需要在屋面各自增加三層樓梯：15層、17層和18層。

畢竟，消防人命關天，馬虎不得。

權益退線沒有退讓

聊完6027地塊新圖之變后，花姐來看下中海九棵樹項目的不變之處。

它的戶型大小，沒有任何改變：72平米、86平米、96平米和118平米。

此外，花姐本以為，新圖紙會將北排建筑的退線拉大一點，減少北面的6016地塊權益退線。

但，中海地產并沒有這么做，而是盡可能讓6027做到完美，其退線主要來自兩個方向：

1、東面，退線20米，約退線0.21萬平米。

原因是：按照出讓文件，沿九棵樹中路西側道路紅線向西20米范圍內空間，不得建設永久性建筑，建議結合開敞空間和綠化統一設計。

2、北面，分別退線10.86米、22.32米和15.34米；約退線0.3萬平米。

原因是：北面6016地塊為一塊未出讓的純居住用地，南北地塊應設權益退線。

根據6017地塊的圖紙，花姐推測出6016地塊的退線距離，從西到東，分別為38.94米、9米和34.46米，沿九棵樹中路西側道路大概率也須退線20米。

如此一來，6017和6016地塊的實際容積率分別約為2.7和3.3——土地文件上的容積率分別為2.2和2.4。

從退線的角度看，6016地塊是很吃虧的，占地2.11公頃，規劃建面5.06萬平米，上市沒有時間表。

實際上，這兩宗地曾有一起出讓的想法。

拿地文件顯示，若6016、6017地塊二級建設單位為同一主體，地下可通過 FZX-0302-UG01區域（街坊一路）進行連通，可連通部分的深度為-3.5米到-12米。

花姐大膽做個預測：未來，6016地塊上市后，也可能由中海地產摘得，只不過，容積率可能會調低。