收購(gòu)二手住房用作保障性租賃房，會(huì)給住房市場(chǎng)帶來(lái)什么影響？

據(jù)媒體報(bào)道，2026年2月2日，上海收購(gòu)二手住房用于保障性租賃住房項(xiàng)目工作實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)，上海市浦東新區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)作為首批試點(diǎn)區(qū)。

政府倡導(dǎo)這么久“鼓勵(lì)國(guó)有資產(chǎn)盤活存量房”，“商品房+保障性住房的雙軌制”的大方向，上海這次“收購(gòu)二手房作為保障性租賃房”其實(shí)就是把大方向具化為可執(zhí)行的政策。

一些地方國(guó)有資本確實(shí)開(kāi)始下場(chǎng)收購(gòu)滯銷的存量房，

比如，2024年的時(shí)候，深圳市安居集團(tuán)有限公司所屬企業(yè)擬開(kāi)展收購(gòu)商品房用作保障性住房工作。現(xiàn)向深圳市域征集商品房用作保障性住房項(xiàng)目，征集范圍為深圳市（不含深汕特別合作區(qū)）范圍內(nèi)商品房性質(zhì)的住宅、公寓、宿舍等，優(yōu)先選取整棟或整單元未售、可實(shí)現(xiàn)封閉管理的樓棟項(xiàng)目（房源）。原則上項(xiàng)目（房源）主力戶型面積應(yīng)滿足我市保障性住房戶型、面積（65平方米以下）要求。

同年，南京市計(jì)劃出臺(tái)收購(gòu)已建成未出售商品房用作保障性住房工作方案。目前，已啟動(dòng)已建成未出售商品房項(xiàng)目梳理摸排，征詢房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售意愿，如有合適項(xiàng)目將按要求由國(guó)企負(fù)責(zé)收購(gòu)實(shí)施。下一步，南京市將加快構(gòu)建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求。

此外還有，杭州、天津、成都、青島……等強(qiáng)二線城市，都開(kāi)展類似的工作。

甚至，各高校也在開(kāi)展收購(gòu)存量商品房改造成學(xué)生宿舍。比如，在去年，中國(guó)礦業(yè)大學(xué)南湖校區(qū)擬用2.93億元，收購(gòu)開(kāi)發(fā)商490套存量房，解決學(xué)生宿舍不足的問(wèn)題。

這次上海將二手房作為收購(gòu)的對(duì)象，是將政策收購(gòu)的對(duì)象范圍擴(kuò)大，二手房算不算“存量房”這個(gè)概念還有待商榷，不管是滯銷的新房還是二手房，收購(gòu)的目的都是為了提高市場(chǎng)的流動(dòng)性。而目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的弊端就是，缺乏流動(dòng)性，國(guó)有資本的注入，至少能夠緩解部分企業(yè)和購(gòu)房者的資金壓力。

同時(shí)，我們也要看到收購(gòu)二手房的一些限制性條件，比如，靜安主打置換本區(qū)新房商品房的客戶房源。也就是說(shuō)，你是置換需求的二手房，才能夠納入到政策的范圍，這也是目前住房“以舊換新”政策的一個(gè)措施。如果，二手房業(yè)主僅僅是想出售房源，來(lái)?yè)Q取現(xiàn)金，估計(jì)很難適配該政策，你得有購(gòu)買新房的需求，才能享受到這個(gè)政策，通俗點(diǎn)講就是“花更多的錢，可以幫你打折”，某種程度上可以說(shuō)是貨幣化棚改政策中的一環(huán)。

綜合來(lái)看，本次上海收購(gòu)二手住房用作保障性租賃房給市場(chǎng)帶來(lái)的影響，可以分為以下維度：

• 對(duì)保障性租賃住房市場(chǎng)：能夠快速增加中心城區(qū)小戶型保租房供應(yīng)。房源來(lái)自存量市場(chǎng)，能有效縮短建設(shè)周期，節(jié)約一定成本，加快供給速度。

• 對(duì)二手房市場(chǎng)：為部分老舊小戶型房源提供新的、穩(wěn)定的退出渠道，有助于消化庫(kù)存，穩(wěn)定市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期。

• 對(duì)保障性住房需求者：較低的租金，地段更為靠近中心城區(qū)，租賃合同由政府背書
  

• 對(duì)賣方：出售二手房的業(yè)主，通常有置換改善的需求，該政策能夠讓他們更快賣掉舊房，從而有資金和資格購(gòu)買新房交易流程更簡(jiǎn)化、透明，降低了置換成本和時(shí)間。

前面提到，深圳、南京等城市開(kāi)展收購(gòu)商品房用作保障性住房工作是在一年多以前，但這套動(dòng)作也并沒(méi)有給當(dāng)?shù)氐臉鞘袔?lái)較大的變化。畢竟，這樣的收購(gòu)的住房量是有限的，地方政府財(cái)政也不寬裕，國(guó)有資本也面臨著“國(guó)有資產(chǎn)流失”的壓力，對(duì)于收購(gòu)項(xiàng)目的選擇和批準(zhǔn)也是慎之又慎。所以，這部分量對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是杯水車薪，再加上天量掛牌的二手房，很難對(duì)市場(chǎng)價(jià)格帶來(lái)波動(dòng)。

該政策的關(guān)鍵點(diǎn)還是在于資金來(lái)源的問(wèn)題，如果收購(gòu)二手房不是“試點(diǎn)”性質(zhì)的小打小鬧，規(guī)模化的收購(gòu)，就得有融資方面的財(cái)政支持。單純依靠中央撥款和地方財(cái)力是很難滿足資金需求的，還需要銀行等金融機(jī)構(gòu)的貸款，尤其是專項(xiàng)債的長(zhǎng)期低利率的貸款。甚至，還需要市場(chǎng)化的融資渠道的支持，比如這幾年較為火爆的REITs等金融工具。