2025年浙江代建解讀：政策規范驅動下的升維競爭與破局之道

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歷經三十余年的探索，浙江省已形成從政策體系到市場實踐的成熟代建生態。從2005年首創安置房代建機制，2017年推行全過程代建模式，再到2025年省級規范與地方細則深度協同，浙江始終以政策先行推動代建行業向標準化、專業化演進。

2025年，浙江省代建市場活躍的企業仍以本土企業為主，除此之外，旭輝管理、金地管理、新宏圖等企業也有項目拓展落地。在高度競爭的市場環境下，委托方對代建企業的要求也愈加嚴苛，更加注重代建企業的綜合實力、專業素養、產品能力、服務品質，甚至是運營服務等多方面因素，無疑對代建企業提出了新的挑戰，也將促使代建企業不斷提升自身實力，以適應市場的變化與發展，在激烈的競爭中脫穎而出。

特別聲明：（1）依據企業2025年1-12月在浙江市場的代建新簽約規模統計，范圍包括商業代建、政府代建和資本代建等業務數據。（2）數據來源：中指數據庫、企業填報、公開數據收集等。本報告僅供參考，不對使用報告及其內容所引發的任何直接或間接損失承擔責任。

政策升級，行業規范程度顯著提高

2025年，浙江省代建領域政策以“質量管控、全流程規范、權責強化”為核心，形成省級頂層設計與地方落地細則的完善體系，進一步抬高行業合規門檻，引導市場向高質量發展轉型。

在省級層面，2025年7月發布的《浙江省住宅工程質量分戶驗收管理辦法》（浙建〔2025〕4號）具有標志性意義，首次以政策形式明確：采用工程總承包或代建模式的住宅項目，代建單位必須參與分戶驗收全流程，并依據合同承擔對應質量責任。這一規定直接將代建企業的履約責任與項目交付標準深度綁定，成為住宅代建項目合規驗收的剛性依據。

表：2025年浙江省及省內多地代建相關政策匯總

數據來源：中指研究院匯總整理

從各地政策細則來看，其核心導向清晰指向三大趨勢：

合規門檻提升：全流程報備、造價變更管控等要求，倒逼代建企業完善質量與成本管理體系，非頭部企業面臨更大合規壓力。

政府代建規范化：多地推行統一代建主體、分階段實施代建，浙江市場的政府代建正從分散化管理向集中統籌模式轉型，頭部代建企業憑借更強的資源整合能力，在政府項目中占據更有利地位。

業務邊界拓展：政策明確鼓勵代建業務向公建、產業園等領域延伸，與市場需求結構變化形成共振，為代建企業探索差異化發展路徑提供了明確的政策支撐。

競爭格局，浙系企業穩守高份額

2025年以來，浙江省房地產代建市場更為“內卷”，在激烈的代建市場環境中勝出的企業，基本為本土深耕企業或頭部外來企業。

2025年，在中指研究院發布的全國房地產代建企業新簽約規模排行榜中，有37家企業上榜，其中7家為浙系本土房地產代建企業，占比18.9%。從新簽約規模來看，2025年浙系代建企業的新簽約規模累計7079.9萬㎡，占比約為29.3%。綜合來看，憑借多年深耕積累的專業能力、資源整合優勢以及區域口碑，浙系企業在全國代建市場中形成了“數量占比不足兩成、業績貢獻接近三成”的強勢格局，本土企業的主導作用愈發突出。

從浙江房地產代建的年度榜單來看，仍是本土房企占主導，尤其是綠城管理、藍城集團等頭部企業，以及興元建設（而今管理）、藍綠雙城和浙商綠建集團等中堅企業拓展表現優異。各類企業憑借差異化的競爭策略，在政府代建、商業代建、城市更新等多個細分賽道中斬獲頗豐，進一步鞏固了浙系代建的區域優勢。

政府代建，規模承壓與模式升級并存

據中指研究院對于招投標市場的監測數據顯示，2025年浙江省政府代建的招投標規模同比下滑超過20%。在市場空間持續承壓的背景下，業主方對代建企業的綜合服務能力要求顯著提升；與此同時，嚴峻的行業形勢也倒逼浙江代建企業加速探索差異化發展路徑，業務布局逐步從傳統住宅領域向公建、產業園等多元賽道延伸。

2025年，綠城管理、藍城集團、藍綠雙城、中天美好集團、金地管理、方遠房地產集團、宋都集團等行業主流代建企業，均在浙江政府代建領域斬獲新增項目，保持穩健競爭力。

表：2025年浙江省內政府代建項目的中標情況（部分）

數據來源：中指代建云，中指研究院監測

全過程代建占比高達8成，綜合服務門檻持續拔高

當前，浙江省政府代建招投標已普遍采用全過程代建、全過程工程咨詢等模式，代建服務的全周期屬性愈發凸顯。中指研究院統計顯示，2025年浙江省全過程代建項目招投標占比高達83.3%，較2024年大幅提升10.2個百分點，全過程委托已成為政府代建的核心選擇。

比如，東陽市金澤巷舊城改造項目-金澤悅府安置房全過程代建開發項目，是東陽市重點民生工程。該項目總建筑面積約為42.8萬㎡，是近年來全市規模最大的舊城改造安置項目之一，其實施背景復雜、品質要求高，并采取“全過程代建”模式。項目最終由藍城集團牽頭，聯合中天建設和浙江恒欣設計中標承接。

再比如，青田縣北山鎮吳山區塊華僑安居工程，采用“全過程代建代銷”模式，最終由綠城管理聯合浙江佑融建設、中交一公局、浙江大學建筑設計院組成聯合體中標。項目包含四宗地塊，主要面向華僑群體，除承擔常規建設任務外，還對產品品質、國際宜居標準及文化歸屬感提出更高要求。代建方需負責從前期報批、設計優化、過程管理直至銷售去化、交付運維的全周期服務，并接受去化率考核，對綜合開發與市場運營能力構成全面挑戰。

項目拆分招標，風險分散與規模分化趨勢顯現

從項目規模來看，2025年，政府代建單項目的平均規模有明顯下降趨勢，據統計，約有70%以上的政府代建項目規劃總建筑面積低于低于10萬㎡。同時，以“拆分招標、模塊推進”為特征的項目發包模式逐步成為主流。

以浙江鏡嶺水庫移民安置公寓房項目為例，該項目采用了“全過程代建模塊化拆分”模式，將整體安置社區拆分為鏡嶺集鎮地塊、曙光三號地塊、曙光二號地塊及曙光公建地塊四個獨立標段。最終由綠城管理、藍城控股、藍城集團和金地管理等多家企業分頭中標。

這種拆分模式不僅降低了單個項目的規模體量，也將整體項目風險分散至不同主體，反映出當前浙江代建市場通過“化整為零”的招標策略，來平衡風險、優化資源配置的新趨勢。

國資及城投代建，去化與品質雙考核成常態

中指研究院收集到的中標信息顯示，國資城投平臺成為商業代建的委托主體，且企業要求越來越高。據不完全統計，2025年浙江市場上的國資或城投代建要求代建代銷的比率高達90%以上，部分項目甚至提出更高的要求。

比如，浙商綠建集團中標的龍泉市書堂畈地塊全過程代建項目，不僅明確要求工程質量需確保斬獲“九龍杯”優質工程獎、爭創“錢江杯”優質工程獎，還對銷售端提出硬性考核——要求在服務期內實現可售住宅、商業用房、儲藏間及車位等產品去化率不低于80%。這一要求將工程品質與市場去化深度綁定，標志著浙江代建項目招標已從單一的工程管理能力考核，轉向“品質管控+市場運營”的綜合能力考驗，代建企業的履約風險與責任邊界顯著擴大。

再比如，興元建設（而今管理）中標的杭州某國資企業委托項目，聚焦熱雪奇跡室內滑雪場的全生命周期產業服務，涵蓋從前期片區發展謀劃、精準產業資源導入，到項目建設咨詢、工程代建實施，再到后期運營管理的完整服務鏈條。這不僅是企業在一體化產業服務模式上的創新性探索，更標志著代建服務已突破傳統工程管理邊界，向“產業規劃+建設執行+運營賦能”的全鏈條延伸，對企業的產業資源整合、跨環節協同把控能力提出了更高要求。

表：傳統代建與一體化產業服務模式的關鍵差異

總結：

在浙江市場這一輪的發展中不難發現，市場競爭對代建企業的要求越來越高，不僅考驗住宅層面全方位的代建管理能力和銷售去化能力，更考驗企業多元業態的綜合建設能力和運營能力。

對于代建企業而言，能否抓住機遇關鍵在于三大核心能力：一是精準需求把控能力，例如藍城集團通過上門調研、風俗適配設計，滿足拆遷戶個性化需求；二是全鏈條資源整合能力，如綠城管理整合200余家甲級設計院、施工單位，提供“一站式解決方案”；三是長期主義的產品力，堅持以“好房子”標準打造項目，而非短期追求規模。唯有如此，才能在激烈的競爭中實現“有效益的增長”，持續引領浙江代建行業向高質量發展邁進。

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