區域樓市觀察｜長三角&珠三角篇

文中涉及城市詳細數據，聯系索取

2026年，中國房地產市場步入調整的第六個年頭。年初以來，政策層面釋放出清晰的“穩預期”信號，1月多項需求端與融資端政策落地，提振市場信心。整體來看，房地產已進入以“穩定預期、縮短調整時間”為目標的新階段。作為“十五五”開局之年，2026年政策靠前發力基調明確，預計市場筑底與分化態勢仍將延續。

新春探訪，見微知著。近期，中指研究院各地分析師以“新春樓市觀察”為主題，通過對各地市場量價走勢的分析，研判市場發展趨勢，形成區域市場系列報告。本文為長三角&珠三角篇。

• 上海：開年樓市政策加力，新春行情有望呈現“結構性回暖”

上海自去年8月25日樓市新政出臺以來，相關政策效應持續顯現，為市場需求釋放提供支撐。2026年2月初，浦東新區、靜安區、徐匯區三區正式試點啟動二手房收購用于保障性租賃住房，此舉有助于打通“以舊換新”的置換鏈條，進一步激活市場流動性。2月25日，上海發布樓市“滬七條”，住房限購再松綁，非本市戶籍繳納社保或個稅滿一年即可全市購房。

結合2026年1月最新數據與春節期間市場動態來看，市場信心正逐步修復，購房者入市意愿有所增強，但區域分化、項目分化的特征依然顯著，市場整體有望呈現“量價趨穩、結構回暖”的春季行情。

政策利好持續釋放，住房供給結構與品質不斷優化提升。2025年以來，上海從供需兩端同步發力。供給端，一方面取消土地出讓中小戶型指標限制，另一方面對高品質住宅項目給予容積率獎勵，著力提升住房供給質量；需求端，下半年密集出臺調控舉措，涵蓋優化限購、調整公積金貸款、下調二套房貸款利率、減免房產稅等，多措并舉推動合理住房需求釋放。系列政策利好效應已于2025年四季度逐步顯現。進入2026年年初，浦東、靜安、徐匯三區率先試點政府收購存量“老破小”房源，定向激活住房置換鏈條，助力新建商品住宅去庫存，同時開年“滬七條”發布，繼續優化住房限購及公積金貸款政策，也有助于市場需求進一步釋放。

二手房市場延續2025年四季度回暖態勢。2026年1月，上海二手商品住宅網簽成交20105套，創下近8個月來的新高，也是自2022年以來同期成交量的峰值。春節期間，政策效應持續顯現，據相關中介機構區域負責人介紹，節前一周日均成交近600套，雖受假期因素影響，帶看量不及節前高峰，但客戶心態正發生變化，主動詢價、愿意坐下來談的購房者明顯增多。

新房“春節不打烊”，部分項目營銷力度加大。春節期間，多家房企推出“新春購房節”活動，主要包括特價房讓利、折扣優惠、贈送物業費或車位使用權等形式。如，保利上海項目推出“贏春計劃”，推出“六重禮遇”、總經理特價房及3%限時優惠等專屬優惠包。與此同時，線上營銷成為重要補充，多家房企及中介機構推出抖音直播講盤等活動,實現“春節不打烊”。

從區域表現看，外環外性價比突出的剛需項目表現優于預期。以寶山、閔行、浦東外環沿線為例，總價400萬左右的房源看房量較為集中。據某國企上海項目營銷負責人透露，“春節期間項目日均到訪量維持在15組左右，比預期高了不少，成交轉化率也好于去年”。相比之下，核心區域高端項目多以自然到訪為主，成交周期相對較長，但價格保持堅挺。

二手房掛牌量趨穩，學區房、地鐵房熱度不減。受春節假期影響，二手房帶看量環比有所下降，同時新增掛牌量較去年春假期間下降明顯。值得注意的是，上海二手房掛牌量已連續3個月下降，2026年1月降至9.4萬套，較2025年12月減少6675套，業主心態趨于平穩。從結構上看，優質房源依然具備較強韌性。教育資源優越的學區房、交通便利的地鐵房關注度持續較高，議價空間收窄，部分稀缺戶型價格甚至出現小幅回溫跡象。據中介門店反饋，節前成交房源中，學區屬性與改善屬性占比最高。某經紀人表示，“現在的買家很理性，既要看學區也要看居住品質，老破小的關注度在下降，次新房、電梯房更受歡迎。”門店帶看數據也印證了這一趨勢，誠意客戶占比明顯上升。

整體來看，市場信心呈現溫和修復態勢，展望2026年，政策優化帶動下，上海房地產市場或將呈現“量穩價穩、結構性回暖”的行情。但項目分化仍將延續：地段、配套、品質俱佳的優質房源更受青睞，缺乏核心競爭力的邊緣項目與老舊房源去化壓力依然較大。

• 杭州：分化加劇下的改善主場

經歷2025年“量縮價漲”的結構性調整后，杭州樓市已告別普漲階段，進入由改善型需求主導、價值標準全面重構的新周期。

1、市場驅動力正從“焦慮上車”轉向“理性改善”

當前市場的根本變化，是需求邏輯的徹底切換：曾經由投資預期與剛需“上車”焦慮驅動的購買力逐漸退潮，取而代之的是基于家庭生命周期進階的真實改善型需求。一位在濱江區工作的85后購房者表達了許多同齡人的心聲：“我們不是不買房，而是不想將就著買。第一套房子太小了，現在換房，學區、社區環境和戶型空間是底線，寧可多觀望兩年，也要找到滿意的。”這種“不將就”的心態重塑了市場。二手房數據顯示，四房及以上戶型的成交占比在五年內增長近兩倍，而兩房小戶型的市場份額顯著萎縮。支付邏輯也隨之保守：銀行信貸經理反饋，當前按揭客戶普遍主動提高首付至五成以上，月供控制在家庭收入一半以內，優先選擇固定利率，反映出對未來收入預期的謹慎態度。

2、市場結構分層，高端與大眾市場加速分化

需求端日趨理性，直接推動市場分層格局愈發清晰。高端市場的獨立邏輯：總價千萬以上的住宅市場自成體系。對于高凈值人群來說，買房更像配置資產。核心地段的稀缺產品，抗跌性和長期價值更明確，它和普通住宅幾乎是兩種商品。這種認知支撐該細分市場2025年成交額同比激增63.4%。二手房成為基本盤與價格錨：2025年，杭州二手房交易量占全市住宅總成交套數的比例已達69.3%。市場遵循“以價換量”的法則，一位主做未來科技城板塊的中介說：“現在是買方市場，但誠意賣的房東只要價格到位，成交也快。我們的主要工作就是在買賣雙方的心理價位之間‘磨’，通常成交價要比掛牌價低10%-15%。”

3、產品價值迎來重估，品質逐步超越地段，供應端加速向優質賽道聚焦

市場的深度分化，倒逼房產價值標尺被重新校準——不同客群對“好房子”的定義正在分野，但共識是品質正在取代地段成為核心變量。

“老破小”價值回歸理性：一位從市中心“老破小”換房到城東新城的改善型買家坦言：“以前覺得市中心的位置是金不換，但現在覺得每天住的舒服更重要。老房子沒電梯、沒物業、停車難，同樣是500萬預算，我寧可買在這里住一套好房子”。這種“用距離置換品質”的心態日益普遍。缺乏優質物業、現代設計及良好社區環境的存量老舊住房，即便位于傳統核心區，其流動性也急劇下降。市場正從“為地段付費”轉向“為品質付費”。

新房市場“頭部效應”凸顯：有限的購買力高度集中于少數優質項目。2026年1月，成交金額排名前十的新房項目，其銷售額合計占據了全市總額的46%。當前能搖號的項目，要么價格倒掛明顯，要么產品力擊中改善痛點。

需求端的變化也推動供應邏輯重塑：2025年下半年以來杭州土拍低溫運行，但主城低密改善地塊依舊能以較高溢價成交。一位本土房企投資負責人道出了行業共識：“我們現在的策略是零失誤。寧可不去拿地，也絕不拿錯地。資金只敢投向那些配套成熟、有明確高支付力客群的核心地塊。”這意味著未來新房供應將愈發向改善型產品集中，而缺乏地段和產品雙重優勢的中間項目，只能靠渠道和降價艱難去化。

上述趨勢在2026年春節期間得到集中體現。假期杭州樓市呈現鮮明的“休憩期”特征：節前一周（2.9-2.14）僅5個項目取證，新增231套房源，但奧體保利·天珺、聞堰低密盤鳴濤里等高改項目仍選擇“搶跑”；春節長假（2.15-2.23）則進入成交真空，新房僅成交25套、二手房3套，無集中新開盤。然而，各大房企售樓處普遍“不打烊”，綠城、招商、建發等品牌通過年味市集、業主私宴等活動積極蓄客，為節后超50盤的集中上市做準備。這種“供應端結構性發力、營銷端積極蓄力、成交端暫時休整”的局面，恰恰印證了市場的核心矛盾已從“買不買”轉向“買什么”——有限的購買力正高度聚焦于少數優質改善項目，而普通樓盤只能依靠渠道和價格爭取份額。

展望后市，杭州樓市將長期處于“總量盤整、結構分化”的新常態。對于開發商，生存之道在于極致的產品力；對于購房者，決策需立足真實居住需求，以及對房產長期居住價值與資源稀缺性的理性判斷，而元宵節后的集中開盤潮，或將成為檢驗這一新周期的首塊試金石。

• 寧波：“四代宅”集中上市，改善之爭逾盛

2025年，寧波市六區全年僅成交16宗涉宅用地（含綜合用地），其中14宗可規劃為“四代宅”或者墅類產品。今年春節期間，市場在售的“四代宅”項目共4個，成為支撐市場熱度與成交規模的主力。

新盤“搶跑”入市，高端改善領銜。在2026年春節之前的1月底至2月初，寧波樓市迎來一波開盤小高潮。其中最受關注的是位于東部新城明湖板塊的明湖之心·半島，項目主打256-662㎡大平層產品，1月21日首開即賣超21.3億元。此外，海曙的建發瑞云府和江北的姚江潤園兩個“四代宅”項目也紛紛加推，憑借優異的產品力吸引了大量改善型客戶。

春節假期內純新盤“斷供”，市場以存量續銷為主。春節期間，寧波新房市場無純新盤入市，節前已入市項目憑借充足貨源與春節專屬優惠（特定戶型價格直降、返鄉置業補貼等），有效維持市場熱度，其中“第四代住宅”成為市場主力。建發?瑞云春節六天來訪超 500 組，表現亮眼；綠城?鳳棲雲廬推出多重新春置業禮包，持續吸引高端改善客群，充分體現優質產品在假期市場的強勁韌性。

四代宅主導市場，拉動均價結構性上漲。2026年1月以來，寧波主城六區整體商品房成交規模雖然有所走低，但成交均價較12月有所提升，這背后是改善型需求的支撐。建發·瑞云、保億·姚江潤園和綠城·鳳棲雲廬三個“四代宅”項目累計成交金額占當月總成交金額的50.5%，并動了整體均價結構性上漲。

剛需、剛改市場同樣迎來結構性機遇，核心地段項目熱度較高。在“四代宅”主導的改善市場之外，剛需與剛改賽道也涌現出明確的點狀機遇，核心地段的高性價比項目成為假期另一大流量聚集地。尚未開盤的老江東劃船未來社區商品房項目——中能建?東宸譽府雖尚未開盤，春節期間日均到訪量已達40-50組，關注度持續走高。項目憑借地段優勢、未來社區配套以及高實用率，精準對接了剛改群體“一步到位”的需求，同時依托“原拆原建”背景，凝聚了地緣客群與外溢剛需的雙重支撐。

2026年是寧波“好房子”集中落地的一年。江山萬里、萬科等品牌房企紛紛推出“四代宅”產品，聚焦空中庭院、高得房率、智能家居等品質亮點。購房者需求正從“有沒有”向“好不好”加速轉變，無論是高端改善的產品力角逐，還是剛需剛改的地段機遇挖掘，精準匹配需求已成為項目去化的關鍵。

• 溫州：返鄉置業驅動“春節檔”，結構性分化持續深化

2026年春節期間，在促銷政策與返鄉置業潮的雙重推動下，溫州新房市場迎來一波“春節檔”行情。成交端，返鄉群體成為購房主力，核心城區及改善型產品表現出較高熱度。然而，板塊冷熱不均、購房者觀望情緒猶存等問題依然突出，市場整體仍處于政策托底背景下的溫和復蘇通道。

促銷活動疊加返鄉潮，有效激活置業需求。2月5日至9日，溫州市住建局聯合相關部門舉辦“2026品質生活年味節暨‘好房子’展銷會”，組織主流房企集中展示優質項目，并配套推出購房補貼、特價房源、車位贈送等多重激勵措施，有效撬動潛在購房需求。作為典型的僑鄉和民營經濟重鎮，溫州擁有大量在外經商、務工人口，春節集中返溫形成強勁的返鄉置業動能。從展銷會現場上看，活動期間返溫人群的購房意愿顯著釋放，市場熱度階段性回升。

需求分化態勢顯著，核心區改善盤領跑市場。濱江CBD、中央綠軸等城市核心板塊的新盤到訪量與認購率顯著高于外圍區域，區域間冷熱分化進一步加劇。高凈值返鄉客群對高端改善型產品表現出強烈偏好——七都板塊的玉甌源院墅、龍灣的江山云廬低密社區、濱江板塊的天曜序等項目備受關注。其中，天曜序于除夕當日限量加推18套千萬級疊墅，開盤即告售罄，充分印證了優質資產在當前溫州市場中的稀缺性與吸引力。

結構性重塑加速，庫存壓力制約整體復蘇。市場分化背后，是溫州樓市深層次的結構性調整。2025年，商品住宅在全市新房成交中的占比已降至60%以下，安置房、人才房等政策性住房持續擠壓市場化商品房空間；與此同時，二手房市場規模不斷擴大，進一步分流剛需與改善需求。新房市場內部亦加速分層：核心城區憑借地段價值、產品力與成熟配套保持較高熱度，而遠郊板塊庫存壓力較大。截至2026年初，全市商品住宅（不含保障房）庫存去化周期已達31.2個月。在此背景下，房企策略趨于理性，普遍采取“精準推盤、少量加推”模式，如天曜序的限量發售，正是對市場需求變化的主動適應。

整體來看，2026年春節行情具有明顯的季節性特征。隨著促銷政策延續至一季度，疊加返鄉置業需求的慣性釋放，溫州新房市場有望實現“開門紅”。但也需看到，二手房掛牌增加、板塊分化加劇、購買力修復緩慢等結構性矛盾尚未根本緩解。未來市場能否實現可持續復蘇，將取決于三大關鍵因素：一是政策支持的連續性與精準度；二是房企在產品力、服務力上的持續升級；三是居民收入預期與購房信心的實質性修復。

• 南京：人才購房新政降低購房門檻，現房與高品質項目更受青睞

政策紅利加碼，105個樓盤春節“不打烊”。2026年春節假期，南京市房產局牽頭推出新春置業“十重好禮”，組織全市105個在售新建商品住房項目售樓處“春節不打烊”。各樓盤推出新春專屬認購禮包、限時特惠房源、到訪送紅包、簽約砸金蛋贏家電、贈送年夜飯餐券等系列活動。部分售樓處還舉辦新春游園會、非遺手工沙龍、舞獅表演等民俗文化活動，將營銷中心打造為春節打卡地。

人才購房政策有效降低購房門檻。2026年1月，南京發布“青年人才房票”政策，大專、本科、碩士、博士可分別享受不低于3萬元、6萬元、10萬元、15萬元的購房補貼，公積金貸款額度同步翻倍，單人最高160萬元，家庭最高200萬元。以江北新區為例，政策疊加后，一位博士人才累計最高可獲35.2萬元房票。銷售人員反饋，春節期間到訪客戶中，超過一半符合人才房票資格，補貼相當于打了九幾折，有效降低了安家門檻。

南京新房市場的購房需求，主要來源于人才置業與改善置業。一是受人才政策吸引的高學歷青年群體。他們多就職于軟件谷、金融城等產業板塊，對通勤效率和居住品質有較高要求，是近郊品質樓盤的主力客群。二是本地改善型家庭。在“賣舊買新”個稅退稅等政策支持下，本地改善需求持續釋放，主導了核心區市場。這類客群預算充足，購房決策更為理性，重點關注地段稀缺性、產品力（如科技住宅、智慧社區）及教育資源。

改善戶型主導，現房與高品質項目更受青睞。產品層面，市場已全面進入“改善時代”。120-160平方米的三房、四房戶型成為主流，尤其注重客廳的尺度感與功能性，以滿足家庭聚會和多元生活場景。同時，購房者因對交付安全的擔憂，更傾向購買現房或準現房。在品質上，配備“六恒系統”（恒溫、恒濕等）的科技住宅、擁有泛會所和優質物業服務的社區，以及由綠城、金基等口碑房企開發的項目，受到市場高度青睞。

展望2026年，南京新房市場或將呈現板塊分化、品質優先的特征，核心板塊、優質房企與高產品力項目更具競爭力，整體市場有望在平穩中逐步修復。

• 深圳：深港融合帶動港客置業升溫，“小陽春”行情可期

春節假期期間，深圳超30個新房項目推出"春節不打烊"促銷，涵蓋88折大額折扣、最高12萬元購房補貼、房款直減、物業費贈送、品牌家電禮包等多元福利。金地環灣城、前海宸灣、御和府等熱門項目進一步疊加折上折、現房特惠、家具券等專屬權益，同步開通VR看房、直播帶看等線上服務，并針對留深市民、港籍置業客群定制差異化優惠方案，整體優惠力度較大。同時深港跨境交通便利化帶動港客置業升溫，"北上"購房成為香港同胞新選擇，春節期間口岸客流維持高位，前海、福田口岸沿線的前海宸灣、深鐵睿筑等項目港客咨詢量明顯提升。

從購房群體來看，當前深圳客戶購房動機普遍回歸居住屬性。其中返鄉務工人員（制造業、服務業）主要關注龍崗、坪山300萬以內兩居產品，核心訴求為總價低、通勤便利及公立教育配套，對月供壓力敏感度較高；返深白領（高新產業）判斷價格已處合理區間，置業更加關注地鐵通勤與物業品質，購買承受力較強。

產品選擇上，精裝交付已成為市場主流配置。價格對比上，同地段新房價格普遍高于二手房，部分客戶受總價約束，更傾向于二手房，新房市場則優先考慮央國企現房或準現房項目。

2026年春節深圳樓市分化特征依然明顯，核心區抗跌性較強，遠郊區則更多依賴促銷去庫存。短期來看，隨著假期結束，在促銷持續發力、低利率環境托底及深港融合深化的多重支撐下，前期積累的意向成交有望集中轉化為網簽，深圳樓市"小陽春"行情可期。

• 廣州：筑底盤整顯韌性，改善需求穩步釋放

近年來，廣州依托人口持續凈流入形成堅實的需求支撐，房地產市場運行相對平穩。2025年，隨著全面取消限購、限售等政策效應持續顯效，房票安置等舉措加速落地，疊加多個改善型項目的熱銷帶動，全年房地產市場供求趨于穩定。數據顯示，廣州全年一二手住宅總成交面積合計1702萬㎡，同比微降0.8%，市場整體運行平穩。當前，廣州樓市呈現“總量趨穩、結構分化”的格局，處于“筑底”與“重構”并行階段。

區域與產品分化顯著，改善需求持續釋放。近年來，隨著需求結構調整深化，購房者置業邏輯已從單純“有房住”轉向“住好房”，廣州樓市正邁入“品質與服務”驅動的新階段。在此背景下，改善型、高品質住房需求占比顯著提高，“好房子”成為市場供應主流。同時，為精準匹配需求端的變化，政府在土地供應方面同步向中心區域傾斜，2022年以來廣州中心六區涉宅用地供應宗數占比已連續超五成，帶動新建商品房供應向改善型、大戶型、綠色智能住宅加速轉型。成交端，中心城區成交占比由2021年的36.5%提升至2025年的43.8%。在產品層面，隨著改善型需求穩步釋放，120㎡以上改善戶型成交占比也從2021年的23.5%上升至2025年的27.6%。

春節期間，外地看房客明顯增加。各大開發商紛紛推出“春節不打烊”活動，優惠措施多樣且誠意較足。包括一口價特惠房源、到訪好禮、買房送家電禮包、送旅游基金、成交折扣等優惠措施，吸引了不少外地看房客到訪。通過實地調研了解到，不少項目到訪的外地看房客有明顯增加，其中有不少為外地返穗的置業客，也有探親訪友順便了解本地優質樓盤的外地客，春節期間，看房客戶多為改善置業客戶群體，且整體意向度較高。

展望2026年，廣州房地產市場將延續“筑底回穩”趨勢。一方面，持續寬松的政策環境與較低的置業成本，疊加改善性需求、改造安置等多元化需求的有序釋放，將為市場注入堅實動力，推動整體成交逐步企穩。另一方面，市場分化格局將持續，中心城區核心地段的優質改善型項目憑借稀缺價值及成熟配套獲市場青睞，近郊潛力區依托地鐵通勤及產業導入吸引剛需及剛改需求釋放，而外圍區域則受制于庫存高企仍面臨一定的去化壓力。與此同時，在廣州建筑新規與“好房子”建設指引的推動下，新房市場正加速向“產品力驅動”轉型，高實用率、優配套、低密度的品質項目，正成為市場供應與成交的主流。

• 福建福清：政策托底顯效，需求分化下的理性復蘇

春節假期期間，福清樓市整體延續理性復蘇態勢，呈現“量穩價微調、促銷加碼、預期分化”特征。近三年，福清樓市經歷“調整回落—企穩回升”，2023年成交同比下滑18%，2024年回升至158萬平方米、同比增長12%，2025年保持平穩。當前價格回歸至2020年水平，但庫存去化仍承壓，整體去化周期26.4個月。

關于2026年房價預期，本地人普遍認為房價將保持平穩。春節期間，房企促銷明顯加碼，以9.2-9.5折為主，疊加政府與企業雙重補貼、首付分期等政策，核心板塊來訪及成交較平時增長50%、30%，但外圍板塊表現較平淡。

購房客群方面，居住屬性回歸，主力客群切換。近三年，福清購房主力以“居住主導”，并從“本地剛需為主”演變為“返鄉置業+本地改善”雙輪驅動，兩者合計占比超80%。同時需求偏好分化明顯，主流成交面積段集中在80-144㎡、總價80-150萬元，其中剛需側重性價比、通勤與學區，返鄉白領看重品質與保值，改善客群關注產品力與物業。

托底效應作用顯現，精準支持仍待加強。近三年，福清相繼出臺購房補貼、利率下調、公積金放松等政策，整體成效顯著，但政策效果區域分化，外圍板塊因庫存高、人口導入不足，效果有限。另外受訪者普遍期待政策加力，購房者希望進一步降利率、擴補貼、減稅費。

整體來看，2026年，福清樓市預計將延續理性復蘇態勢，但需求分化將進一步加劇，改善需求逐步主導市場，外圍板塊仍面臨調整壓力。

人居夢想“好房子”展示專區

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