236億地王信號：越秀一石三鳥

馬年第二個工作日，地王駕臨廣州。

2月25日，在近10萬人的“圍觀”下，歷經(jīng)9小時鏖戰(zhàn)，243輪競價，越秀地產(chǎn)以236億元的價格拿下廣州馬場地塊，溢價率26.6%，以8.5萬/平方米的樓面價，榮登廣州單價地王。

這是一塊靚地，也是珠江新城最后的住宅用地。核心位置，稀缺程度、地塊條件無須多說。這也是招來8家企業(yè)報名，7家企業(yè)出價競奪的原因所在。越秀拿下這塊靚地，做了高價值的“補(bǔ)倉”，穩(wěn)定了自己在廣州的貨源儲備和市場地位。

值得一提的是，馬場地王的一級開發(fā)商有越秀的身影。廣州市珠江新城東區(qū)城市空間提升及基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)項(xiàng)目備案的相關(guān)信息顯示，建設(shè)單位（地塊主人）為廣州越誠達(dá)有限公司（下稱越誠達(dá)）。越誠達(dá)則由廣州越秀集團(tuán)股份公司（下稱越秀集團(tuán)）全資持有。按照現(xiàn)行土地交易制度，國有建設(shè)用地出讓后，地價款中會有相應(yīng)部分用于補(bǔ)償一級開發(fā)商整理土地的相關(guān)費(fèi)用。這意味著，越秀集團(tuán)應(yīng)該從此次地王的價款中獲得一定比例的一級開發(fā)補(bǔ)償。而越秀地產(chǎn)是越秀集團(tuán)旗下的地產(chǎn)上市公司。當(dāng)然，從法律關(guān)系看，這是兩家獨(dú)立公司。

從現(xiàn)實(shí)看，“地王”從來不只屬于勝出的開發(fā)商自己。在當(dāng)前的房地產(chǎn)形勢下，地王的意義尤其不同凡響。

馬場地王也不例外，越秀豪擲的236億或許會帶來一石三鳥的效果。

保利為啥火拼到最后

第一只“鳥”，或許是以保利發(fā)展為代表的若干同業(yè)友商。

馬場地王一共競價243輪，和越秀一直爭奪到最后的保利發(fā)展。一家地方國企，一家央企如此火拼，并不多見。圍觀時，我們就有個疑問，保利為何表現(xiàn)得寸步不讓？

答案或許在保利發(fā)展在廣州的布局里。廣州是保利發(fā)展的起家之地，也是重鎮(zhèn)，廣州很多核心區(qū)域板塊市場，都繞不開保利發(fā)展。馬場地王所在的區(qū)域，目前在售的就有保利華創(chuàng)·都薈天珺、保利玥璽灣、保利天矅。距離馬場地王最近的都薈天珺，地圖上的直線距離也就500米。

如果能拿下馬場地塊，保利發(fā)展的地位會得到進(jìn)一步鞏固，同區(qū)域內(nèi)繼續(xù)開發(fā)，運(yùn)營起來更具效率。更關(guān)鍵的是，可以起到用新地塊給老項(xiàng)目“護(hù)盤”的作用，避免同區(qū)域內(nèi)的價格絞殺。如果拿不下，成交價高也可以，“新地王給老地塊解套”的故事在全中國都講得通——236億這個高價，軍功章上有保利的一半。

廣州的朋友說，馬場地王誕生之后，興奮溢于言表的除了越秀，還有保利項(xiàng)目的團(tuán)隊(duì)，尤其是都薈天珺。這可以理解。比鄰地王，未來還坐享馬場地塊高等級生活消費(fèi)配套，“本項(xiàng)目升值”的邏輯就能完全講通了。而在市場上，新地王出世之后周邊項(xiàng)目銷售向好也幾乎是慣例。

這就解釋了，保利為何火拼到最后。與之匹配，還有對比映襯。參與馬場地塊競奪的還有華潤置地，論資金資源一樣雄厚，但早早就偃旗息鼓。想想也正常，畢竟華潤置地在同區(qū)域沒有保利這樣的項(xiàng)目布局。

越秀的身份和底氣

第二只“鳥”，是廣州市十五五開局之年的發(fā)展大局。

關(guān)于馬場地王，有兩個細(xì)節(jié)值得關(guān)注。一是拿地成功之后，越秀在官方公號上的通報中寫了一句話：開局之年干出開局之勢，關(guān)鍵之年干出關(guān)鍵之為。二是時間，2月25日，恰是廣州市高質(zhì)量發(fā)展大會發(fā)出“開局大干”號召之日。

我們覺得，這一切不應(yīng)該僅僅是個巧合。

越秀地產(chǎn)所在的越秀集團(tuán)，是廣州市最重要的市屬國企之一。

2026年是十五五開局之年，有為政府顯然要更加有為，而民生保障、產(chǎn)業(yè)升級、城市建設(shè)（城市更新），都需要更多的資金作為保障。因此，開局之年政府的財政收入十分重要。雖然近年來逐漸式微，但土地出讓金收入仍是地方政府較具效率的收入來源。

一線城市，一塊地賣個幾十億正常，一二百億也不意外，都是真金白銀的現(xiàn)金收入。廣州財政236億收入進(jìn)賬，最終的用途和去向自然是改善民生，完善基建，促進(jìn)發(fā)展。

在這方面，地方國資房企的含金量在不斷上升。據(jù)說最近一些地方國資房企都接到了來自所屬地方政府的要求，一種是要求在外地投資不能虧損，一定要盈利，如果不能盈利干脆就砍掉不做；另一種是隱諱但直接的要求，停掉在外地拿地，專注所屬城市本地，為本地發(fā)展作貢獻(xiàn)。

越秀拿下馬場地王，不僅直接墊厚了廣州市的財政底子，還以實(shí)際行動支撐著，十五五期間，廣州城市功能完善、提升消費(fèi)拉動力的“大局”。馬場地王的出讓“條件”中，包括“不低于45000平方米的國際知名五星級酒店以及同品牌酒店式公寓”、“引進(jìn)一家高端時尚百貨運(yùn)營企業(yè)，項(xiàng)目建成運(yùn)營6年內(nèi)，銷售累計不低于300億元”等硬性要求。

這就是要通過企業(yè)市場化運(yùn)營，提升完善廣州在消費(fèi)等城市功能方面的優(yōu)勢。

據(jù)了解，越秀已基本談定和SKP戰(zhàn)略合作，未來將在馬場地塊上引入這家中國奢侈品店王，提升了珠江新城的高端消費(fèi)配套水平，也完善了廣州的城市功能，對經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)的拉動效應(yīng)也更明顯。

以越秀的身份做這件事，是最合適不過的。

管理層的決心

第三只“鳥”，自然是整個樓市的信心。

236億的總價，放在全國土地市場上也足以配得上一個“天價”的稱謂。馬場地王誕生之后，“越秀有錢”是市場最直接的反應(yīng)。不過，亢奮的情緒過后，我們覺得，越秀在馬場地王上表現(xiàn)出來的“決心”，才更具價值。

對房企而言，拿地一是看眼光，二是考驗(yàn)房企的現(xiàn)金流。當(dāng)下微妙的市場環(huán)境里，如何分配投資，其實(shí)更能說明企業(yè)的決心問題。

我們常說，誰家的錢都不是大風(fēng)刮來的。到2025年6月末，越秀地產(chǎn)現(xiàn)金及其銀行結(jié)余大約422.53億元人民幣，而馬場地王的236億地價款，能占到其中一半，可以看出，越秀地產(chǎn)管理層的決心有多大。

當(dāng)然，這是非常不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)谋容^，畢竟這422.53億只是2025年上半年的數(shù)據(jù)，而地價款也不是一次性支付完畢。

但無論如何，這能夠說明，在當(dāng)下市場環(huán)境中，是毫無疑問的信心之舉。

這個信心最先給到的，是一線城市。最近兩年，在多變的市場環(huán)境下，高能級的地王，也幾乎跑不出一線核心城市。如341.35 億元的上海徐匯東安125-31地塊，185.12 億元的深圳后海 T107-0107地塊，153.32 億元的北京朝陽46號組團(tuán)地塊等。這次又加上了236億的廣州馬場地塊。

盡管當(dāng)下樓市依然還在磨底，但是一線城市及其核心區(qū)位，仍是保險所在，京滬深穗樓市逐漸修復(fù)，回到平穩(wěn)狀態(tài)，是大趨勢。

同是2月25日，“滬七條”出臺。上海再次放松限購，為樓市小陽春添加了確定性。

我們相信越秀這些大型房企的眼光，但站在消費(fèi)者的角度，房企能否做出市場接受認(rèn)可的“好房子”，才是下一步信心的決定性因素。

越秀一直在證明，自己的專業(yè)能力是值得信任的。在大本營廣州，琶洲南TOD的交付水準(zhǔn)已然成為標(biāo)桿。在北京以及華北區(qū)域，越秀的工程節(jié)點(diǎn)完成率、第三方質(zhì)量檢查、物業(yè)服務(wù)滿意度調(diào)查都表現(xiàn)優(yōu)異。這種形成口碑的良性循環(huán)，正是當(dāng)今樓市的信心基石。

土地市場飛舞的支票本，只是開始。從資本決心到市場信心，才是這個故事真正需要的結(jié)局。

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