資產盤活“大戲開場”：陜西首單機構間REITs落地經開

千呼萬喚，陜西最接近公募REITs的首單項目出現了。

2月13日，西安經發創新工業園持有型不動產資產支持專項計劃在上海證券交易所成功發行，發行主體為西安經開產業園發展集團有限公司（簡稱“經開產業園發展集團”），發行規模1.41億元，正式開創陜西首單、西北地區國有企業首單機構間REITs之紀錄。

別看規模不大，細解之下我們發現西安經開區的野心遠不止于此，并且已于近期啟動了相關國有企業深化提升工作。

01

創新路徑：搭臺是為“唱大戲”

在了解陜西首單產品之前，先來認識一下機構間REITs是什么。

機構間REITs即持有型不動產ABS，業內也稱私募REITs，其本質載體是ABS，但創新以“私募+權益”為核心屬性，是在傳統資產證券化框架基礎上吸收公募REITs制度優勢形成的創新產品。通俗來講是機構投資者（目前階段）湊錢買好地段不動產，通過打包后的標準化金融產品來收租收息，這種資產盤活新路徑國內在2025年底剛剛開始活躍。

創新機構間REITs很大程度上的意義是為了健全多層次REITs市場，目前市場層次從高到低依次為：公募REITs->機構間REITs->類REITs->Pre-REITs/地產基金，需要明確的是，機構間REITs為“股”，而類REITs為“債”。

那么，經開區此次發行的陜西首單產品情況如何呢？我們發現了幾點重大意義。

此次產品最大的特點當數先一步打開“證券化窗口”，即通過小規模資產建立可擴容的證券化資管平臺，模式走通后陸續裝入優質資產的“小步快跑”模式。

熟悉資產證券化的讀者或許都知道，公募REITs首發規模要求達10億元（租賃住房和養老設施為8億元），而機構間REITs則沒有明確要求。

這里機構間reits的優勢就得到了凸顯，其主要好處在于完成資產上市平臺搭建，不僅沒有間歇期規定，且若產品成功發行后，再裝資產可簡化平臺資質審核，大幅縮短申報周期。

值得注意的是，得益于多層次REITs市場制度，當機構間REITs規模達到10億元并經歷市場檢驗后，產品能夠直接銜接至公募REITs。

02

鏈式創新：“房東”角色走向“管家”

西安經開區率先拿出的資產質量如何呢？

此次機構間REITs底層資產為西安經發創新工業園，地理位置與陜汽集團隔路相望，于2008年正式運營的該園區占地約200畝，總建筑面積約8萬平方米，現已建成16棟標準廠房及配套設施，目前入池廠房為10棟，建面3.5萬平方米。從產業方向來看，園區以機械加工制造產業為主導，是“陜西省裝備制造產業園孵化基地”和“經開區首家企業加速器”。

數據最能說明園區成色，據了解，西安經發創新工業園2025年平均出租率達80%，2026年有望突破90%。更重要的是，這家成立近20年的“老園區”中的大量入駐企業亦已成為“老朋友”，其中不少企業租賃期超過10年。

進一步了解入園企業，我們發現其身上“產業鏈創新”的特征很重。

如配套龍頭。在緊貼陜汽集團的地理定位下，園區目前30%的入駐面積都是陜汽配套商，其他的則深度綁定中集專用車、有色院等區域龍頭企業，市場牽引之下企業聚集顯著。如創新強烈。園區不僅民企集中，且多向科技靠攏，如西安金欣粉末冶金公司、西安新三鳴汽車零部件公司、西安遠航真空釬焊公司、陜西德仕汽車部件公司均是高新技術企業。

顯而易見，西安經發創新工業園絕對是塊優質資產，但熟悉西安產業結構的朋友也能看出，其肯定算不上西安經開區的“白菜心”產業園，顯然后續優質資產裝入的空間廣闊。

當然，我們也對各園區未來出租率不斷向好抱有強烈信心。

一是西安經開區本身發展動能強勁。眾所周知，經開區不僅是西安工業重鎮，且可以說是陜西“鏈式發展”的典范，當前圍繞汽車制造、新材料、電子信息、油氣產業已然形成產業聚集，龍頭引領之下市場主體自然會“用腳投票”。

二是業主單位運營能力得到確認。即資產所有者不僅僅是房東角色，而是以深度參與企業生產經營的方式成為“統籌組織者”，當前運營工作已然兌現在以下多方面。

在設施配套方面，以最“接地氣”的方式滿足企業日常需求，面對產業園區，西安經開區在園區內建設有辦公、公寓、餐廳以及少量商業，面對寫字樓，則設置了共享會議室以及低于市場價的線上物資采購平臺。在銀企對接方面，為解決企業需求及銀行產品不匹配問題，園區運營方在定期組織銀企交流會的同時，鼓勵銀行為工業企業定制化金融產品；在員工導入方面，向企業需求開展校企合作，從學生入學起實施針對性培養，精準契合企業用工需求。

03

平臺整合啟幕：資產盤活章法顯露

綜合多方信息，我們發現西安經開區國有資產證券化的“大方案”或許還在后面。

最新的大動作在于，2026年1月13日與1月4日，此次機構間REITs發行方經開產業園發展集團與西安經開金融控股有限公司剛剛完成重大股權變動，大股東由此前的西安經發控股集團變更至西安經開產業投資發展公司，后者目前持有兩家公司51%股權。

這意味著西安經開區下屬“最大園區建設主體”將與“唯一金融主體”實現整合，以市場化整合國有資產、資金與資源，在推動資產證券化的同時拓寬多元融資渠道，最終推動國有資本向“城市開發建設、產業投資與金融服務”并重轉型。對其效能，我們不禁形成兩大猜測：

一是更大范圍的“資產騰挪”成為可能。

在后續資產不斷裝入資管平臺的路徑規劃下，我們判斷未來西安經開區下屬所有國有產業園區均將進入當前的經開產業園發展集團。

事實上，僅在經開產業園發展集團口徑下的“儲備資產”就達170萬平方米，占到西安經開區產業園區“總盤子”的超8成，統一管理之下，剩余資產陸續納入顯然更為高效。如此一來，不論是存量資產還是未來增量，都有望加快進入證券化排隊序列。

二是機制上打通“以投代引”主體壁壘。

企業整合背后更深度的目的無疑是業務賦能，而這恰好契合了《公平競爭審查條例》與《國辦1號文》要求下開發區招商的“關鍵環節”。結合西安經開區當下系列安排來看，產業園區與金融力量深度互動的可能性十分豐富。

如持續造鏈豐富集群。眾所周知，西安經開區汽車產業鏈式發展模式已然強韌，其實在有色院、延長石油與龍騰半導體等龍頭引領下，區域還在主動推動更多產業集群發展。如經開金控近期就已攜手龍頭企業成立了規模100億元的新材料產業基金與規模50億元的半導體產業鏈發展基金。資產整合后，“鏈主+基金+基地”的產業模式將進一步放大。

如跨區協同培育科創。當前跡象是，西安經開區與西安科教強區碑林區于2025年12月舉行座談，目標直指“碑林研發、孵化+經開制造、應用”模式。在我們看來，對于培育需要股權投資支持的科轉企業來說，產業園區與金融資本的融合亦將加速科創主體落地。

在更大視野下，面對近期全國“三資三化”戰略提速，陜西省委、省政府在2023年印發的《陜西省高質量項目推進年行動方案》中明確提到力爭發行基礎設施REITs項目3至5個，新增儲備REITs項目8個以上，盤活存量資產200億元以上的要求，我們在西安經開區已然看到最具章法的戰略鋪排，對于其資產盤活未來動向，我們將持續保持關注。